Налоговый вычет при продаже и покупки квартиры

1. В каких случаях можно оформить налоговый вычет?

  • если вы продали имущество (например, квартиру или машину), продали долю в уставном капитале организации, уступили права по договору участия в долевом строительстве;
  • если у вас изъяли имущество для государственных или муниципальных нужд с компенсацией выкупной стоимости.

Исключение составляет имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности, а также доходы от ценных бумаг.

Если вы продаете имущество, находящееся в общей долевой или общей совместной собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле или по договоренности между ними (если имущество находится в общей совместной собственности).

2. Как действует налоговый вычет при продаже имущества?

Если ваше имущество изъяли для государственных или муниципальных нужд с компенсацией выкупной стоимости, вы имеете право на налоговый вычет в размере выкупной стоимости вашего имущества, полученной вами в денежной или натуральной форме. Таким образом, вам не придется уплачивать налог на полученный при изъятии имущества доход.

При продаже квартиры, которую вы получили в собственность взамен освобожденной в связи с программой реновации, вы также можете воспользоваться налоговым вычетом. При этом доход, полученный от продажи, можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением той квартиры, которую вы освободили.

3. Какие нужны документы?

  • декларация 3-НДФЛ, заполненная (пример заполнения) по окончании налогового периода (календарного года), в котором вы продали имущество;
  • копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и так далее;
  • копии документов, подтверждающих расходы, связанные с получением доходов от продажи имущества (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и тому подобное), — если вы заявляете вычет в сумме таких расходов;
  • соглашение о выкупе и документы, подтверждающие получение компенсации (например, банковскую выписку), — если ваше имущество было изъято для государственных или муниципальных нужд.

4. Как получить вычет?

Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ нужно будет подать в инспекцию по месту жительства вместе с документами, подтверждающими право на налоговый вычет. Сделать это можно:

  • на личном приеме;
  • онлайн, воспользовавшись сервисом «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС.

Подается налоговая декларация не позднее 30 апреля. Начисленный налог нужно будет уплатить до 15 июля.

Подробнее о том, как уплатить НДФЛ, вы можете прочитать в нашей инструкции.

Содержание

Налоговый вычет при продаже квартиры

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры является одной из разновидностей налоговых вычетов. Он представляет собой право на уменьшение налога, взимаемого в бюджет государства при реализации недвижимости. Льготой могут воспользоваться физические и юридические лица. Максимальный размер возврата отражен в действующем законодательстве. Граждане часто сталкиваются с проблемами при определении размера вычета. Чтобы заранее знать, как действовать в каждой конкретной ситуации, эксперты рекомендуют ознакомиться с правилами расчета льготы. Дополнительно стоит изучить, когда предоставляется возврат и кому положен налоговый вычет. Об особенностях расчета суммы, а также нюансах получения льготы поговорим далее.

Условия предоставления льготы

Льготой могут воспользоваться физические лица, которые имеют статус резидентов РФ. Для этого необходимо проживать на территории государства более 183 дней. Аналогичным правом обладают и индивидуальные предприниматели, которые не использовали проданную недвижимость в коммерческой деятельности. Чтобы налоговый вычет при продаже квартиры был предоставлен, должны выполняться определенные условия.

В список которых входят:

  • недвижимость не используется для получения прибыли;
  • жилье находилось в собственности гражданина в течение установленного срока;
  • прибыль от продажи помещения составляет минимум 1 млн. руб.

Онлайн-калькулятор налогового вычета

Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета

Разбираясь, кто имеет право на получение вычета, человек выяснит, что недвижимость должна находиться более 3 лет в собственности. Такой срок действовал до 2016 года. Однако в последующем в законодательство, касающееся предоставления налогового вычета, были внесены корректировки. Сейчас срок увеличили до 5 лет.

Однако трехлетний срок все же действует, если человек продал недвижимость, которая:

  • была зарегистрирована до 2016 года;
  • перешла к собственнику по наследству;
  • была подарена текущему владельцу родственником;
  • была приватизирована;
  • перешла к хозяину помещения на основании договора пожизненной ренты.
Это интересно:  Реестр фирм однодневок налоговая

В соответствии с действующим законодательством, право собственности возникает у гражданина с момента гос регистрации и заканчивается передачей имущества третьему лицу. Факт осуществления сделки должен быть подтвержден соответствующей документацией в установленный срок.

Изучите официальное руководство от налоговой на сайте www.nalog.ru.

Если имущество было получено по наследству, моментом начала собственности считается дата открытия наследства.

Нередко споры возникают в ситуации, когда человек хочет продать долю в недвижимости. Допустим, изначально гражданин владел 13 в квартире. Затем, в последствии, он получил оставшиеся 23. В этой ситуации не все знают, какой момент считается началом течения срока собственности. Разъяснения, касающиеся проблемы, дает Минфин.

До 2014 года сообщалось, что срок владения всей квартирой нужно исчислять с момента, когда была зарегистрирована первоначальная доля. Однако в 2014 году позиция Минфина изменилась. На сегодняшний день с доли, которая находилась в собственности в течение срока, не превышающего 3 года, при реализации нужно заплатить налог и получить имущественный вычет.

Величина налоговой льготы

Максимальный размер льготы закреплен законодательно. Налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму до 1 млн. рублей от общего количества расходов, которые были связаны с покупкой недвижимости. Однако их предстоит подтвердить документально. В расходы входит не только цена недвижимости, но и проценты по кредиту, если жилье приобретается на деньги банка, также затраты на услуги риэлтора и иные расходы.

Расчет подоходного налога, если используется льгота

Перед тем, как получить налоговый вычет при продаже квартиры в 2020 году и вернуть часть средств, потребуется произвести ряд расчетов. В частности эксперты рекомендуют самостоятельно определить величину подоходного налога при использовании льготы.

Если возврат предоставляется в фиксированном размере, расчет будет осуществляться по следующей формуле:

Если в учет принимаются расходы, которые пришлось понести гражданину, схема расчета меняется. Она будет иметь следующий вид:

НДФЛ=(Доход-количество подтвержденных расходов)*13%

Благодаря изменениям, которые вступили в силу в 2016 году, были пресечены возможные спекуляции с недвижимостью. Теперь, если в договоре фигурирует сумма не менее 1 миллиона рублей, это не позволяет человеку уйти от уплаты налога. Если доход от реализации недвижимости, которая была приобретена в 2016 году, составит меньше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, схема расчета налога также изменится. Чтобы определить, какое количество денежных средств предстоит отдать в пользу государства, предстоит произвести следующие вычисления:

НДФЛ=(Кадастровая стоимость помещения*0,7)*13%

Нужно учитывать, что субъекты РФ имеют право самостоятельно устанавливать срок владения недвижимостью и коэффициент.

Проще разбираться в том, как рассчитываются налоговые вычеты при продаже недвижимости, на готовом примере.

Если реализуется общая собственность

Недвижимость может находиться в совместной собственности. Это также отразится на особенностях получения вычета. Его сумма распределяется между супругами. Действие осуществляется на основании заявления. Если документ не был составлен, распределение полагающегося вычета по умолчанию осуществляется в равных долях.

Если была осуществлена продажа имущества, которое находится в долевой собственности, предоставление вычета будет осуществлено в соответствии с размером доли каждого собственника.

Льготу при продаже квартиры разрешается использовать хоть каждый год. Эта особенность кардинально отличается от налогового вычета при покупке квартиры, который доступен по использованию только один раз в жизни. Однако существует ряд ограничений. Если за год человек реализовал сразу несколько объектов, возврат будет предоставлен только по одному из них.

Процесс получения налогового вычета

Чтобы получить имущественный вычет при продаже квартиры, гражданину предстоит осуществить порядок действий.

В частности, лицо должно:

  • Подать декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Бумагу нужно направлять в Налоговую инспекцию по месту прописки или пребывания. Последнее возможно только в определенных законом случаях. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, который следует за периодом продажи недвижимости.
  • Подготовить заявление о получении вычета. Оно должно быть оформлено в соответствии с правилами.
  • Забрать документы, подтверждающие факт продажи квартиры и ее приобретения, если возврат заявляется в сумме расходов, которые были понесены в процессе покупки.
  • Заплатить налог в соответствии с утвержденным правом на льготу.

Изучив размер и особенности получения вычета при продаже квартиры, человек выяснит, что льгота имеет многоразовый характер. Закон позволяет использовать ее каждый год. Нерезиденты РФ не имеют права на получение возврата. Заявку на уменьшение налогооблагаемой базы при продаже квартиры отклонят и в случае, если человек имел право собственности на имущество менее 5 лет. Закон позволяет уменьшить доход, полученный от продажи, на размер затрат, которые пришлось понести при покупке квартиры, или на 1 млн рублей, если документальное подтверждение факта расхода отсутствует.

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

Налог при продаже и покупке квартиры в один год

Надежда Тихонова Последние изменения: июнь, 2020 Налоги 0 1,440 Время чтения: 4 мин.

В РФ любые доходы граждан облагаются налогом, но есть тонкости в размерах налогов по доходам от продажи жилья, в частности, налог при продаже и покупке квартиры имеет свои особенности при уплате. Как покупателям, так и продавцам квартир предоставлены льготы по налогам в форме имущественных вычетов (НК РФ ст. 220 п.п.1.1 и 1.3).
Покупатель, совершая сделку купли-продажи жилья, налоги не платит. Он приобретает право однократно получить имущественный вычет 2 и 3 млн. р. из суммы всех доходов.
Регистрируя в Росреестре сделку купли-продажи, обе стороны поровну в 2020 году оплачивают госпошлину, размер которой 2000 р.

Это интересно:  Как берется подоходный налог с продажи квартиры

Изменения в НК РФ

С начала 2018 года вступили в действие новые изменения, внесенные в НК РФ. Они касаются взимания налогов с доходов, получаемых гражданами от продажи жилья.

  • Для домов и квартир, купленных владельцами до 01.01.2016 г. по-прежнему действует минимально необходимый срок владения 3 года. Если они прошли, налог платить не требуется.
  • Для тех объектов, которые граждане купили после начала января 2016 года, период в течение которого они должны владеть недвижимостью, чтобы не платить налог, увеличен до 5 лет.
  • Резиденты РФ платят НДФЛ 13%, а нерезиденты 30%.
  • Период 3 года сохранен тем владельцам жилых домов, квартир, коттеджей, которые получили их в подарок, приватизировали, получили по рентному договору.

Как определяют срок владения

Отсчет минимально возможного период владения жильем для освобождения от уплаты налогов регулирует ст. 217.1 п.3 НК РФ:

  1. он отсчитывается от даты, указанной в выписке из ЕГРН;
  2. для квартир, построенных через ЖСК, его считают от даты подписания акта приема-передачи жилья;
  3. для наследников — от даты кончины наследодателя;
  4. при долевой собственности имеет значение дата получения первой доли. Переход других долей значения при определении минимального периода владения не имеет.

Если недвижимость принадлежала владельцу более 5 лет, продав ее, он не должен подавать документы в ИФНС и освобожден от налогов.

Вычет после продажи

При сроке владения жильем меньше пяти лет собственник обязан перечислить НДФЛ, но вправе вычет из дохода. Он сам выбирает ту форму вычета, которая ему наиболее подходит.

  • 1 000 000 р., если проданное жилье стоит меньше этой суммы, принято в дар или если нет документов, которые подтвердят ее цену при покупке.
  • В объеме средств, потраченных на приобретение жилья.
  • В сумме средств, потраченных на приобретение и улучшение состояния квартиры (достройку, ремонт, коммуникации и т.д.).

Фактически, продавец облагается налогом с прибыли, полученной при купле-продаже квартиры. Не имеют права на этот вид вычета предприниматели, которые продают квартиры, предназначенные для предпринимательской деятельности, т.е. имеющие статус коммерческого помещения.

Вычет в установленной сумме 1 млн. руб. применяют:

  1. если квартиру продали по цене меньшей этой суммы;
  2. продавец документально не в состоянии подтвердить понесенные расходы при ее покупке;
  3. квартира перешла в дар, по наследству или в результате приватизации.

Цена жилого помещения с 01.01.2016 года в ДКП должна быть не меньше 70% от кадастровой на начало года отчуждения (ст. 217.1 п.5 НК РФ). Это принято, чтобы исключить фиктивное занижение стоимости недвижимости с целью ухода от налогов. Для расчета налога берут наибольшую из указанных цен.

Расчет вычета

Чтобы определить размер вычета, требуются следующие данные:

  • цена квартиры (указана в ДКП);
  • кадастровая цена (указана в выписке из ЕГРН);
  • основания для права собственности (ДКП, договор дарения, дарственная, акт приватизации и т.д.).
  • платежные документы на покупку жилья (чеки, расписки, банковские квитанции и т.д.);

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра в режиме онлайн, указав адрес помещения.

Если в ЕГРН цена кадастровая не указана, за основу берут указанную в ДКП.

Чтобы уменьшить налог при продаже и покупке квартиры в один год, нужно из выбранной наибольшей цены квартиры вычесть:

  1. сумму затрат на ее приобретение (подтверждаются ДКП и платежными документами: чеками, банковскими квитанциями, расписками);
  2. сумму, израсходованную на улучшение состояния жилья: ремонт и покупку отделочных материалов, выполнение работ (договоры, копии чеков, акты проведенных работ).

Долевое владение

В тех случаях, когда жилье находится в долевой собственности, налог обязаны платить все обладатели долей по их величине. Вычет 1 млн. р. предоставят на всех, если жилое помещение продают полностью по одному ДКП или в размере покупной цены, также деленной на всех. Владельцы долей могут произвольно разделить размер вычета, о чем они должны известить налоговую службу.

Неоднократно

Законом не предусмотрены ограничения на количество предоставляемых льгот при продаже жилья. Пользоваться правом на вычет можно неоднократно, но не больше одного раза в течение одного года. Фиксированный вычет 1 млн. р. также предоставляют один раз в год. Например, если гражданин за год купил и продал 2–3 квартиры, которыми владел меньше установленного периода, для него фиксированный вычет 1 млн. р. на доходы, полученные от отчуждения всех.
Для получения вычета необходимо предоставить в налоговую справку 3-НДФЛ, документы на продажу квартиры и ее покупку.

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

– Продаю квартиру, которая является моей собственностью по договору дарения менее трех лет. Продав, должна купить другую в другом регионе России: там жилье дешевле. Слышала, что могу воспользоваться двойным налоговым вычетом, если продаю и покупаю в один год. Что имеется в виду: до 31 декабря нужно успеть совершить обе сделки или за 365 дней с момента продажи (например, с 10.12.17 г. до 09.12.18 г.)?

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Налоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась. Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости. Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн. Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%. Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом. 6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог. Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн. Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.

Это интересно:  Возмещение налога за медицинские услуги

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Один налоговый период – это один календарный год. Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.

Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.

Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи). Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату). Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей. Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.

Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:

В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб. Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму. Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.

В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Однако, если сделка продажи одной квартиры и покупка другой будут совершены в один календарный год (в Вашем случае с 10.12.2017 до 09.12.2018 г.), Вы имеете право произвести налоговый взаимозачет. Итак, налогооблагаемый доход по первой квартире (проданной) составляет 4 млн рублей, вычет на вторую сделку (покупку) остается прежним – 2 млн рублей. Таким образом, Ваш доход после покупки нового жилья составляет 4 млн – 2 млн = 2 млн рублей. Именно с этой суммы Вам и следует уплатить налог государству, что составляет 2 млн х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Отвечает налоговый консультант, блогер Алеся Васинкина:

При продаже недвижимости со сроком владения менее минимального, у Вас возникает налоговое обязательство по уплате 13% от стоимости квартиры. Но если Вы приобретаете другую недвижимость, Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом. При условии, что ранее Вы это право не использовали. В итоге произойдет взаимозачет между налогом, который нужно оплатить, и налогом, который Вам положен к возврату. К примеру, Вы продали недвижимость которой владели менее трех лет за 3 млн рублей. Налог к уплате 390 тысячи рублей. Но Вы в другом городе приобрели квартиру дешевле, за 2 млн рублей. Вам положен возврат в размере 260 тысяч рублей. Итого к уплате 130 тысяч рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статья написана по материалам сайтов: yurportal.info, vseofinansah.ru, www.domofond.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector