Расчет налога с продажи недвижимости

Добрый день, читатели блога vsvoemdome!

При получении дохода от реализации недвижимости продавец должен обязательно заплатить налог с продажи недвижимости. Его размер составляет 13 %. Государство старается строго контролировать процедуру сбора налогов. Чтобы не попасть в неприятности, сегодня мы разберем, как правильно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости в зависимости от тех или иных обстоятельств, а когда это не нужно делать вовсе.

Многим удается абсолютно легально избежать налогообложения, а кто-то переплачивает, просто не будучи в курсе того, что государство предоставляет значительные льготы для участников рынка купли-продажи жилья.

Итак, что необходимо учесть при реализации квартиры? Как корректно выплатить налог с продажи недвижимости, каким образом на этом можно законно сэкономить?

Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости

Согласно Налоговому кодексу РФ можно выделить несколько общих принципов, по которым начисляется НДФЛ для физических лиц при реализации жилья:

  • Если продавец владел квартирой, домом или земельным участком менее трех или пяти лет (в зависимости от того, когда было приобретено, чуть ниже есть об этом информация), необходимо заплатить 13 % от суммы выгоды, которая была получена от продажи. Для подсчета выгоды необходим договор о покупке жилья и о его продаже. При вычете из новой стоимости жилья его прошлой стоимости остается сумма полученной текущим владельцем выгоды.
  • Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана продавцом в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего после совершения сделки года.
  • Начисленную сумму необходимо в полном объеме выплатить до 15 июля года подачи декларации.

Часто из соображений экономии люди интересуются – через сколько можно продавать недвижимость без налога? Некоторые даже не в курсе, что так можно.

Без налога продать жилье можно, если оно находилось у вас в собственности:

  • 3 года и больше, при этом собственником вы стали до начала 2016 года;
  • 5 лет и больше, при этом собственником вы стали после 1 января 2016 года.

Методы расчета налога с примерами

За вычетом понесенных трат на приобретение

Если вы можете подтвердить расходы на покупку объекта, если имеется договор, то применяем эту схему.

Пример: Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года за 5,3 млн. руб. и сохранили подтверждающие сделку документы, а продать ее собираетесь до конца 2018 года. Выходит, что вы владеете квартирой менее пяти лет, значит обязаны заплатить НДФЛ на прибыль от сделки. Если вам удастся совершить сделку на 6 млн. руб., то ваша прибыль составит 700 тыс. руб.

Вместо этого способа можно использовать налоговый вычет. Объединить эти 2 способа расчета нельзя.

Налоговый вычет при купле-продаже жилья

Законы РФ предполагают гарантированные льготы для продавцов квартир и домов. Сумма налогового вычета отнимается от суммы, полученной в результате продажи или покупки жилья.

Для продавца польза состоит в том, что окончательно НДФЛ начисляется на итоговую сумму, размер которой уменьшается после вычета. Соответственно, придется оплачивать меньший взнос.

На данный момент объем налогового вычета составляет 1 млн. руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или долей в указанном имуществе.

Для иных объектов недвижимости (например, гараж) вычет составляет 250 тыс. руб. Вы можете как использовать весь объем на одну сделку, так и на несколько, но на протяжении года.

Пример: Сколько бы мы заплатили налог, рассчитав его по этому методу, при условиях, как в прошлом примере?

Если за жилье вы получили меньше миллиона, то ничего платить не нужно. При этом обязательно требуется подать декларацию до 30 апреля следующего года.

К примеру, если купленную когда-то за 3,6 миллиона квартиру вы продаете за 3,4 миллиона, то государству вы ничего не должны, ведь прибыли вы фактически не получили.

Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ

С 2016 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога.

Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее.

Если же реальная цена продажи выше, то налог рассчитывается от нее.

Смотрите примеры расчета налогов для такой ситуации.

Вариант 1: Вы продаете жилье за 4 млн. рублей, кадастровая стоимость – 6,9 млн., с коэффициентом 0,7 полученная сумма больше фактической цены. Значит, налог платят с большей суммы.

Вариант 2: Допустим, вы купили дом за 9,4 млн. руб., а затем продали его за 10,9 млн. Кадастровая стоимость при этом – 11,6 млн. После умножения на коэффициент (11,6 х 0,7) очевидно, что 8,12 млн. меньше фактической стоимости. Это значит, что налог надо считать от фактической цены.

Условия вычетов для совместной и долевой собственности

Если квартира, которая выставлена на рынок, находится в собственности двух и более лиц (совместная или долевая собственность), то один миллион вычета должен быть распределен между всеми собственниками.

  • При долевом владении в расчет принимается процентное распределение, которое указано в свидетельстве о праве собственности. При этом каждый из владельцев может продать свою долю, не обсуждая решение с другими владельцами. Вычет в этом случае используется одним человеком полностью, но с налогообложением придется справляться самостоятельно.
  • При совместном владении собственники должны договориться самостоятельно, а в случае отсутствия компромисса – с помощью суда. Свидетельством найденного компромисса в этом случае можно считать подписанный всеми владельцами договор о продаже жилья.

Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ

В некоторых случаях собственник при реализации недвижимости вынужден платить не 13 %, а все 30! Эти правила применяются к лицам, которые не являются резидентами Российской Федерации. Зачастую речь об иностранцах, нерезидентом может быть признан и гражданин России.

Внимание! Статус нерезидента РФ присваивается любому человеку, который находился за пределами России меньше 183 дня в году вне зависимости от того, есть ли у него национальное российское гражданство.

Важно также учесть, что нерезидент не может использовать налоговый вычет и с его помощью компенсировать обязательный платеж государству. При этом срок выплаты и порядок отчетности при уплате налога остаются неизменными, как и для резидентов РФ.

Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров

Миф о том, что пенсионеры не должны ничего платить государству, если получили прибыль от реализации квартиры, пользуется большой популярностью. Несложно догадаться, что правдой он от этого не становится.

Налоговое законодательство расценивает доход, полученный от сделки с жильем, как зарплату. У пенсионеров нет никаких особых льгот при расчете процента с продажи жилья. Условия подачи декларации, сроки уплаты начисленной суммы и прочие правила распространяются на них в той же степени, что и на работающих людей. При этом действует и правило, освобождающее продавца недвижимости от уплаты процентов государству, если владел он собственностью больше трех (стал собственником до 2016 года) или пяти (стал собственником после 2016 года) лет.

3 способа подачи декларации

Предоставить форму 3-НДФЛ, в которой отражены цифры по сделке с жильем, в территориальный орган ФНС можно тремя способами:

  1. Подать декларацию лично (предварительно скачать и распечатать форму с сайта ФНС).
  2. Отправить вместо себя другого человека, предварительно написав доверенность, завизированную нотариусом. Чаще всего такую доверенность пишут, когда пользуются услугами посредников. Ранее мы обсуждали, как не попасться мошенникам и найти надежное агентство по продаже недвижимости.
  3. Зарегистрироваться на сайте Госуслуги, отправить электронную декларацию.

Несоблюдение Налогового кодекса

Непредставление декларации

Если в указанный срок ФНС не получает от продавца налоговую декларацию, в которой прописана сумма, полученная от сделки, то ему придется понести наказание.

  • Неподача нулевой декларации (декларировать отсутствие дохода тоже необходимо) грозит минимальным штрафом в 1 000 рублей.
  • Несоблюдение сроков подачи декларации предполагает штраф, размер которого составляет 5 % за каждый просроченный день (максимум 30 % от суммы налога).
  • Ошибки в расчетах и неправильное заполнение декларации обойдутся вам штрафом в 200 рублей.

Если вы вообще не подали декларацию, но доход получали, это значит, что налог вы не платили. О наказании за уклонение от налогов читайте далее.

Неуплата налога

Если продавец не уплатил налоги в полном объеме, то налоговая служба должна выставить требование о том, чтобы он внес соответствующую сумму, а также начислить штраф в размере 20 % от суммы налога и пени в процентах (1/300 от рефинансирования Центрального банка, начисляемые ежедневно, пока долг не будет погашен).

Проведение «серых сделок»

Если вы пытаетесь обмануть государство, уменьшая полученный доход в договоре купли-продажи, то не думайте, что это легко сойдет вам с рук. Несмотря на то, что налоговая служба не разработала пока эффективного алгоритма, который помог бы обнаруживать подобные сделки.

Обычно схема следующая: продавец вместе с покупателем подписывают два разных и вполне законных договора. В первом (основном) – указывают сумму продажи квартиры, равную подтвержденной стоимости покупки текущим владельцем. Выходит, что выгода от сделки равна нулю, налог не начисляется.

Во втором договоре речь идет не о сделке купли-продажи жилья, а о том, что покупателю необходимо компенсировать продавцу все издержки, которые связаны с улучшением состояния жилья. Или это может быть просто письменное подтверждение передачи определенной суммы покупателем продавцу.

Чисто технически второй договор – это просто расписка о приеме-передаче конкретной суммы. У налоговой нет оснований требовать этот договор и учитывать указанные в нем средства. При этом структуры ФНС ведут непубличную работу по этому направлению махинаций.

К примеру, территориальные подразделения налоговой службы получили распоряжение о создании особых функциональных единиц для обнаружения подобных «серых сделок» и выплат НДФЛ от граждан при сделках с жильем в полном объеме.

Также представители некоторых российских СМИ утверждают, что изучили одно из таких распоряжений. В нем идет речь о том, что региональные структуры ФНС должны заняться изучением договоров купли-продажи, проверками в форме посещения налогоплательщиков по адресам их проживания для проведения бесед. При выявлении использования «серых схем» ФНС может начислить штрафы и действительную сумму НДФЛ, опираясь на данные, полученные в результате независимой оценки стоимости жилья.

В заключение

Итак, если вы собрались продавать жилье и не хотите иметь проблем с ФНС, то помните:

  1. Если вы владели жильем менее трех или пяти (для тех, кто стал владельцем жилья после 2016 года) лет, надо заплатить 13 % от прибыли, даже если дом или квартира находятся в долевом или совместном владении (для нерезидентов РФ – 30 %).
  2. Размер налогового вычета на человека составляет 1 миллион рублей, с его помощью можно уменьшить налог даже до нуля.
  3. Декларацию при продаже жилья необходимо подавать в любом случае, даже если ничего платить не надо.
  4. При несоблюдении правил подачи декларации, несоблюдении законов и использовании «серых схем» последствия будут плачевны – штрафы и пени.

Если вы отнесетесь к продаже квартиры или дома с должным вниманием и честно оплатите НДФЛ в нужном размере, опасаться вам нечего.

Совсем скоро мы обсудим еще одну тему, которая беспокоит владельцев недвижимости. Какую? Подпишитесь на обновления, чтобы узнать. А если эта статья была для вас полезной, поделитесь с друзьями!

Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости — изменения с 2017 года

Содержание

Что нужно знать о подоходном налоге при продаже объекта недвижимости в 2017 году и далее?

Налогообложение и взимание налогов являются древнейшими и одними из основных внутренних функций любого государства, обеспечивающих его существование.

Налоговая система РФ строится в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ. Налоги обеспечивают один главных доходов и финансовое обеспечение государства, а взимаются они и с юридических, и с физических лиц посредством обязательных сборов.

С этими реалиями не понаслышке знаком каждый гражданин России, поскольку уплата налогов сопровождает его в жизни повсюду — от получаемой заработной платы, от обладания собственностью на движимое и недвижимое имущество, от получаемой прибыли в своей деятельности, будь то оказываемые услуги, ведение крестьянского хозяйства или бизнеса, и, конечно, от доходов при продаже, дарении, переуступке, наследовании имущества, в том числе и объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ (статья 130) определяет недвижимость, как объекты, прочно связанные с землёй, — те, перемещение которых влечёт несоразмерный ущерб.

К ним, в частности, относятся:

  • земельные участки
  • жилые дома
  • дачи,
  • садовые домики,
  • квартиры,
  • комнаты,
  • приватизированные жилые помещения,
  • доля (доли) в перечисленном выше имуществе.

Людям, собравшимся продать свою недвижимость, помимо вопросов по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.

Поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже объектов недвижимости глобально изменился не столь давно (с 1 января 2016 года), а с 1 января 2017 года вступили в силу новые изменения в Налоговом кодексе РФ, снова регламентирующие сроки, порядок и льготы при исчислении налогов с полученных доходов от продажи объектов недвижимости, то злободневная тема налогообложения тревожит умы владельцев и покупателей недвижимости с неустанным постоянством. Значит, при подготовке к продаже объектов недвижимости нужно опять разбираться с очередными нововведениями.

Обязанность физических лиц по уплате подоходного налога

Подоходный налог (НДФЛ) относится к федеральным базисным налогам, так как именно он обеспечивает главные задачи налогообложения, решаемые государством.

Этот налог определяет порядок назначения налогового «багажа», к которому, в частности, относятся доходы, получаемыми физическими лицами при продаже объектов недвижимости. Выступившие в договорах по сделкам с недвижимостью в качестве продавцов, дарителей, передатчиков ренты, наследодателями они обязаны уплатить государству некую сумму в виде подоходного налога (за исключением льготных ситуаций, для которых предусмотрено освобождение от налоговой нагрузки).

Подоходным налогом облагается доход от сделки по реализации любого объекта недвижимости — дачи, земельного участка, частного дома, квартиры, комнаты, нежилого строения, незаконченных построек, гаражных боксов, нежилых помещений.

Порядок обложения налогом на доходы физических лиц доходов, получаемых физическими лицами, установлен главой 23 Налогового кодекса РФ.

Налог с продажи объекта недвижимости оплачивает его бывший владелец. Налоговая декларация подаётся в следующем после году после отчетного периода, в течение которого произошла сделка (к примеру, если продажа квартиры произошла в 2017 году, то заплатить налог и сдать отчетность нужно только в 2018 году).

Тот человек, что покупает недвижимость, никакие налоги не платит. Налогоплательщиком он станет в случае продажи своего имущества.

Плательщики налога на доходы физических лиц от реализации объектов недвижимости, находящихся в РФ, разделяются по своему статусу на 2 категории (статья 207 Налогового кодекса РФ):

  1. физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ,
  2. физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.

Налоговые резиденты РФ

Налоговый резидент РФ — человек, пребывающий на территории России в течение последних непрерывных 12 месяцев не менее 183 календарных дней. Периоды нахождения в стране могут чередоваться с датами отъезда и идти в любой последовательности.

Период нахождения в РФ не прерывается на время отбытия за границу, если целью выезда становятся:

  • учеба или поправка здоровья — на срок менее 6 месяцев,
  • выезд к местам добычи нефти и газа, расположенным на морских шельфах,
  • загранкомандировки сотрудников государственных или местных органов власти и военнослужащих.

Если иностранцы становится налоговыми резидентами РФ, то они обязаны уплачивать налог НДФЛ по целому комплексу доходов (статья 209 Налогового кодекса РФ):

  • с доходов от продажи их российской недвижимости,
  • с доходов от продажи иностранцами недвижимости за пределами России,
  • с других доходов, даже если они получены за пределами России.

Если резиденты РФ продают свою зарубежную недвижимость, то доход от её продажи относится к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации (подпункт 5 пункта 3 статьи 208 Налогового кодекса РФ). Этот доход подлежит налогообложению. Освобождение от взимания налога на доходы физических лиц, равно как и при продаже недвижимости на территории России, производится на основании, изложенном в пункте 17.1 статьи 217 Налогового Кодекса РФ.

Это интересно:  Налоговый вычет за обучение в 2020 году

Иными словами, для резидентов РФ налогообложение дохода и освобождение от него не зависят от места нахождения продаваемой недвижимости (Письмо ФНС России № ЕД-3-3/4062 от 09.11.2012 г.). Нужно учесть и такой факт, что законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого может оказаться достаточно существенным и требующим заблаговременного планирования. Чтобы избежать двойного налогообложения, при уплате НДФЛ в России придётся проанализировать возможность зачёта налога, уплаченного за границей (cтатья 232 Налогового кодекса РФ).

Нерезиденты РФ

Налоговыми нерезидентами являются налогоплательщики, не соответствующие критерию резиденства РФ и не попадающие под перечисленные выше исключения.

Валютные резиденты

Существует ещё один обособленный статус налогоплательщиков подоходного налога (резидентов РФ) — валютные резиденты РФ.

Валютное резидентство определяется ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»№ 173-ФЗ от 10.12.2003 г. в редакции от 03.07.2016 г. По нему, валютными резидентами считаются граждане РФ, проживающие в иностранном государстве не менее 1 года и посещающие Россию хотя бы на 1 день раз в году.

При проживании за рубежом больше года платить российские налоги не потребуется, так как гражданин в этом случае не является налоговым резидентом РФ (за исключением, когда он работает за рубежом, но остаётся налоговым резидентом РФ, или когда он постоянно проживает там на основании вида на жительство).

Валютные резиденты РФ не могут проводить ряд операций, к примеру таких:

  • зачислить на иностранный счёт сумму от продажи любой (не только российской) недвижимости,
  • получать на иностранные счета гранты.

Как грант, так и доход от продажи недвижимости должны поступить в российский банк, а оттуда они могут быть переведены на заграничные счета. Штраф за нарушение этого требования может достигнуть размера, равного всей вложенной на зарубежный счёт суммы.

С 2018 года налоговый контроль за иностранными счетами российских граждан будет вестись в рамках Cоглашения об автоматическом обмене налоговой информацией между налоговыми органами разных стран (распоряжение Правительства РФ № 834-р от 30 апреля 2016 г.).

В доступе российских налоговых служб окажутся данные о финансовых счетах налогоплательщиков от более чем 80 юрисдикций (в том числе офшоров). Кроме того, российские налоговики смогут получать информацию от зарубежных банков, депозитариев, брокеров, структур коллективных инвестиций и от ряда страховых компаний. Не исключено выявление ситуаций, когда суммы, поступавшие на такие счета, налоговые органы могут расценить как доходы, подлежащие налогообложению. Интересный комментарий по этому вопросу представила газета Ведомости».

Срок владения недвижимостью — ориентир для определения размера НДФЛ

Срок владения объектом недвижимости служит основой для предоставления льготы по уплате подоходного налога во всех вариантах сделок с недвижимостью.

Налоговым кодексом РФ введены 2 предельных минимальных срока владения недвижимостью в 3 и 5 лет, увязанные с датой 01.01.2016 г., когда вступил в действие федеральный закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (№ 382-ФЗ), по которому были откорректированы правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества и детализированы случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов:

  • минимальный срок владения 3 года — для объектов, право собственности на которые зарегистрировано до 1 января 2016 года,
  • минимальный срок владения 5 лет — для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после 1 января 2016 года.

Иными словами, дата 1 января 2016 года стала реперной точкой для уточнения возможности освобождения от взимания подоходного налога, а также для установления случаев обязательной подачи налоговой декларации о доходах, полученных при продаже недвижимости:

  • если объект недвижимости был зарегистрирован до 1 января 2016 года:
    1. налог уплачивается и, соответственно подаётся налоговая декларация, когда срок владения им составляет менее 3-х лет,
    2. налог не взимается и, соответственно, налоговая декларация не подаётся, когда срок владения им составляет более 36 месяцев,
  • если объект недвижимости был зарегистрирован после 1 января 2016 года:
    1. освобождение от уплаты налога и исключение необходимости налоговой декларации наступит после 5-летнего срока (60 месяцев) владению ею,
    2. налог взимается и декларация подаётся до наступления 5-летнего срока (60 месяцев) владения объектом недвижимости.

К примеру, продать без налогов жильё, купленное в октябре 2016 года, можно только не раньше октября 2021 года.

Срок владения недвижимостью отсчитывается:

  • с даты государственной регистрации права на объект недвижимость (пункт 1 статьи 131 и пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ; часть 1 статьи 28 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015; часть 1, 7 статьи 21 Закона № 360-ФЗ от 03.07.2016),
  • для объекта недвижимости, полученного по наследству, — со дня открытия наследства, которым является дата смерти владельца, вне зависимости от того, когда преемник вступил в права собственности с регистрацией в ЕГРН (статья 1114 и пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ),
  • для квартиры, образовавшейся в результате объединения 2-х квартир в пределах их общих границ, срок нахождения новой квартиры в собственности определяется по наиболее поздней дате государственной регистрации права собственности на исходные квартиры (Письмо ФНС России №БС-4-11/1674 от 08.09.2016 г.),
  • для земельных участков, образованных в результате разделения первоначального участка, срок нахождения их в собственности исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на соответствующий новый участок, а не на первоначальный участок (Письмо ФНС России № БС-4-11/2957 от 20.02.2014; Определение Верховного Суда РФ № 53-КГ16-16 от 19.12.2016),
  • для квартиры (доли в ней) в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) срок владения определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объёме и передачи недвижимости владельцу по акту приёма-передачи, при этом право собственности на недвижимость (долю) переходит владельцу при условии выполнении обоих указанных условий, а срок владения отсчитывается от даты выполнения того условия, которое будет выполнено последним (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ),
  • при наследовании квартиры, находившейся в общедолевой собственности супругов, срок владения наследуемой доли наследником-супругом отсчитывается от более ранней даты (статья 235 и статья 256 Гражданского кодекса РФ; статья 34 Семейного кодекса РФ)
    1. от даты госрегистрации ранее принадлежащей доли наследника-супруга,
    2. от даты госрегистрации права собственности умершим супругом.

Срок владения указан в ранее полученном в свидетельстве на право собственности — это дата регистрационной записи о регистрации права. Можно уточнить срок владения, заказав Выписку из ЕГРН о праве на объект недвижимости.

Регионы имеют право регулировать срок владения объектами недвижимости — уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, т.е. сделать его меньше 5-ти лет. Менять его могут менять 1 раз в год. По этому вопросу властями готовятся соответствующие постановления (пункт 6 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ. С ними полезно будет ознакомиться в местном муниципалитете при подготовке к продаже своей недвижимости.

К примеру, если в регионе минимальный срок владения объектом недвижимости снижен на 1 год от 5 лет, то от уплаты подоходного налога будут освобождены физические лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.

Увеличивать предельный минимальный срок владения объектом недвижимости региональным властям законом запрещено.

Нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ при продаже недвижимости, учитывающая минимальный срок владения объектом недвижимости, не предоставляется. Определено это Налоговым кодексом РФ в пункте 17.1) статьи 217, где указывается, что освобождаются от уплаты подоходного налога, при условии владения объектом недвижимости не менее минимального срока, только налоговые резиденты РФ.

Условия освобождения от уплаты НДФЛ

Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданином прав собственности на объект недвижимости, но при минимальном сроке владения 3 года.

НДФЛ при продаже недвижимости не взимается в случаях, когда объект недвижимости оформлен в собственность бесплатно:

  1. в результате приватизации;
  2. перешёл в собственность на праве наследования,
  3. перешёл в собственность через дарение от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры,
  4. передан в собственность по договору пожизненной ренты с уходом за иждивенцем.

Государство не ввело льготную систему начисления НДФЛ для пенсионеров, ветеранов, инвалидов. Все они должны уплачивать подоходный налог при продаже недвижимости в общем порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.

Налоговая декларация

Отчётность перед налоговыми органами в получении доходов, полученных при продаже недвижимости, является обязанностью продавцов, для которых, тем не менее, установлены льготные случаи, когда эта отчётность не предоставляется.

После продажи объекта недвижимости сдача налоговой декларации в налоговую инспекцию не потребуется, если:

  1. объект недвижимости находился в собственности более 5 лет,
  2. объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 года и срок владения им составляет более 3-х лет, но менее 5-ти лет.

Налоговый отчёт сдаётся после продажи недвижимости во всех других случаях:

  1. при сроке владения приватизированным, подаренным, унаследованным от родственников, оформленным в собственность по договору ренты с содержанием иждивенца объектом недвижимости менее 3-х лет,
  2. при сроке владения купленным, переуступленным объектом недвижимости менее 5 лет,
  3. в ситуации, когда налоговый вычет покрыл полученный доход,
  4. если продаётся несколько объектов недвижимости и срок владения ими более 5 лет.

C формой декларации и порядком её заполнения можно ознакомиться на сайте ФНС России.

Отчётность перед налоговиками хоть и является обязательной, но, тем не менее, не лишённой смягчающей возможности использования законных льгот (вычетов), позволяющих снизить величину НДФЛ (подробности о вычетах будут рассмотрены ниже).

Декларацию с самостоятельно произведённым расчётом налогооблагаемого дохода и налога, подлежащего уплате, в налоговую инспекцию нужно подавать по месту своей основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости ( пункт 1 статьи 229 Налогового Кодекса РФ).

Если по итогам расчётов, представленных в декларации, налог окажется больше нуля рублей, то уплатить его нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Последствия нарушения срока подачи декларации и неуплаты НДФЛ

  • Нарушение срока подачи налоговой декларации наказывается штрафом. Каждый месяц её просрочки обойдётся в 5% от суммы налога, не уплаченной в установленный срок. Штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1000 руб. Даже если рассчитанная сумма налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1000 руб.
  • Если НДФЛ в срок не уплачен, но декларация была подана и при этом был правильно исчислен налог, не совершены другие неправомерные действия, то неуплата налога повлечёт взыскание пени, но не штрафа (пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 30.07.2013 г.).
  • При невыполнении обязательства по уплате подоходного налога будут насчитываться штрафы, которые составят 20% от неуплаченной суммы. Если же налоговая инспекция сочтёт такие действия умышленными, то размер штрафа удвоится и составит 40% (статья 119 и статья 122 Налогового кодекса РФ).

Что учитывается при расчёте НДФЛ?

Кроме срока владения объектом недвижимости, большое влияние на размер подоходного налога играет стоимость объекта, в качестве которой для разных ситуаций используется или его продажная стоимость, указанная в договоре по сделке, или кадастровая стоимость этого объекта, рассчитываемая 1-го января каждого года.

Каждый их этих видов стоимости составляет налогооблагаемую базу, с которой исчисляется подоходный налог, привязанный либо к стоимости объекта, указанной в договоре купли/продаже, либо к кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  • если указанная в договоре стоимость объекта выше 70% от его кадастровой стоимости, то подоходный налог исчисляется от продажной стоимости объекта,
  • если указанная в договоре стоимость объекта ниже 70% от кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к кадастровой стоимости объекта, а НДФЛ считается с 70% от кадастровой стоимости, для чего в формулу расчёта вводится понижающий коэффициент К=0.7 (пункт 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).

В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа влечёт достаточно высокий налог, если только региональные власти не предпримут меры по нивелированию, вплоть до нуля, понижающего коэффициента К = 0.7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

Для расчёта НДФЛ установлена незыблемая налоговая ставка в 13% от суммы сделки. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Размер ставки 13% применяется только для резидентов РФ.

Для нерезидентов РФ ставка приравнена к 30% (пункты 1 и 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ), за исключением отдельных категорий иностранцев, для которых применяется сниженная ставка в размере 13%:

  • для работников, получивших патент для найма на работу;
  • для работников, получивших статус высококвалифицированного специалиста (ВКС);
  • для участников (членов их семей) Государственной программы, действующей по Указу Президента РФ № 637 от 22.06.2006 г.;
  • для работников, выполняющих обязанности в составе экипажа судов, ходящих под флагом России;
  • для лиц, признанных беженцами или получивших политическое убежище в соответствии с законом «О беженцах» № 4528-1 от 19.02.1993 г.

Если налоговый нерезидент РФ является учредителем какой-либо российской компании и получает дивиденды, подоходный налог с них рассчитывается в размере 15% от полученной таким способом суммы.

Учитывается ещё и такое обстоятельство, как является ли работник гражданином страны-участника ЕАЭС, поскольку доходы граждан Армении, Беларуси, Казахстана, Киргизии с 2015 года облагаются по ставке, равной 13%, независимо от того, сколько они пробыли в РФ (статья 73 Договора о Евразийском экономическом союзе).

Расчёт НДФЛ для резидентов РФ

1. Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если стоимость объекта, указанная в договоре по сделке, будет выше его кадастровой стоимости:

НДФЛ = 0.13 х SОБ

SОБ стоимость объекта, указанная в договоре,

2. Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К = 0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а подоходный налог нужно рассчитывать по формуле:

НДФЛ = 0.13 х 0.7 х SКАД

где SКАД — кадастровая стоимость объекта недвижимости,

При сдаче налоговой декларации с расчётом налога, в котором вместо кадастровой стоимости объекта была использована его продажная стоимость, повлечёт санкции налоговой инспекции:

  1. налог будет доначислен,
  2. начислен штраф в размере 20% с неуплаченной суммы,
  3. начислены пени за несвоевременность уплаты подоходного налога.

Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

Налогооблагаемую базу при расчёте НДФЛ можно уменьшить, использовав право на получение имущественных налоговых вычетов (статья 220 Налогового кодекса РФ):

  • нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ с использованием вычетов не предоставляется, то есть подоходный налог они должны уплачивать со всей суммы продажи.
  • резидентам РФ использовать налоговый вычет в налоговый период можно только единожды и только для 1-го объекта недвижимости.

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога.

Для 2-х рассмотренных выше вариантов формулы расчёта подоходного налога с использованием вычета приобретают следующий вид:

НДФЛ = 0.13 х (SОБ — W)

НДФЛ = 0.13 х (0.7 х SКАД — W)

(W — налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу).

Для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. при продаже ими недвижимости законодательство специальных льгот по вычетам и налогам не установило.

Виды вычетов

Вычеты бывает 2-х видов:

  1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,
  2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости.

Каждый из них предпочтителен для отдельных ситуаций. Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой вариант будет выгоднее, но с обязательным учётом незыблемого требования о том, что размер налогооблагаемой базы, от которой будет исчисляться налог 1 января текущего года, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

Органы субъектов РФ могут устанавливать иные размеры вычетов с учётом своих региональных особенностей (статья 222 Налогового кодекса РФ). Уточнить этот момент в местной администрации будет совершенно не лишним при подготовке к сделке и при проведении расчёта НДФЛ.

  • Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме

Такой вычет установлен, в соответствии со пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, в 2-х размерах:

  • в размере до 1 000 000 руб.,

применяемый при продаже объектов или его доли (долей), находившихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества:

  1. жилого дома,
  2. квартиры,
  3. комнат, включая приватизированные жилые помещения,
  4. дачи,
  5. садового домика,
  6. земельного участка.
  • в размере до 250 000 руб.,

применяемый при продаже иной недвижимости (например, нежилого помещения или гаража), ннаходящихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.

Расчёт НДФЛ при использовании вычетов делается по соответствующим формулам, учитывающим необходимый вид стоимости:

НДФЛ = 0.13 (SОБ – WФИКС)

НДФЛ = 0.13 х (0.7 х SКАДWФИКС),

  • SОБ — стоимость продажи объекта недвижимости
  • WФИКС фиксированный вычет, равный 1 млн. руб. или 250 тыс.руб., соответственно типу продаваемого объекта недвижимости.
Это интересно:  Налоговый вычет при продаже и покупки квартиры

При продаже объекта недвижимости, например, квартиры, находящейся в долевой собственности, вычет распределяется или в равных частях между сособственниками, или пропорционально их долям.

  • Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости

Этот вычет применяется при выборе уплаты налога не с дохода от продажи объекта недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую покупку, подтверждённые документами:

  1. договором купли-продажи недвижимости,
  2. актом приемки-передачи денег,
  3. договором на оказание услуг риэлтора,
  4. расписками продавца в получении денег,
  5. приходными кассовыми ордерами,
  6. банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,
  7. выписками или справками из банка по уплаченным процентам по кредиту (если уменьшен доход на расходы по оплате процентов);
  8. товарными и кассовыми чеками,
  9. платёжными поручениями,
  10. иными документами, подтверждающими расходы.

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются расходы такого рода, как оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери и др.

Формула для расчёта подоходного налога:

НДФЛ = 0.13 (SОБ – WR),

  • SОБстоимость объекта, указанная в договоре,
  • WR — вычет в размере расходов на предшествующую продаже покупку недвижимости, подтверждённых документами.

Если расходы WR окажутся больше дохода от продажи объекта недвижимости, то налоговая база принимается равной нулю (пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ). В этом случае налог не взимается.

Из суммы, подлежащей налогообложению, можно вычесть документально подтверждённые расходы:

  1. на приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита.
  2. на ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку.
  3. на приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде.

Примеры

Пример 1

Решено продать квартиру за 4.5 млн руб., а её кадастровая стоимость составила 9,7 млн. руб., то есть продажная стоимость оказалась меньше SКАД, что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ именно кадастровой стоимости.

Делаем вычисления для 2-х вариантов,

  • вычет не используется:
  1. рассчитываем 70% от кадастровой стоимости: 0.7 х 9.7 млн.руб. = 6.79 млн.руб.
  2. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 6.79 млн. руб. = 0.8827 млн.руб. = 882700 руб.
  • вычет используется:

в данном случае вычет WФИКС = 1млн.руб.

  1. определяем налогооблагаемую базу: 0.7 х SКАД = 6.79 млн.руб.
  2. уменьшаем налогооблагаемую базу: (6.79 млн.руб. — 1 млн.руб.) = 5.79 млн.руб.
  3. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 5.79 млн.руб. = 0.7527 млн. руб. = 752700 руб.

Как видно из результатов расчётов, использование вычета даёт экономический эффект в 130 тыс.руб.

Пример 2

Гараж продаётся по стоимости 600 тыс.руб., а его кадастровая стоимость составляет 300 тыс.руб., то есть продажная стоимость объекта выше SКАД, что означает необходимость использования для расчёта НДФЛ продажную стоимость продажи.

Делаем вычисления для 2-х вариантов:

  • вычет не используется:
  1. налогооблагаемой базой является продажная стоимость 600 тыс.руб.
  2. считаем подоходный налог: НДФЛ = 0.13 х 600 тыс.руб. = 78 тыс. руб.
  • вычет используется:

в данном случае вычет WФИКС = 250 тыс.руб.

Расчёты показали, что вычет обеспечивает экономию в 32.5 тыс.руб.

Пример 3

Продажная цена квартиры 980 тыс.руб. Её кадастровая стоимость 2.8 млн. руб., то есть продажная стоимость меньше SКАД.

Соответственно, для расчёта НДФЛ необходимо использовать кадастровую стоимость.

Делаем вычисления для 2-х вариантов.

1. рассчитываем налогооблагаемую базу (70% от кадастровой стоимости):

0.7 х 2.8 млн. руб. = 1.96 млн.руб. — это больше договорной цены, поэтому доходом считается 70% от кадастровой стоимости,

2. рассчитываем подоходный налог:

1. Уменьшаем налогооблагаемую базу:

(0.7 х 2.8 млн. руб. WФИКС ) =(1.96 млн.руб. – 1 млн. руб.) = 0.96 млн. руб. = 960 тыс. руб.

2. Рассчитываем подоходный налог:

НДФЛ = 0.13 х 0.96 млн. руб. = 124 тыс.руб.

Пример 4

Продажная цена дачи 830 тыс. руб. Её кадастровая стоимость 1.39 млн. руб.

70% от кадастровой стоимости: (0.7 х 1.39 млн. руб.) = 973 тыс. руб.

уменьшаем налогооблагаемую базу: (973 тыс. руб. – 1 млн. руб.) = — 27 тыс. руб.

Получилось, что доход, облагаемый налогом, оказался меньше вычета. Считается, что он равен нулю, значит, налог платить не нужно.

Результат в комментариях не нуждается.

Видеокомментарий к теме

Полезная информация

  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
  • С расчётом налогов на недвижимость в 2017 году можно ознакомиться здесь.
  • С порядком изменения ВРИ земельных участков, действующим с 2017 года, можно ознакомиться здесь.
  • Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ можно ознакомиться здесь.
  • С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь.
  • ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь

Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можнополучить здесь.

Налог при продаже недвижимости в 2020 году

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2020 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

Статьей 224 Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости , то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году — до 30 апреля 2020 года.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления — в разделе «Налоговые вычеты».

Пример расчета — метод 1

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

С дох — определяется так же как и в первом случае.

Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.

Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Срок уплаты налога при продаже имущества в 2018 году — до 15 июля 2020 года.

Срок подачи декларации при продаже имущества — до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

Разъяснения

Как платить налог с продажи квартиры, автомобиля, дома, гаража, дачи, участка. Расчет суммы налога, способы снизить налог, примеры расчета в разных ситуациях.

Доходы с продажи любого имущества, как правило, облагают налогом на доходы. Вид проданного имущества значения не имеет. Например, обязанность платить налог может возникнуть как при продаже подержанной стиральной машины или старых джинсов, так и при продаже квартиры, жилого дома, автомобиля, земельного участка или гаража. Налог с продажи имущества рассчитывают в любом случае. Здесь мы расскажем о принципах расчета налога и способах уменьшения его суммы. Детальный порядок расчета налога с продажи отдельных видов имущества смотрите в статьях «Налог с продажи квартиры», «Налог с продажи автомобиля» и «Налог с продажи дома».

СОДЕРЖАНИЕ

Когда нужно платить налог с продажи имущества

Как мы уже сказали, доход от продажи имущества как правило облагают налогом. И у вас может возникнуть обязанность платить налог. Почему «как правило» и «может » возникнуть? Все зависит от трех факторов:

  • первый — срока владения проданным имуществом, то есть периода в течение которого проданное имущество находилось в вашей собственности. Здесь возможны два варианта: 3 года и больше или меньше 3-х лет (кстати по жилой недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3, а 5 лет);
  • второй — суммы денег, которую вы получили от продажи (то есть продажной цены имущества);
  • третий — вида проданного имущества. Его условно можно поделить на два типа: жилая недвижимость (комната, квартира, дача, жилой дом) и все остальное (автомобиль, гараж, мотоцикл недострой, яхта).

Под ПРОДАЖЕЙ подразумевается в том числе и ОБМЕН имуществом. Если, например, вы меняете одну квартиру на другую это означает, что одну квартиру вы фактически продаете (в Налоговом кодексе это называется — реализуете), а другую покупаете. Доход от реализации (читайте — продажи) первой квартиры будет облагаться налогом на общих основаниях (то есть ровно также как и при ее продаже за деньги). Зачастую люди обменивающие имущество считают, что платить налог по этим сделкам не нужно. Если вы занимаете такую позицию, то, скорее всего, ее доказывать вам придется в суде. С подробностями вы можете ознакомится по ссылке >>>

Налог с продажи имущества и срок владения

З десь все просто. Если любое, проданное вами имущество, находилось у вас в собственности 3 года и больше, то доходы от его продажи налогом не облагают в принципе. Это предусмотрено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса . Вид имущества (машина, квартира, жилой дом, телевизор, стиральная машина и т. д.), количество проданных ценностей (две квартиры, квартира и машина, три машины и гараж), а также его продажная стоимость значения не имеют. Налог с продажи такого имущества не платят. Декларировать подобные доходы и сдавать декларацию 3-НДФЛ не нужно.

Из этого правила есть лишь одно исключение. Оно касается недвижимого имущества (квартиры, комнаты, дома, дачи), которое получено в собственность в 2016 году и позже. В отношении этого имущество правило про 3-х летний срок действует при одном условии: недвижимость вы получили от близких родственников, по наследству или договору ренты. Если же она приобретена у сторонних лиц, то применяют не 3-х, а 5-ти летний срок. Налог не придеться платить только при условии, что, например, квартира была в вашей собственности 5 лет и больше. Это предусмотрено статьей 217.1 Налогового кодекса. Подробнее про новые правила расчета налога с продажи недвижимости вы можете посмотреть по ссылке.

Как посчитать трех или пятилетний срок? Тут нужно учитывать, что под понятием «год» подразумевается не календарный год (с 1 января по 31 декабря), а 12 любых месяцев следующих подряд. Такие правила предусмотрены пунктом 3 статьи 6.1 Налогового кодекса. Поэтому 3 года — это 36 месяцев, следующих подряд. 5 лет — это 60 месяцев, следующих подряд.

  • в 2015 году — 5 месяцев (август-декабрь);
  • в 2016 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
  • в 2017 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
  • в 2018 году — 5 месяцев (январь-май).

Итого, не 36, а всего лишь 34 месяца (5 + 12 + 12 + 5). Следовательно при ее продаже у вас возникает обязанность платить налог. Если бы вы повременили с продажей на 2 месяца, такой обязанности не возникло бы в принципе.

Как быть если имущество находилось в вашей собственности 36 месяцев (или больше) один или два из которых были не полными? Например, машина куплена 10 августа 2016 года, а продана 23 августа 2020 года. В данной ситуации она находилась в собственности:

  • в 2016 году — 5 месяцев (август-декабрь) один из которых не полный;
  • в 2017 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
  • в 2018 году — 12 месяцев (январь-декабрь);
  • в 2020 году — 8 месяцев (январь-август) один из которых не полный.

Получается, что машина была в собственности 37 месяцев (5 + 12 + 12 + 8). При этом 2 из которых неполные (август 2014 и 2017 годов). Если исключить неполные месяца из расчета, то срок владения машиной составит 35 месяцев (37 — 2). Но нужно ли их исключать или они учитываются в расчете?

Правила подсчета месячного срока есть в статье 6.1 пункт 5 Налогового кодекса. Они простые. Срок заканчивается в то же число, в котором он начался, но через 36 месяцев. Если в 36 месяце нет такого числа, то срок заканчивается в последнее число этого месяца. Если дата попадает на выходной или праздник, то она переносится на ближайший рабочий день.

Пример
Машина куплена 10 августа 2016 года

Ситуация 1
Автомобиль продан 23 августа 2020 года. В данном случае 36 месяцев заканчиваются 10 августа 2020 года. Но это суббота. Поэтому последний день окончания 36-ти месячного срока — 12 августа 2020 года. Если машина будет продана после 12 августа, то доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит.

Ситуация 2
Автомобиль продан 5 августа 2020 года. В данном случае 36 месяцев не прошли. Поэтому у вас появляется доход, облагаемый налогом. Вы обязаны его задекларировать.

Аналогичной точки зрения придерживается налоговая служба. Например, вы купили машину (или квартиру) 21 июля 2015 года, а продали 21 июля 2018 года (или позднее). В этой ситуации налоговая считает, что имущество находилось в вашей собственности три года (или больше). Поэтому доход от его продажи налогом облагать не нужно. Указанное разъяснение ФНС России опубликовано на нашем сайте.

Срок, в течение которого имущество было в вашей собственности, желательно подтвердить документально. Проще всего это сделать по недвижимости. Если вы получили квартиру в собственность практически по любому договору (купля-продажа, мена, дарение), то этот срок начинает отсчитываться от той даты, когда сделка была зарегистрирован в Росреестре (дата регистрации сделки указывается на том экземпляре договора, который останется у вас и в Свидетельстве о праве собственности на недвижимость). Если речь идет о новостройке, то он начинается с даты, которая указана в Свидетельстве о праве собственности. Если квартира получена по наследству — срок начинается отсчитываться с даты смерти наследодателя, указанного в свидетельстве о его смерти. Подробнее о сроке владения квартирой смотрите по ссылке.

В отношении машины, срок начинает течь с той даты, которая указана в договоре ее купли-продажи или Справке-счете выданной продавцом транспорта. В отношении другого имущества, срок начинается с тех дат когда была оформлена покупка. Даты могут быть указаны, например, в товарных чеках, технических паспортах, талонах гарантийного ремонта, чеках контрольно-кассового аппарата.

Еще раз подчеркнем, что количество проданного имущества (например, две квартиры, одна квартира и гараж, два гаража, три квартиры и пять машин) значения не имеет. По каждому объекту, которым вы владели 3 года (5 лет по недвижимости) и больше, дохода от продажи, облагаемого налогом, не возникает. Его стоимость значения также не имеет. Налог, возможно, придется платить в отношении лишь тех объектов (машин, дач, квартир), которые находились в вашей собственности меньше 3 (или 5) лет.

Например, вы продали шесть машин. Четыре из них находилось в ваше собственности больше трех лет, две — меньше. Так вот по четырем машинам налог платить не нужно в любом случае. По двум, срок владения которыми меньше трех лет, налог возможно платить придется.

Если вы получили доход от продажи имущества, которое находилось в вашей собственности меньше 3 лет (5 лет по недвижимости), декларацию формы 3-НДФЛ нужно сдать и задекларировать полученный доход (в отношении этого имущества). Нужно платить налог по сделке или нет, не важно. О том как должна быть оформлена и предоставлена в налоговую инспекцию декларация 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

Возвращаясь к примеру вам нужно задекларировать доход от продажи двух машин. Доход от продажи 4 автомобилей, которые находились в вашей собственности больше 3 лет в декларации не указывают.

Имущество было в собственности меньше 3-х или 5-ти лет

В этой ситуации все зависит от вида проданного имущества и его продажной цены. Имущество можно разделить на два вида:

  • жилая недвижимость и земельные участки (для упрощения мы будем называть их просто недвижимость) — жилые дома, квартиры, комнаты, приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, доли в этом имуществе;
  • «иное» имущество — любое другое не перечисленное выше имущество (машины, телевизоры, стиральные машины, холодильники, одежда, недострой, гаражи и т. д.).

Налог с продажи жилой недвижимости и земельных участков

Вариант первый — налоговый вычет

Если сумма дохода от продажи жилой недвижимости или земельного участка больше 1 млн. руб. (то есть вычета) с суммы превышения налог заплатить нужно, если меньше — то нет. Приведем примеры расчета налога с продажи имущества.

Пример
Продается квартира, которая находится в собственности продавца менее 3-х лет. Она получена по наследству. Расходов по ее приобретению нет.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета равна доходу от продажи квартиры. Поэтому налог платить не надо. Однако декларацию 3-НДФЛ вы обязаны сдать в любом случае.

Этот вычет вы вправе получать ежегодно. Например, если вы продали квартиры в 2017, 2018 и 2020 годах, то этот вычет вам будет предоставлен трижды в 2017, 2018 и 2020 году.

Размер вычета — 1 млн. руб. — не зависит от количества квартир или другой недвижимости проданных вами в течение календарного года. Его сумма в любом случае остается неизменной и увеличению не подлежит. Если вы продали одну квартиру вычет составит 1 млн. руб., если две — также 1 млн. руб., если три он останется неизменным.

Пример
Продается жилая недвижимость, которая находится в собственности продавца меньше 3-х (или 5-ти) лет. Все объекты или приватизированы или получены по наследству. Поэтому расходов по их приобретению нет.

Примеры расчета налога.

Пример
Продается жилая недвижимость, которая находится в собственности продавца меньше 3-х (или 5-ти) лет. Все объекты или приватизированы или получены по наследству. Поэтому расходов по их приобретению нет.

Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит:

По итогам 2017 года облагаемого дохода не будет. Поэтому платить налог не нужно.

Простой вывод. Если вы решили продать два объекта недвижимости (например, две квартиры, квартиру и комнату, комнату и землю и т. д.) лучше разделить сделку по годам. То есть один объект продать в одном году, а другой — в другом. Это позволит вам использовать вычет по каждому проданному объекту.

1. Вычет — это сумма, которая уменьшает доход при расчете налога. При продаже жилой недвижимости или земли — это 1 млн. руб.
2. Вычет в 1 млн. руб. — это максимум, который можно использовать в одном календарном году. Количество проданных объектов значения не имеет.
3. Вычет в 1 млн. руб. можно использовать каждый календарный год (то есть неоднократно).
4. Вместо вычета вы вправе при расчете налога уменьшить доход на расходы по покупке проданной недвижимости.

Вариант второй — доходы минус расходы

Как мы уже говорили вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи недвижимости на сумму расходов по ее приобретению (покупке или строительству). Это предусмотрено статьей 220 пунктом 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Как уменьшать доход для расчета налога (на вычет или на расходы) решать вам. Но учтите — нужно использовать что то одно (или вычет или расходы). Уменьшать доход по одному и тому же объекту и на вычет и на расходы одновременно нельзя. Это прямо запрещено Налоговым кодексом.

Если вы выбрали расходы, то их сумму нужно документально подтвердить. В качестве документального подтверждения расходов на покупку жилой недвижимости выступают два документа:

  • договор купли -продажи. Он подтверждает, что ваши расходы связаны с конкретным объектом недвижимости;
  • платежный документ по которым недвижимость оплачивалась. Они подтверждают, что вы понесли расходы на оплату этого объекта. К таким документам относят расписку продавца в том, что он получил от вас деньги, платежное поручение, если деньги переводились через банк по безналичному расчету.

Если жилую недвижимость вы не покупали, а строили то все расходы по строительству также нужно подтвердить. Здесь нужны договоры с подрядчиками и документы, подтверждающие оплату их работ, накладные и чеки контрольно-кассовой техники на купленные строй материалы.

Налог с продажи имущества придеться заплатить, если доход от продажи больше расходов на его покупку. Налог платят с превышения доходов над расходами по ставке 13 процентов. Если доход от продажи меньше расходов на покупку жилой недвижимости или земли, то платить налог вы не должны.

Так как расходы превысили доходы, дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. Его платить не недо. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Нельзя суммировать расходы по разному имуществу и учитывать их «общей кучей». Доход от продажи конкретной квартиры уменьшается на расходы по покупке именно этой, то есть проданной квартиры. На другие проданные квартиры эти расходы не распространяются. Они не учитываются при расчете налога по продаже других квартир.

Неправильный вариант (!) расчета дохода и налога с продажи имущества:

Правильный вариант расчета дохода и налога с продажи имущества:

Какой способ выгодней использовать при расчете налога

Когда вместо вычета выгодней использовать расходы? Ответ очевиден. Если расходы, подтвержденные документами, превышают 1 млн. руб. выгодней уменьшать доходы на расходы. В обратной ситуации, это не выгодно. Например, когда расходы меньше 1 млн. руб. Здесь выгодней использовать вычет. Если расходы и вычет равны, то выгодней опять же использовать вычет. Его не нужно подтверждать документами. И никаких лишних придирок со стороны налоговой инспекции не будет.

Пример
Продается квартира, которая находится в собственности продавца меньше 3-х (или 5-ти) лет.

Еще раз подчеркнем. Использовать как вычет, так расходы по одной и той же квартире одновременно нельзя. Вы должны выбрать что-то одно. Либо вычет, либо расходы.

Использование двух вариантов по разным объектам

Подобные разьяснения несколько противоречат статье 220 (подпункт 2 пункт 2) Налогового кодекса. В ней говорится:

«ВМЕСТО получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов . «.

Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» по этой ссылке. Однако, в большинстве случаев, этот вариант принимается инспекцией. Тем более, что «все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика» (статья 3 пункт 7 Налогового кодекса).

доход от продажи первой квартиры, облагаемый налогом:

С дохода от продажи первой квартиры налог платить не надо

доход от продажи второй квартиры, облагаемый налогом:

Более детальный порядок расчета налога с продажи жилой недвижимости смотрите в статьях «Налог с продажи квартиры» и «Налог с продажи дома».

Налог с продажи «иного» имущества

По Налоговому кодексу под определение «иное» попадает любое имущество которое не относится к жилой недвижимости или земельным участкам (то есть те виды вашего имущество которые НЕ перечислены в статье 220 пункт 2 подпункт 1 первый абзац Налогового кодекса). К иному имуществу, в частности, относят гаражи, нежилые помещения, недостроенные дома, автомобили, мотоциклы, бытовую технику, прогулочные яхты, самолеты, золото в слитках, фамильное серебро, драгоценности, картины Клода Моне и Рембрандта, хрустальные вазы, люстры венецианского стекла, музыкальные инструменты, книги, одежду, мебель, предметы обихода и т. д. и т. п.

Применяем налоговый вычет

Пример
Продается гараж, который находятся в собственности продавца менее 3-х лет. Он относится к «иному» имуществу и получен по наследству. Поэтому расходов по его приобретению нет.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Вы обязаны заплатить налог и сдать декларацию 3-НДФЛ по налогу.

Дохода, облагаемого налогом, не возникает. Сумма вычета равна доходу от продажи. Поэтому налог платить не надо. Однако декларацию 3-НДФЛ вы обязаны сдать в любом случае.

Этот вычет вы вправе получать ежегодно. Например, если вы продали в 2017 году гараж, в 2018 году автомобиль, в 2020 году опять машину, то этот вычет вам будет предоставлен трижды в 2017, 2018 и 2020 году в отношении каждой продажи.

Пример
Продается иное имущество, которое находится в собственности продавца меньше 3-х лет. Оно получено по наследству. Расходов по приобретению этого имущества нет.

Примеры расчета налога.

Пример
Продается два гаража, которые находятся в собственности продавца меньше 3-х лет. Документов, подтверждающих расходов по их приобретению нет.

Доход, облагаемый налогом в 2017 году, составит:

По итогам 2017 года облагаемого дохода не будет. Поэтому платить налог не нужно.

Из изложенного следует простой вывод. Если вы решили продать две единицы имущества (например, две машины, гараж и машину и т. д.) лучше разделить сделку по годам. То есть один объект продать в одном году, а другой — в другом. Это позволит вам использовать вычет по каждому объекту.

Уменьшаем доход на расходы

Как мы уже говорили вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи «иного» имущества на сумму расходов по его покупке. Это предусмотрено статьей 220 пунктом 2 подпункт 2 Налогового кодекса. Как уменьшать доход для расчета налога (на вычет или на расходы) решать вам. Но учтите — нужно использовать что то одно (или вычет или расходы). Уменьшать доход по одному и тому же объекту и на вычет и на расходы одновременно нельзя. Это прямо запрещено Налоговым кодексом.

Если вы выбрали расходы, то их сумму нужно документально подтвердить. В качестве документального подтверждения расходов могут служить договоры купли-продажи, справки-счета, накладные, товарные чеки. Обязательно необходимы и платежные документы, которые подтверждают тот факт, что имущество вы оплатили. Например, расписки продавца в том, что он получил от вас деньги, приходные кассовые ордера, чеки контрольно-кассовой техники, платежные поручения.

Налог с продажи имущества придеться заплатить, если доход от продажи больше расходов на его покупку. Налог платят с превышения доходов над расходами по ставке 13 процентов. Если доход от продажи меньше расходов на покупку, то платить налог вы не должны.

Так как доходы меньше расходов на покупку, дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. Его платить не надо. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Нельзя суммировать расходы по разному имуществу и учитывать их «общей кучей». Доход от продажи конкретного вида имущества уменьшается на расходы по покупке именно этого, то есть проданного имущества. На другие виды проданных ценностей эти расходы не распространяются. Они не учитываются при расчете налога по продаже других единиц имущества.

Правильный вариант расчета дохода и налога с продажи «иного» имущества:

Какой метод выгодней использовать при расчете налога

Пример
Продается гараж, который находится в собственности продавца меньше 3-х лет.

Еще раз подчеркнем. Использовать как вычет, так расходы по одному и тому же имуществу одновременно нельзя. Вы должны выбрать что-то одно. Либо вычет, либо расходы.

Когда можно использовать оба варианта

Подобные разяснения несколько противоречат статье 220 (подпункт 2 пункт 2) Налогового кодекса. В ней говорится:

«ВМЕСТО получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов . «.

Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» по этой ссылке. Однако, в большинстве случаев, этот вариант принимается инспекцией. Тем более, что «все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика» (статья 3 пункт 7 Налогового кодекса).

Более детальный порядок расчета налога с продажи машины смотрите в статье «Налог с продажи автомобиля».

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Статья написана по материалам сайтов: www.zemvopros.ru, personright.ru, vashnal.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector