Споры по аренде земли

ОШИБКИ СТОРОН ПРИ АРЕНДЕ ЗЕМЛИ

С. КОНОРЕВА

Земля представляет собой объект недвижимости, который имеет особый юридический статус. В соответствии с п. к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ отношения, связанные с его использованием, находятся под контролем государства и субъектов Федерации. На сегодняшний день в России считается общепринятым тот факт, что земля вне зависимости от формы собственности является общественным достоянием.

Земельные участки могут быть переданы в пользование частных лиц и/или юридических лиц посредством:

1) передачи в собственность;

2) передачи во временное пользование на основании договора аренды;

3) передачи в безвозмездное пользование;

4) передачи в постоянное (бессрочное) пользование.

Поскольку на практике весьма проблематично получить в собственность земельные участки из-за их достаточно высокой стоимости, а безвозмездно использовать землю может лишь ограниченный круг лиц, то все большей популярностью пользуются именно договоры аренды земли, что определяет актуальность выбранной темы.

Однако правовое регулирование, связанное с земельными правоотношениями, далеко от идеала и содержит пробелы и противоречия, что, в свою очередь, порождает большое количество судебных споров. Целью статьи является анализ данных противоречий, а также выявление ошибок, допущенных сторонами при заключении договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка представляет собой разновидность гражданско-правового договора, где одна из сторон (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок во временное владение и пользование за указанную в договоре арендную плату. Данный вид договора является как консенсуальным, так и формальным, если заключается на срок более одного года, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) считается заключенным с момента государственной регистрации. Заключается в письменной форме, согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

Предметом договора является земельный участок — недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

Сторонами по договору могут являться как физические лица, так и юридические лица. Однако есть одна особенность — арендодателем по договору могут выступать государственные органы в случае, если имущество находится в государственной (муниципальной) собственности.

Правовое регулирование. В настоящее время договор аренды земельного участка регулируется как гражданским, так и земельным законодательством. В гл. 17 ГК РФ определены положения о праве собственности на землю, а в гл. 34 ГК РФ содержатся нормы о договоре аренды. Как указано в п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), особенность регулирования отношений, связанных с землей, состоит в том, что помимо гражданского законодательства к ним применяется и земельное.

Кроме того, в данной сфере присутствует тенденция взаимодействия также земельного и градостроительного законодательства. Так, в п. 2 ст. 7 ЗК РФ сказано, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Так, например, при получении в аренду земельного участка с целью строительства на нем нежилых помещений арендатору необходимо учитывать его разрешенный вид использования, регламентированный ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ).

1. Уже на данном этапе прослеживается большое количество судебных споров, связанных с разрешенным использованием земельного участка. Зачастую как собственники, так и арендаторы земельных участков, приобретенных для целей строительства, не учитывают наличие действующих или планируемых к постройке газопроводов на прилегающих или смежных участках, что существенно ограничивает предполагаемое назначение земельного участка.

Приведем пример из судебной практики.

Ошибка N 1. Отсутствие у застройщика (арендатора или собственника земельного участка) информации о расположенных близлежащих газопроводах и иных опасных объектах, а также сведений о государственных программах, предполагающих строительство таких объектов на соседних территориях.

ИП Мамаев Н.Л. после возведения жилого комплекса и получения свидетельства о праве собственности на него получил еще и судебное решение о сносе построек, нарушающих абз. 4 ст. 32 Закона о газоснабжении, поскольку здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

Дело в том, что здание было построено с нарушением минимальной дистанции в 150 м до действующего газопровода.

При этом суд посчитал не влияющим на результат рассмотрения дела довод ответчика о том, что ему было неизвестно о нарушении им режима охраны зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов при строительстве дома, поскольку нахождение жилого дома в недопустимой близости объектов повышенной опасности угрожает жизни и здоровью будущих жильцов.

Казалось бы, противоречивая на первый взгляд ситуация: ответчик имел на руках все необходимые документы для введения здания в эксплуатацию, однако еще задолго до момента строительства спорного объекта недвижимости в области была разработана государственная программа газификации, и именно на соседнем участке предполагалось проведение газопровода. Ошибка ответчика заключается в том, что он не проверил данную информацию перед началом строительства. Застройщик должен был получить все необходимые документы с планом газификации самостоятельно для того, чтобы минимизировать риски в будущем.

Такие документы необходимо заявителю запрашивать перед тем, как взять в аренду или выкупить земельный участок для предполагаемого строительства объектов недвижимости. Согласно п. 1.4 Правил охраны магистральных трубопроводов на местные органы самоуправления возлагается обязанность выдавать сведения о местонахождении трубопроводов заинтересованным лицам.

Существенные условия договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются предмет договора и размер арендной платы.

Предмет. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно, в договоре должен быть указан конкретный земельный участок, имеющий границы, адрес (местоположение), категория земель, вид разрешенного использования, кадастровый номер, присвоенный органом учета, площадь.

Немало споров возникает относительно предмета договора аренды, а именно, появляются ли у сторон права и обязанности, если предмет договора не согласован. Приведем пример из судебной практики.

Ошибка N 2. Фактическое пользование при незаключенном договоре аренды не является основанием для освобождения арендатора от обязанности по оплате на общих условиях. Если предмет договора не согласован, а договор является незаключенным, однако у сторон сложились отношения по фактическому использованию земельного участка, с арендатора будет взиматься плата по общим правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ о порядке определения цены в возмездном договоре, в котором цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий.

Истец и ответчик заключили договор аренды земельного участка. Договор вступает в силу с даты его подписания. Договор устанавливает сумму и порядок начисления арендной платы. Однако ответчик, пользуясь земельным участком, не вносил арендные платежи, ссылаясь на незаключенность договора, поскольку участок не был поставлен на кадастровый учет, а, следовательно, предмет договора не был согласован.

Вместе с тем у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

Суд пришел к выводу, что незаключенный договор не влечет возникновения прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон при его подписании. Вместе с тем незаключенность договора аренды при наличии доказательств пользования имуществом не освобождает пользователя от внесения платы за такое пользование.

Это интересно:  Форма 230 акт о списании материальных запасов

В силу положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В случае арендного использования чужого имущества в отсутствие согласованных контрагентами порядка, условий и сроков внесения арендной платы считаются установленными те, что обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).

Существенное условие — арендная плата. Согласно п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Например, для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата должна быть установлена в договоре, если он был заключен по результатам торгов, или фиксироваться ставками по арендной плате, определяемыми в каждом субъекте, в случае если участок был передан арендатору без проведения торгов, а, предположим, по программе развития территорий и др.

При отсутствии согласованности существенных условий соответствующий договор не считается заключенным.

Ошибка N 3. Если в договоре указан регулируемый размер арендной платы, то при изменении нормативных правовых актов, ее регулирующих, цена изменяется независимо от воли сторон договора.

Ответчик возражал против уплаты измененной арендной платы, поскольку полагал, что порядок определения размера арендной платы может быть изменен только соглашением сторон.

Суд первой и апелляционной инстанции удовлетворил требования истца и обязал ответчика исполнить обязательства по оплате.

Кассационная инстанция также не приняла позицию ответчика. Согласно п. 18, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 изменение размера арендной платы в результате изменения нормативных актов, регулирующих порядок и показатели ее расчета, не является изменением условия договора о размере арендной платы, представляет собой исполнение договора, а арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и дополнительного изменения договора не требуется.

Государственная регистрация договора. Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Немало судебных споров возникает по причине того, что договор не регистрируется в надлежащем порядке, однако стороны фактически совершили действия по передаче имущества.

Ошибка N 4. Согласованность существенных условий договора свидетельствует о его заключенности и неприменении норм о неосновательном обогащении. Если стороны пришли к соглашению по существенным условиям, а именно: согласовали предмет договора, размер арендных платежей, но не зарегистрировали договор в Росреестре, это обстоятельство также не исключает обязанности арендодателя по внесению платы за пользование арендованным земельным участком.

Позиции высших судов. Постановление ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, где в п. 14 указано следующее: «Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами».

Выводы.

Обобщая вышеизложенное, договор аренды земельного участка регулируется гражданским и земельным законодательством, причем последним как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов, например, в части разрешенного использования участков, а также размера арендной платы участков, находящихся в собственности субъектов.

При заключении договора сторонам необходимо учитывать:

— разрешенное использование земельного участка, а также наличие ограничений на прилегающих территориях (трубопроводы, системы газо-, водоснабжения), а также уже действующих на момент подписания договора государственных программ по постройке таких объектов;

— фактическое пользование при незаключенном договоре аренды не освобождает арендатора от обязанности по оплате на общих условиях;

— если в договоре указан регулируемый размер арендной платы, то при изменении нормативно-правовых актов, ее регулирующих, цена изменяется независимо от воли сторон договора;

— арендная плата является существенным условием договора и не может быть изменена иначе, как это указано в договоре;

— договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации в зависимости от субъекта и от срока (более одного года).

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

  • Москва, Московская область
    +7 (499) 703-47-96
  • Санкт-Петербург, Ленинградская область
    +7 (812) 309-56-72
  • Федеральный номер
    8 (800) 555-67-55 доб. 141

Звонки бесплатны.
Работаем без выходных

Коммерческие споры по договорам аренды земельного участка

Автор: Виктория Мариновская

Договор аренды земельного участка наряду с другими договорами имеет широкое применение в предпринимательской сфере. Речь идет не только о разнообразных вариантах ведения хозяйственной деятельности на арендуемых землях сельхозугодий, но и о размещении торговых объектов, логистических комплексов, стоянок грузового транспорта, складов.

Земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору участок земли за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи земельного участка в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Учитывая специфику данной категории правовых отношений, зачастую возникает ряд определенных нюансов, начиная от регистрации договора аренды, заканчивая судебными спорами.

Если право нарушено.

Если одна из сторон нарушает права своего контрагента, то необходимо помнить, что ст. 60 ЗК РФ предусматривает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению.

— когда суд признает недействительным акт исполнительного органа государственной власти или акты органа местного самоуправления, повлекшие за собой нарушение права на земельный участок;

— в случае самовольного занятия земельного участка;

— в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Если с первыми двумя пунктами все примерно ясно, то последний несет в себе ряд вопросов. Рассмотрим несколько ситуаций, когда может возникнуть спор, связанный с арендой земельного участка, и выясним, что говорит судебная практика на этот счет.

Это интересно:  Как снять показания счетчика воды в квартире

1. Заключение договора аренды земельного участка с нарушением норм и правил существующего законодательства.

К примеру, когда выдел земельной доли и постановка на кадастровый учет земельного участка не влечет за собой прекращения договора аренды, в связи с чем новый договор аренды межу другим собственником и арендатором будет считаться недействительным.

Мнение суда — признать договор аренды недействительным .

М-471/2015 М-471/2015 от 3 июня 2015 г. по делу № 2-573/2015 (Матвеево-Курганский районный суд (Ростовская область)). ООО «А» обратилось в суд с иском к И., Ш., К. о признании договора аренды земельного участка недействительным, погашении обременения в виде аренды. В обоснование иска указано, что между гражданами РФ (список арендодателей указан в договоре) и ООО «А» заключен договор аренды земельного участка. К. являлась арендодателем по указанному договору аренды. В соответствии с условиями договора аренды истец принял во временное владение и пользование (аренду) земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности. Между истцом и арендодателями, в том числе и К., было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка. Указанным дополнительным соглашением внесены изменения в раздел 2 и 3 договора аренды, увеличен размер арендной платы и срок действия договора аренды. Договор исполнялся сторонами, возражений не поступало. К. получила арендную плату за 2014 год, что подтверждается расходными ордерами на получение паевой продукции. Как стало известно истцу, из арендуемого земельного участка К. в счет своей земельной доли сформирован и выделен обособленный земельный участок. Без направления уведомления арендатору (истцу) между К. и И. заключен договор купли-продажи земельного участка. О переходе права собственности на земельный участок истец был уведомлен с грубым нарушением срока. В нарушение требований действующего законодательства РФ между И. и Ш. заключен договор аренды земельного участка. Уведомления о намерении расторгнуть действующий договор аренды ни К, ни И. не направлялись. Соглашений о расторжении действующего договора аренды также не направлялось. Более того, истец не отказывался от прав, предусмотренных положениями ст. 621 ГК РФ и п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ. Земельный участок на момент приобретения права собственности на выделенный земельный участок был обременен правом аренды в пользу истца. Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка от 05.02.2015 между И. и Ш. ответчиками были нарушены положения ст. 11.8 Земельного кодекса РФ .

Кроме того, ответчиками были нарушены условия ранее заключенного и действующего договора аренды, что повлекло нарушение прав и охраняемых законом интересов истца. В результате судебного разбирательства суд признал договор аренды земельного участка, заключенный между И. и Ш., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, недействительным.

Обратная сторона ситуации.

Мнение суда — отказать в удовлетворении требований о признании договора аренды земельного участка недействительным .

К примеру, когда истцу принадлежит только доля в праве на весь участок, и эта доля не определена (границы принадлежащей истцу доли не установлены).

М-553/2015 М-553/2015 от 7 сентября 2015 г. Суд посчитал, что в данном случае ответчик не нарушил права истца, поскольку последнему принадлежит только доля в праве на весь земельный участок. Эта доля не определена, то есть границы принадлежащей истцу доли не установлены, поэтому ответчик не вправе отказаться от пользования земельной долей, принадлежащей истцу, ответчик не в праве передать эту долю истцу. Признание договора аренды недействительным в части продления срока аренды означало бы нарушение прав остальных участников общей долевой собственности на земельный участок . Таким образом, требования истца о признании договора аренды недействительным и необходимости погашения записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не были удовлетворены судом.

2. Изменить условия договора аренды земельного участка.

Мнение суда — отказать в иске о возложении обязанности о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Условия изменения судом:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

В заключении хотелось бы отметить ряд важных положений, касающихся земельных споров:

— в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

— обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах . В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные законом правила о заключении договоров, об изменении договоров;

— если предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности множества лиц, то вопрос о признании договора аренды недействительным в обязательном порядке должен разрешаться с учётом мнения всех участников общей долевой собственности ;

— изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Спор по договору аренды земельного участка

Споры между арендатором и арендодателем земельного участка встречаются довольно часто. Как поступать, если спор уже возник? Как решить его наиболее эффективно? Разберемся с этим в данной статье.

Какие бывают споры по договору аренды земельного участка?

Возникающие по договору аренды земельного участка споры можно подразделить в зависимости от причин их возникновения. Итак, разногласия между арендатором и арендодателем могут возникнуть из-за нарушений условий договора, связанных с:

  • внесением арендной платы (если имеет место быть просрочка или внесение платы не в полном объеме, желание одной из сторон договора изменить размер арендной платы и т.д.);
  • использованием земельного участка не по прописанному в условиях соглашения назначению (например, землю используют для пастбища вместо выращивания сельскохозяйственных культур);
  • сроками действия договора (к ним относятся такие споры о сроке аренды земельного участка, как разногласия по поводу продления аренды либо досрочного ее прекращения);
  • заключением дополнительных соглашений к уже действующему договору;
  • признанием недействительным всего договора аренды земли или только отдельных его условий;
  • понуждением к тому, что договор аренды земельного участка все-таки был подписан;
  • передачей участка в субаренду;
  • причинением арендатором ущерба различного рода, связанного с использованием земли;
  • конфликтами с владельцами соседних земельных участков, возникших у арендодателя по вине арендатора и наоборот;
  • оплатой коммунальных, налоговых и иных платежей;
  • порядком пользования и содержания зданий и инфраструктуры, которая имеется на арендуемом участке;
  • определением приоритета в праве аренды земельного участка.
  • определением приоритета в праве аренды земельного участка.
Это интересно:  Как делается временная прописка для граждан рф

Особенности рассмотрения земельных споров в зависимости от того, кто является арендодателем

В качестве арендодателей земельного участка могут выступать:

  • физические лица;
  • организации;
  • госорганы (администрация или муниципалитет).

Рассмотрение земельных споров имеет ряд особенностей в зависимости от того, кто из перечисленных субъектов выступает в роли арендодателей. Различия заключатся в следующем:

Место рассмотрение судебного спора зависит от категории арендодателя. Так, если в качестве такового выступает организация или госорган, спор будет рассматриваться в арбитраже. Если гражданин – в суде общей юрисдикции. Кроме того, гражданин может подать исковое заявление и в третейский суд.

А точнее – ее размер. Если в роли арендодателя выступает гражданин или организация, они могут назначить размер оплаты на свое усмотрение. Органами местного самоуправления размер арендной платы может быть установлен только в соответствии с нормами, закрепленными отдельными законодательными нормами.

Аналогичное правило, указанное в предыдущем пункте, действует и по отношению к определению срока аренды. Гражданин или юридическое лицо такой срок могут выбрать по своему усмотрению, органы исполнительной власти – нет. Кроме того, для продления сроков аренды земли, находящейся в собственности муниципалитета, действуют специальные установленные законодательством правила.

Собственники земельных участков, являющиеся физическими или юридическими лицами, сдающие землю в аренду, уплачивают налог на свое имущество самостоятельно. Налогообложение земель, находящихся в собственности администрации, имеет ряд особенностей (в частности, аренда такого участка не облагается НДС).

Как оспорить размер арендной платы за землю

Новый способ защиты прав частных арендаторов публичных земель от взыскания завышенной местными законами арендной платы.

В одной из прошлогодних статей я рассказывал о том, как местные законодатели в регионах, пытаясь специфическим образом «простимулировать» арендаторов-застройщиков к ускоренному завершению долгостроев (являющихся логическим следствием регулярных экономических неурядиц), в нарушение федерального законодательства взяли за правило применять удвоение, утроение, а то и упятерение размера арендной платы в случае незавершения строительства в изначально оговоренный срок.

Подобные «санкции», напомню, были признаны априори необоснованными, поскольку не предусмотрены ЗК РФ и не соответствуют установленному Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009 принципу экономической обоснованности, который требует руководствоваться исключительно доходностью использования арендуемого участка. А соответствующие муниципальные/региональные НПА могли быть по этому основанию оспорены в порядке административного судопроизводства.

Однако 6 декабря 2017 года Конституционный Суд РФ вынес Постановление №37-П «По делу о проверке конституционности абзаца 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 13 и пункта 1.1 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.Г. Жукова».

Основной тезис этого постановления таков: теперь частный арендатор публичной земли может оспорить размер или формулу расчета арендной платы, установленной муниципальным/региональным НПА, не только в порядке отдельного административного судопроизводства, но и конкретно в том арбитражном деле, в котором с него на основании этого НПА требуют взыскать задолженность по арендной плате.

О том, как это сделать, и пойдёт речь в настоящей статье.

Какие ещё бывают завышения?

Незаконными повышениями-санкциями для застройщиков ситуация не исчерпывается. Вот перечень типичных случаев необоснованных завышений, которые обнаружены в практике ВС РФ за последние несколько лет:

  • Недопустимо устанавливать такой размер арендной платы, при котором участок арендатору дешевле сразу выкупить (см. апелляционное определение Верховного Суда РФ от 02.03.2017 №2-АПГ16-30).
  • Недопустимо кратное увеличение размера арендной платы без пропорционально кратного увеличения доходности, в особенности ради «обеспечения уровня доходов бюджета» и тому подобных «публичных интересов» (см. Определения Верховного Суда РФ от 23.03.2017 №69-АПГ17-1, от 15.06.2017 №25-АПГ17-3, от 01.06.2017 №86-АПГ17-2, от 01.09.2016 №48-АПГ16-9, от 28.07.2016 №51-АПГ16-6).
  • Недопустимо устанавливать непрозрачные и взятые «с потолка» элементы формулы расчета размера арендной платы (см. определения Верховного Суда РФ от 18.05.2017 №33-АПГ17-3; от 22.09.2016 №31-АПГ16-7).
  • Недопустимо делить однотипных арендаторов по степени «нужности местной власти» (см. определения Верховного Суда РФ от 22.09.2016 №31-АПГ16-7; от 24.03.2016 №88-АПГ16-1 и от 12.09.2012 №4-АПГ12-16).

Как доказывать необоснованность в суде?

Истребовать, истребовать и ещё раз истребовать. Конечно, многие судьи могут заподозрить арендаторов в попытке затягивания процесса, но едва ли после такого Постановления Конституционного Суда РФ эти подозрения могут быть признаны обоснованными.

Что делать дальше?

Следует помнить, что даже доказанный факт неприменимости соответствующей нормы НПА, изначально использованного в расчете заявленной к взысканию суммы арендной платы, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы в силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ.

Однако составление иного расчета размера арендной платы, подлежащей взиманию, в зависимости от конкретной ситуации может быть достаточно непростым с юридической точки зрения вопросом. Потому что установив неприменимость НПА, заявленного истцом, суд, тем самым, примет на себя обязанность определить иной, применимый, НПА. А это может быть не так уж просто.

На первый взгляд, наиболее очевидным выходом представляется применение некоей общей ставки арендной платы из того же НПА без применения нормы, признанной неприменимой (чаще всего в таких НПА есть формулы для «прочих» ситуаций, про которые законодатели не стали особо размышлять). Но этот подход не получится применить, если неприменимой признана, например, базовая ставка арендной платы, на которую ориентированы все варианты формулы.

В этом случае по аналогии закона можно просить суд применить норму ранее действовавшего НПА, регулировавшего такую же ситуацию. Однако такой НПА может отсутствовать как таковой (если он за всю недолгую историю регулирования просто принимался всего один) – или же в нём может быть точно такая же норма (не секрет, что при принятии нового НПА положения старого НПА, которые законодатель не посчитал необходимым менять, просто копируются). В этом случае такой подход тоже является непригодным.

Однако и указанные «Правила» охватывают далеко не все возможные конкретные случаи аренды. Поэтому, в качестве крайней меры, при неприменимости ни одного из трёх предыдущих способов, можно пробовать просить суд применить по аналогии п. 6 и 10 «Правил», согласно которым возможно определение размера арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка в соответствующий период. Само собой, для этого потребуется назначение судебной экспертизы, однако едва ли суд или истец смогут обоснованно заявить, что подобный способ будет противоречить принципам справедливости и экономической обоснованности.

Статья Романа Тараданова, ИНТЕЛЛЕКТ-С, опубликована в журнале National Business (март 2018)

Статья написана по материалам сайтов: www.top-personal.ru, www.kuzpartners.ru, www.intellectpro.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector