Покупка недвижимости одним из супругов

По одному из таких объектов и была проведена огромная работа правового характера, получена кипа документов, исправлено множество ошибок, допущенных застройщиком при оформлении разрешительной документации. Но за день до сделки жена покупателя была вынуждена срочно уехать в другой город по семейным обстоятельствам. Мы по этому поводу не переживали, так как со стороны покупателя на заключение договора купли-продажи должен был выходить муж.

Однако риелтор, представлявший интересы покупателя, отказывался выходить на сделку в обусловленный день по той причине, что перед отъездом жена не оформила нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки на покупку недвижимости, которая поступит в их с мужем совместную собственность. На наше несчастье, в той деревне, куда она отбыла к родственникам, даже нельзя было воспользоваться услугами DHL.

Забавность ситуации заключалась в том, что в нашем случае для заключения договора и покупки недвижимости согласие жены и вовсе не требовалось. Как я не пыталась растолковать риелтору противной стороны положения действующего законодательства о порядке совершения супругами сделок с недвижимостью, он не мог или не хотел вникать в юридические тонкости данного вопроса и рисковать деньгами своего клиента, сдавая в регистрирующий орган неполный, по его мнению, пакет документов.

Нужно заметить, непонимание в данном вопросе я встретила уже не в первый раз, и всякий раз, когда я говорю клиентам или контрагентам, что на заключение данной конкретной сделки согласие супруга не нужно, я слышу почти всегда один и тот же ответ: «Как не надо? Я вот неделю/месяц/год назад покупал квартиру, и согласие жены с меня потребовали».

Разбираться в этом вопросе нужно с помощью положений Гражданского, Семейного кодекса РФ и других законов, при этом читать соответствующие статьи нужно очень внимательно.

Итак, в соответствии со ст. 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Данные положения содержатся также в ст. 34, ст. 36 Семейного кодекса РФ.

При этом в случае с недвижимым имуществом не имеет значения, на чьё имя выдано свидетельство о государственной регистрации права. Супруг, указанный в свидетельстве, будет являться так называемым титульным собственником. Само имущество же в любом случае будет считаться общим совместным.
В данном случае единственное разница между супругами будет в том, что при последующем распоряжении недвижимостью стороной по соответствующему договору будет являться именно титульный собственник; другой же супруг, не указанный в свидетельстве, будет, в случае необходимости, давать нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки.

Соответственно, под действие норм о порядке совершения сделок супругами не попадает имущество, которое
1) указано в брачном договоре с регламентацией иного, отличного от установленного законом, порядка распоряжения;

например, в брачном договоре может быть указано, что имущество, приобретённое на имя каждого из супругов, в том числе во время брака, является его личной собственностью, и супруги распоряжаются таким имуществом, приобретённым на своё имя, самостоятельно;

2) не является совместной собственностью супругов:

  • имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
  • имущество, полученное одним из супругов во время брака по безвозмездной сделке (в порядке дарения, наследования, приватизации жилого помещения).

Другими словами, если супруг в период брака участвовал в приватизации, то он не обязан спрашивать согласия жены ни на само участие в приватизации, ни на отчуждение жилья, полученного в порядке приватизации.

К слову об имуществе, приобретённом до брака. При покупке недвижимости и решении вопроса, требовать ли с продавца согласие супруга, сопоставляйте дату регистрации права собственности продавца и дату регистрации его брака. При этом последнюю проверяйте не по штампу в паспорте, а по самому свидетельству о браке. На моей практике хоть и единожды, но был случай, когда в штампе в паспорте продавца была указана неверная дата, исходя из которой мы посчитали, что имущество было приобретено до брака. Результат – приостановка государственной регистрации по причине непредставления согласия супруга на продажу совместно нажитого имущества (так как на самом деле брак был зарегистрирован намного раньше, чем было указано в паспорте).

Порядок распоряжения общим имуществом супругов регламентирован в ст. 35 Семейного кодекса РФ.
В ч. 1 и ч. 2 данной статьи говорится о том, что распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию, которое при совершении сделки одним из супругов предполагается.

То есть по смыслу закона в случае, когда один из супругов идёт в магазин и покупает кастрюлю или домашний кинотеатр, презюмируется, что другой супруг согласен на приобретение данного имущества в совместную собственность, и никаких дополнительных документов, подтверждающих такое согласие, для совершения соответствующих сделок не требуется.

Согласно ч. 3 ст. 24 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

Ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ устанавливает только два исключения из этого правила. Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки требуется, если происходит:
1) распоряжение, то есть отчуждение, недвижимого имущества;
2) совершение сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации.

С первым пунктом разобраться легче. Когда происходит распоряжение недвижимым имуществом, являющимся совместной собственностью: продажа, дарение, мена и т.п., получение согласия второго из супругов на совершение соответствующей сделки обязательно. При этом отнесение имущества к категории недвижимого должно осуществляться в соответствии со ст. 130, ст. 132 Гражданского кодекса РФ.

Вывод из этого правила один: для совершения сделок, направленных не на отчуждение недвижимости, а на его приобретение, нотариально удостоверенное согласие супруга не требуется.

Здесь каждый, кто в браке участвовал в покупке жилья, возразит, что на совершение соответствующей сделки он брал у супруга согласие. И это справедливо.

Однако в этом случае мы уже говорим о действии второго исключения, оговорённого в ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга для совершения сделки

  • требующей нотариального удостоверения,
  • требующей регистрации.

И здесь уже не имеет значения, какие имущество выступает в качестве предмета договора: движимое или недвижимое.

Если Вы заключаете договор, предметом которого является совместное движимое или недвижимое имущество, и этот договор нотариально удостоверяется в силу закона, например, договор ренты (ст. 584 Гражданского кодекса РФ), договор по отчуждению долей в уставном капитале (п. 11 ст. 21 Федерального закона РФ от 08.02.1998 года N 14-ФЗ Об обществах с ограниченной ответственностью»), то для заключения такого договора независимо от его условий требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Также требуется согласие супруга на заключение сделки, требующей регистрации. И именно это положение закона большинством понимается превратно. Все знают, что для того, чтобы купить или продать любую недвижимость, нужно сдать соответствующие документы в Росреестр, где после проведения регистрации Вам выдадут свидетельство о государственной регистрации права. Вследствие этого бытует ошибочное мнение, что все сделки с недвижимостью подлежат регистрации, и, соответственно, для совершения любой сделки с недвижимым имуществом необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга.

Возникает только логичный вопрос: почему же в Семейном кодексе так и не написали?

Подобное непонимание происходит из-за смешения понятий и незнания некоторых тонкостей закона.
Дело в том, что Росреестр как уполномоченный орган проводит государственную регистрацию ПРАВ на недвижимое имущество и СДЕЛОК с ним. При этом регистрация осуществляется исходя из требования ст. 131 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Обратите внимание на формулировку! Ст. 131 говорит об обязательной государственной регистрации ВСЕХ ПРАВ на любые виды недвижимого имущества, но не о государственной регистрации всех сделок с недвижимым имуществом.

Обратившись же к положениям, например, ст. 558 Гражданского кодекса РФ, говорящей об особенностях продажи жилых помещений, мы обнаружим следующее правило: ДОГОВОР продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации. Вот здесь уже закон говорит о государственной регистрации СДЕЛКИ. Именно о таких сделках, требующих по закону государственной регистрации, и говорит ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

То есть при каждой сделке с любой недвижимостью происходит государственная регистрация права.
Но не при каждой сделке с недвижимостью происходит государственная регистрация самой сделки, то есть договора. Регистрационные действия в отношении сделки осуществляются в случаях, прямо предусмотренных законом, например:

  • ранее упоминавшаяся ст. 558 Гражданского кодекса РФ говорит о сделках с жилыми помещениями,
  • ч. 3 ст. 560 Гражданского кодекса РФ — о продаже предприятия как имущественного комплекса,
  • ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ — о договоре аренды здания или сооружения на срок не менее 1 года,
  • ст. 584 Гражданского кодекса РФ о договоре ренты, предусматривающем отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты,
  • ч. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусматривает госрегистрацию договоров об участии в долевом строительстве.

Как видно, необходимость регистрация договора, предметом которого выступает недвижимое имущество, определяется конкретным видом недвижимого имущества: жилое или нежилое, и видом самого договора.

В отношении движимого имущества закон говорит об обязательной регистрации соответствующих сделок в отношении, например:

  • музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав негосударственной части Музейного фонда РФ; соответствующие сделки считаются совершенными со дня их государственной регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда РФ (ст. 25 Федерального закона РФ от 26.05.1996 года № 54-ФЗ «О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации»);
  • патентов, исключительных прав на изобретение, полезную модель или промышленный образец; соответствующие договора согласно ст. 1369 Гражданского кодекса РФ подлежат государственной регистрации в федеральном органе по интеллектуальной собственности.

Также следует отметить, что государственную регистрацию сделок и прав не следует путать с актами государственного регистрационно-технического учета отдельных видов имущества. Примером такого акта является постановка покупателем на учет в органах МВД автомототранспортного средства. Это означает, что сделки по распоряжению автотранспортом (как не относящиеся к сделкам по распоряжению недвижимым имуществом и сделкам, подлежащим регистрации) не требуют получения нотариально удостоверенного согласия супруга.

  • сделка не подпадает под формулировку «сделка по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом»,
  • соответствующий договор не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса,
  • соответствующий договор в силу прямого указания в законе не подлежит регистрации,
    то для совершения соответствующей сделки нотариально удостоверенное согласие супруга не требуется.

Например, такой сделкой может быть покупка земельного участка, гаража, нежилого помещения или нежилого здания.

К слову о сделках с жилыми и нежилыми объектами. Напомню, из текста ст. 558 Гражданского кодекса РФ следует буквально, что регистрации подлежат договора в отношении жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры. То есть перечисляются все виды жилого помещения, указанные в закрытом перечне ст. 16 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, объекты недвижимости, поименованные в документах как жилое строение, жилой дом без права регистрации проживания в нём и т. п., если в графе «назначение» в документах значится формулировка «нежилое», не относятся к жилым помещениям в понимании ст. 16 Жилищного кодекса РФ и ст. 558 Гражданского кодекса РФ.

Такие объекты чаще всего встречаются на дачных и садовых земельных участках и зарегистрированных по дачной амнистии. Это дачные домики, которые оформлялись в соответствии с Федеральным законом РФ от 15.04.1998 года N 66-ФЗ.

Это интересно:  Протокол установления смерти человека бланк

«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». По смыслу данного закона строившиеся на дачных и садовых землях домики предназначались для отдыха в летнее время года (на такой земле предоставлялось право возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем), поэтому при регистрации они именовались как «жилое строение» (а не «жилой дом») или «жилой дом без права регистрации проживания в нём».

И хотя Конституционный Суд РФ разрешил так называемую «прописку на дачах» (Постановление Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 года N 13-П, Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 года N 7-П), статус соответствующих объектов недвижимости остаётся неизменным – непригодные для круглогодичного проживания. Сменить его можно лишь пройдя установленную законом процедуру по признанию помещения пригодным для круглогодичного проживания. И при покупке таких объектов сделка будет квалифицироваться как совершаемая в отношении нежилого недвижимого имущества, соответственно, нотариально удостоверенного согласия супруга на покупку такой недвижимости не требуется.

_Перечень использованных нормативно-правовых актов:

  • Гражданский кодекс РФ (Часть 1) от 30.11.1994 года N 51-ФЗ
  • Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 года N 223-ФЗ
  • Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 года № 189-ФЗ
  • Федеральный закон РФ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
  • Федеральный закон РФ от 08.02.1998 года N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»
  • Федеральный закон РФ от 26.05.1996 года № 54-ФЗ «О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации»
  • Федеральный закон РФ от 15.04.1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
  • Федеральный закон РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
  • Приказ Минюста РФ от 25.03.2003 года N 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество»
  • Постановление Правительства РФ от 12.08.1994 года N 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории РФ»_

Содержание

Владение недвижимостью в браке: о чем необходимо знать

Любовь и финансовый вопрос – понятия не взаимоисключающие, особенно это касается имущественных отношений между супругами. Иногда в порыве чувств при расставании муж и жена начинают делить между собой не только квартиру или комнату, но и затевают тяжбу по поводу предметов быта. Одно дело, когда дело касается вещей, которые при утере легко приобрести снова, и совсем другое – когда речь идет о недвижимости, в которую вкладываются огромные средства. Не зная законов, регулирующих права на собственность в браке, при покупке недвижимого имущества или разводе определить, какова супружеская доля, на которую имеет право каждый, невозможно. Остановимся на самых важных вопросах, касающихся совместной и раздельной собственности супругов, ее оформления и раздела, в том числе и недвижимости в браке.

Раздельная собственность супругов

Начиная семейные отношения, супруги должны знать, на что в случае развода может претендовать вторая сторона. Этот статус имеет имущество, которое является раздельной собственностью супругов. Что это такое, и на какое имущество не распространяются права одного из супругов?

  • По законодательству РФ, все имущество, которое приобретено вступающими в брак отдельно до его заключения, считается личной собственностью супругов (каждого) и не подлежит разделу. Таким образом, например, при разводе одна сторона не может претендовать на раздел имущества, которое у второй было до свадьбы.
  • Не будет являться совместным, а значит, не должно делиться имущество, полученное одним из супругов по акту дарения или наследству, а еще в результате бесплатной приватизации.
  • Личной собственностью также считается имущество, приобретенное в браке одним из супругов на собственные средства одной из сторон, не из общего семейного бюджета.
  • Совместно нажитой собственностью не будет являться имущество, в том числе и недвижимость, полученное в результате обмена на личное имущество одного из супругов, – правда, при условии, что за обмен квартиры в браке не было доплачено из общих средств. Например, если один из супругов продал собственную квартиру, приобретенную до брака, и купил другое жилье. Однако чтобы закон можно было применить, нужно доказать, что недвижимость куплена в браке именно за деньги одной стороны, без привлечения средств другой. На деле это не всегда просто.

И еще важный момент: если в собственность одного из супругов были вложены деньги второго (например, в недвижимость – на ремонт, расширение и т.д.), то последний может подать иск о признании совместной собственности супругов на квартиру и имеет все шансы его выиграть.

Квартира в общей долевой собственности

Для того чтобы определить меру владения каждым супругом имуществом, во время совместной покупки квартиры супруги могут сразу оговорить и закрепить свои доли в недвижимости, то есть сразу подписать договор о разделе имущества. Причем желательно не просто указать размер доли каждого, а отметить, что супруги сами определили такие-то доли в таком-то размере, чтобы дальше при обращении в суд не возникло разночтений.

Главное условие – обязательно заверить соглашение нотариально. С 2016 года существует требование об обязательном удостоверении соглашения о разделе имущества нотариусом. Поэтому обычные письменные договора не будут иметь никакой силы при возникновении имущественных споров между супругами. Если подписи нотариуса нет, договор будет признан недействительным.

Брачный договор и соглашение о разделе имущества: в чем разница?

Есть два документа, подписание которых может изменить или закрепить имущественные права каждого из супругов. Речь идет о брачном договоре и соглашении о разделе имущества. Какие права дает каждый из документов и что лучше выбрать?

Заключение брачного договора, весьма популярное в последнее время, – это возможность прописать различные условия имущественных отношений. Однако следует знать, что этот документ может быть подписан только до или во время вступления в брак, но не после его расторжения.

  • Если в брачном договоре на имущество, приобретенное до брака, претендует один из супругов, а второй согласен – в таком случае, и личная собственность может быть разделена.
  • В зависимости от соглашения супругов, на недвижимость, приобретенную в браке, как и другое покупаемое в этот период имущество, может быть также установлено раздельное владение. При этом можно указать, что вся собственность будет раздельной или оговорить права на отдельные ее объекты (например, жене – квартира, земельный участок и машина – мужу и т.д.).
  • Возможна передача от одной стороны другой имущества в личную собственность или, наоборот, признание раздельной собственности общей и т.д. Причем все соглашения могут касаться как уже нажитого до брака имущества, так и будущего, которое приобретут впоследствии.

Соглашение о разделе совместного имущества, в отличие от брачного договора, может касаться только уже имеющейся, нажитой собственности. Действие документа не распространяется на еще не приобретенное имущество или на общее без его конкретизации. Подписать такое соглашение до вступления в брак или до появления совместной собственности (например, приобретения недвижимости в браке) нельзя. Оно более жестко, чем брачный договор, зато соглашение можно составить после расторжения брачных отношений.

Если выбирать – какой из документов выгоднее супругам, не желающим иметь общее имущество, – пусть брачный договор регулирует права собственности во время его действия, а после развода раздел совместно нажитого имущества возможно по соглашению.

Ипотечная недвижимость супругов

Ипотечный кредит может быть оформлен на одного из пары до или после заключения брачных отношений, а также на обоих во время семейной жизни – то есть супруги становятся созаемщиками по ипотечному кредиту.

Правила, определяющие собственность каждого, зависят от того, на кого была оформлена кредитная квартира и когда она была приобретена – до или после вступления в брачные отношения.

Жилье, купленное в ипотеку до брака

Если одним из супругов квартира берется в ипотеку до брака, следует знать, что права собственности на нее буду принадлежать именно заемщику, так как недвижимость является гарантией обеспечения возврата кредитных средств. Таким образом, о совместной собственности здесь речи идти не может, так как право на нее уже приобретено заемщиком в одном лице вместе с кредитом.

Однако при покупке квартиры одним из супругов в браке или до его заключения в ипотеку погашают кредит часто оба супруга. Поэтому в случае расторжения брака один из супругов вправе требовать компенсации средств, истраченных им на погашение. Речь не может идти о признании недвижимости совместным имуществом – только о возврате уплаченных в счет погашения долга средств.

Подведем итоги: при разводе право на квартиру, купленную в ипотеку до брака, имеет только ее собственник. А второй супруг имеет шанс отсудить средства, которые он истратил на выплату ипотечного долга, обратившись в суд. Однако на практике положительные решения о возмещении средств выносятся нечасто.

Ипотечный кредит на двоих: супруги-созаемщики

Если супруги решили оформить ипотеку после вступления в брак, и покупают квартиру в кредит, они называются созаемщиками. А значит, каждый из них в равной мере отвечает перед кредитной организацией за погашение долга. Причем неважно, кто оформлял кредит и на чье имя покупали квартиру. Таким образом, даже если квартира оформлена на одного из созаемщиков, недвижимость, приобретенная в браке, является совместной и, согласно Семейному кодексу, при разводе будет делиться пополам. Однако семейное законодательство предусматривает и иной раздел квартиры, если между супругами составлено соглашение об этом.

Вот здесь есть серьезная опасность, подстерегающая созаемщиков, особенно тех, кто имеет собственное жилье, купленное до брака. Ведь согласно законодательству, в счет оплаты кредита банк при невозможности продать заложенное жилье, может потребовать квартиру, принадлежащую одному из супругов, то есть находящуюся в его личной собственности.

Однако изъятие квартиры, если она является единственным жильем, есть нарушение прав созаемщика по ипотечному кредиту, поэтому в этом случае взыскания банк сделать не сможет. В правовом плане созаемщиками быть невыгодно. При разводе банк имеет право потребовать выплаты долга с любого заемщика.

Как разделить квартиру с ипотечным долгом: оптимальные варианты и подводные камни

Как разделить квартиру и долги по кредиту, если ипотека при разводе еще не выплачена? По закону, как уже говорилось, квартира, приобретенная в ипотеку, независимо от того, как оформляется собственность при ипотеке в браке, является совместным имуществом, даже в том случае, когда кредит оформлен на одного из супругов, а второй по документам – лишь поручитель. Но прежде чем недвижимость станет собственностью, долги должны быть погашены. Теоретически и жилье, и выплаты должны делиться пополам. А как это сделать практически? Существует несколько способов разделить собственность при ипотеке в браке.

Способ первый. Разделить кредитную ответственность перед банком, заменив солидарный договор индивидуальным пропорционально выделенным долям.

При таком положении вещей бывшие супруги по взаимному соглашению или через суд выделяют доли совместной собственности. Затем в ипотечный договор вносятся соответствующие изменения, где определяется кредитная ответственность перед заимодателем каждого из супругов: общий кредит превращается в два раздельных, и каждый платит свою часть.

  • Банки редко соглашаются на подобные изменения: солидарная система ответственности позволяет требовать полное погашение долг с обоих одновременно или с одного по выбору банка, индивидуальные договоры лишают кредитора этой возможности. Займодатель может дать согласие, только если убедится в полной платежеспособности каждой из сторон.
  • Если ипотечная квартира однокомнатная, выделить в ней доли в натуре не представляется возможным. Согласно статье 5 Федерального Закона «Об ипотеке», в таком случае оформить раздельные кредиты нельзя.
  • Еще важный момент: при переоформлении договора за изменение ипотечных условий кредитором может взыматься комиссия 0,5-1% от суммы, которую осталось выплатить. А это немалые деньги!
Это интересно:  Выплаты при рождении двойни в 2020 году

Способ второй. Переоформление ипотечного кредита на одну из сторон при письменном отказе второй.

Например, некоторые осуществляют покупку квартиры в общую долевую собственность, где недвижимость изначально поделена на определенные части между супругами.

При готовящемся разводе можно договориться продать долю в квартире в ипотеке, так что недвижимость перейдет в руки одного из супругов вместе с долгами по кредиту после изменения банком ипотечного договора и солидарной ответственности на индивидуальную.

То есть один из супругов добровольно отказывается от уплаты долга, оформив письменный отказ, заверенный нотариусом, а второй берет всю ответственность на себя. Ипотечный договор переписывается. После возврата кредита квартира остается в полной собственности у плательщика, а отказавшийся может получить компенсацию в сумме половины долга, выплаченной до развода.

  • Опять потребуется согласие банка, который пойдет на сделку только при полной уверенности в платежеспособности заемщика.

Способ третий. Продать квартиру.

Если соглашение достигнуть трудно, лучший вариант – продать ипотечную квартиру. Покупатель выплачивает долг кредитору, оформляет снятие обременения, а оставшаяся после погашения сумма делится между супругами.

  • Нужно разрешение банка, которое получить нелегко: досрочное погашение лишит его части процентов.
  • Найти покупателя на квартиру в залоге непросто, поэтому продавать ипотечное жилье часто приходится по сниженной цене.

Способ четвертый. Найти деньги и рассчитаться досрочно, либо продолжать платить ипотеку вместе до полного расчета, затем разделить квартиру по соглашению или пополам.

Такой вариант не требует разрешения кредитора, но возможен он только при добровольном соглашении и порядочности супругов, их ответственном отношении к договоренности.

Еще вариант – составить брачный договор, в котором отметить все нюансы, касающиеся ипотечной квартиры. Но в любом случае обязательным условием является уведомление кредитной организации о предстоящем или произошедшем разводе. И тогда банк может предложить вариант раздела – удобный, в первую очередь, для него как для кредитной организации. А вот с судебным решением, с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества кредитор может и не согласиться.

Ипотека и дети

Если в семье, проживающей в обремененной квартире, есть несовершеннолетние дети, суд обычно определяет большую часть жилья родителю, с которым они останутся. А выплачивать кредит разведенным супругам придется все-таки поровну. Компенсация уже проплаченной суммы при таком положении вещей не положена.

Важно! Если для погашения кредита использовался материнский капитал, после выплаты долга детям обязательно полагается доля в ипотечной квартире.

Военная ипотека

При оформлении ипотечного обязательства в отношении военнослужащего правила, описанные выше, не действуют, так как кредит выплачивается за счет средств, которые выделяет Министерство обороны, а не супруги. В этом случае ипотека оформляется только на военнослужащего, который является единоличным собственником жилья, и изменению кредитный договор не подлежит.

При разводе с такими квартирами часто возникают проблемы. Суд выносит решение согласно Семейному кодексу о разделе, но на практике этого выполнить невозможно. Поэтому кредитные организации во избежание проблем в будущем, требуют иногда от заемщика заключения брачного контракта. Банк настаивает, чтобы по условиям брачного договора недвижимость в ипотеке принадлежала только военнослужащему, как и ответственность за погашение кредита. Молодожены заключают договор ради приобретения жилья, не задумываясь о том, что в случае развода одна из сторон останется ни с чем.

Ипотечная квартира в гражданском браке

Если отношения не были зарегистрированы в ЗАГСе, нормы, определяющие режим собственности (равные права, брачный договор, соглашение о разделе имущества) на гражданский брак не распространяются. При прекращении совместного проживания все права на обремененную квартиру и обязательства по уплате кредита за нее остаются за тем супругом, на чье имя оформлен ипотечный договор. Если пара решила разойтись, сторонам либо придется договариваться между собой о долях в квартире, либо определять свою часть недвижимости, согласно внесенным на погашение долга денежным средствам, через суд.

Разрешение супругов на покупку или продажу квартиры

Важным моментом в операциях с жильем является разрешение одного из супругов на продажу недвижимости или ее покупку. Поскольку имущество в браке считается совместно нажитым, соответственно, средства на приобретение жилья пойдут из общего бюджета, поэтому нотариально заверенное согласие второй половины на покупку квартиры обязательно.

  • это условие прописано в брачном договоре;
  • квартира покупается на унаследованные или подаренные средства;
  • если супруги на момент сделки раздельно ведут раздельное хозяйство и не имеют общих средств.

Во всех остальных случаях из-за отсутствия разрешения сделка не состоится или будет признана недействительной.

Снятие с регистрации по месту жительства супругов

Расставшаяся пара часто вынуждена проживать на одной жилплощади. В таких условиях актуален вопрос: можно ли выписать супруга или супругу из квартиры законно? Да, можно. Если квартира принадлежит одной стороне и является личным имуществом, а не совместно нажитым, можно подать иск в суд и выселить бывшего супруга. Дополнительным плюсом для снятия с регистрации будут доказательства того, что у супруга имеется собственная жилплощадь.

А вот возможно ли выписать бывших супругов из квартиры, если жилье является совместно нажитым? Здесь сложнее. Такое возможно, лишь если вы убедительно докажете в суде, что вторая половина злостно нарушает права остальных законно проживающих в доме лиц – дебоширит, хулиганит или портит имущество и т.п.

Владение недвижимостью в браке – вопрос актуальный и обширный, имеющий много нюансов. Лучшим способом разобраться в правовом поле будет обращение к знающему юристу, который поможет не остаться ущемленным в своих правах.

Покупка недвижимости: необходимо ли нотариальное согласие супруга

В статьях законопроектов есть положения, которые могут вводить в заблуждение обычного человека в связи с их двусмысленным толкованием. К ним также относится такой простой вопрос, требуется ли согласие супруга или супруги на приобретение имущественного объекта. Пары, которые приняли решение о покупке имущественного объекта, имеют равные обязанности и права. Но достаточно часто встречаются случаи, когда один из супругов не соглашается с решением второй половины о намерении приобрести недвижимость.

Также часто встречаются на этой почве семейные конфликты и судебные разбирательства для разрешения сложившихся спорных конфликтов. Итак, нужно ли согласие супруга на покупку квартиры? Обязательно ли его получать?

Что по этому поводу говорят правовые источники

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

В правовом порядке предусмотрены обязанности каждой стороны, участвующей в оформлении разрешения на приобретение. В противном случае договор купли-продажи может быть аннулированным. Продавая имущество необходимо потребовать заявление в письменном виде от супруга либо супруги, заверенное в нотариальной конторе. При этом не имеет абсолютно никакого значения, кто именно является владельцем.

При покупке имущественного объекта ситуация немного другая. Здесь обязательно необходимо учитывать особенности, которые могут вызвать сложности в решении данного вопроса. Согласно законодательству, согласие второй половины на приобретение квартиры не потребуется. Но понадобится нотариально заверенное разрешение при следующих действиях с имущественным объектом.

Требуется ли согласие второй половинки на покупку имущественного объекта, и в каких случаях это нужно:

  • Согласие одной из половинки (заверенное в нотариальной конторе) на покупку жилья потребуется при продаже любого имущества, которое было приобретено одним из супругов, состоящим на тот момент в браке. Исключение составляет реализация недвижимости, полученной собственником в дар, при унаследовании либо при покупке объекта до заключения брака.
  • Согласие одной из половинки при приобретении квартиры также потребуется, если на его или ее имя будет оформляться сделка. Но при этом в настоящий момент они должны состоять в браке.
  • Согласие одной половины на оформление сделки по приобретению квартиры не потребуется лишь в том случае, если покупка будет осуществляться путем долевого строительства. Аналогично не нужно согласие одного из супругов при получении недвижимости, принятой в дар.
  • Если при нахождении в законном браке, лицо продает имущественный объект, купленный, полученный в дар либо в наследство до вступления в брак. А потом планирует на вырученные от реализации деньги купить любой другой объект недвижимости, то, вне зависимости оттого что деньги выручены с личного имущественного объекта, необходимо разрешение на покупку.

Интересные факты

35% обменов недвижимости связаны со съездом либо разъездом с близкими людьми, а развод является причиной 10% квартирных обменов

В статье 35 Семейного Кодекса прописаны пункты, где рассмотрено получение одобрения второй половинки на распоряжение совместно приобретенной квартирой:

  • Потребуется заверение, полученное у нотариуса. Для совершения любого рода сделки по купле-продаже заявления, заверенного нотариусом, не нужно.
  • Наличие регистрации в системе госучета. Регистрация потребуется после заключения сделки, в момент оформления покупателем прав собственности на жилье. Сама процедура осуществления приобретения в системе регистрации не фиксируется.
  • Управление и распоряжение совместно нажитым имущественным объектом. Под данным пунктом подразумевается ряд действий, влекущих отчуждение прав собственности на квартиру. К ним относится наследование, последующая продажа и дарственная. Но при этом вы вправе распоряжаться квартирой, уже находящейся в собственности, а не той что планируете приобрести. Согласно этим пунктам, при приобретении жилья в получении разрешения нет необходимости.

Большинство риелторов стараются обезопасить себя от различных проблем в будущем. Для этого они требуют от покупателя предъявить им нотариальное согласие супруга либо супруги на покупку жилья. Но клиент вправе отказаться предъявлять его.

При возникновении проблем, если вы получили отказ от органов Госреестра в регистрации права на недвижимое имущество, вы можете подать исковое заявление в судебные инстанции для разрешения сложившейся ситуации. Естественно, многие люди не торопятся с подачей искового заявления, несмотря на то, что есть огромная вероятность положительного исхода. На этом этапе можно потратить большое количество времени и усилий, чем оформить за относительно небольшие деньги нотариально заверенное согласие.

Сознательный отказ

Не исключены случаи, когда один из супругов умышленно не попросил согласие супруги на приобретение квартиры. У каждого человека по этому поводу имеются личные причины.

Первая причина может заключаться в юридической неподкованности граждан. Ведь большинству людей не так уж и часто приходится заключать подобного рода сделки. Соответственно, у них нет необходимых знаний в этой области. А некоторые из них предпочитают совершать сделки по покупке самостоятельно без помощи риелторов либо юристов. Зачастую это может привести к неловким ситуациям и потраченным нервам.

Случается так, что согласие супруги на приобретение недвижимости супруг не берет, так как покупает ее втайне от нее, а после переуступает в законные права на владение третьей стороне. Он имеет право купить недвижимость и заключить предварительный договор. Но обратите внимание, что действительным он будет считаться до того времени, пока супруге этот факт не станет известным и пока она не подаст заявление в суд на аннулирование.

Обращаясь в судебные инстанции, существует практически гарантированная вероятность расторжения обязательств в связи с отсутствием доказательного нотариального согласия супруги на покупку квартиры. Нотариусу, который оформил эту сделку, ничего не будет, по той причине, что он подтверждает исключительно подпись, и не несет никакой ответственности за предоставленную информацию.

Это интересно:  Как аннулировать лицензию на такси

Приобретение с согласием

Однозначным ответом на вопрос, нужно ли согласие одной из половин на приобретение имущества является ответ: «Да, нужно». Причем это не считается обременительной процедурой, требующей составления заявления, заверенного уполномоченным нотариусом. В будущем это позволит вам уйти от проблем в семье и различных судебных процессов со всеми вытекающими из этого последствиями.

Такой документ должен быть оформлен нотариусом. Заявление должно содержать следующую информацию:

  • Фамилия, имя и отчество заявителя.
  • Паспортные данные.
  • Полные сведения свидетельства о бракосочетании.
  • Подпись «соглашающегося».

Этот бланк должен быть заверен нотариусом, и на нем должна стоять подпись и печать с регистрационным номером. Выпуск согласия осуществляется исключительно при предъявлении:

  • Паспорта.
  • Свидетельства о заключении брака.

А также необходимо непосредственное участие члена семьи, от которого требуется получение согласия.

Доверенность можно составить в письменном или в печатном виде и заверить нотариусом. В законодательстве не существует определенных критериев, которые касались бы данного документа. Достаточно конкретно изложить суть правоотношения.

В реквизиты включаются:

  • Место составления документа и дата.
  • Анкетные сведения заявителя, а также его паспортные сведения.
  • Полный перечень действий, которыми будет наделен представитель.

Период, на который это заявление будет считаться действительным. Если конкретно установленный срок не указан, то предоставляется срок, установленный законодательством — двенадцать месяцев.

Возможность передоверия. После получения заверенной доверенности, один из супругов имеет полное право на совершение действий, ограниченных тем, что указаны в заявлении, при покупке недвижимости.

Цена оформления не превышает пятьсот рублей, если заявитель самостоятельно составит заявление и обратиться в нотариальную контору за заверением.

Что стоит выбрать

Ознакомившись с законодательными нормами можно прийти к следующему выводу, что разрешение супруга/супруги на покупку недвижимого объекта необязательна, но лишь при определенных ситуациях. На деле, подобный шаг нежелателен. Ведь если у продавца будут выявлены мошеннические признаки, то у покупателя есть шанс доказать свои честные намерения.

Семейные разногласия зачастую являются поводом для конфликтных ситуаций. Чтобы принять по-настоящему правильное решение рекомендуется обратиться за помощью к юристу. Он подскажет, потребуется ли согласие вашей половины на приобретение недвижимого объекта, или нет. Если лицо не преследует каких-либо противоправных замыслов, то оформление доверительной документации станет всего лишь обычной формальностью.

Зачем требуется согласие супругов на покупку недвижимости?

Во время брака от супругов требуется согласие на покупку или продажу недвижимости, что часто озадачивает те пары, между которыми не заключен брачный договор.

Поэтому необходимо изучить нюансы, связанные с покупкой квартиры, которые возникают при совместном проживании между мужчиной и женщиной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

Законодательство

В соответствии с Семейным кодексом РФ все совместное имущество, которое было приобретено в период брачного союза, считается общим.

Оно включает в себя денежные средства, а также недвижимое имущество, которое было куплено в браке.

Этого можно избежать только при заключении соответствующего брачного договора и оформления приобретенного имущества на каждого из супругов в отдельности.

В соответствии с ч.2 статьи 35 СК РФ, один из участников брака может совершить сделку без предоставленного согласия от второго супруга.

Но часть третья этой же статьи гласит, что если интересы второго супруга будут нарушены после проведения подобных действий, сделка может быть признана недействительной.

Конечно, договор купли-продажи можно аннулировать, но это повлечет за собой финансовые потери сторон. Это означает, что прецедент по статье 35 СК РФ можно толковать по разному, что приводит к определенным трудностям, как со стороны продавца, так и приобретателя недвижимости.

О том, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, читайте здесь.

Когда согласие необходимо?

Часть 3 статьи 35 СК РФ гласит, что при покупке недвижимости в обязательном порядке требуется согласие от второго супруга, которое заверено нотариально.

Этот вопрос касается сделок, которые проходят государственную регистрацию.

Однако с 1 марта 2013 проходить процедуру, связанную с государственной регистрацией, не обязательно, но согласие должно быть в пакете тех бумаг, которые следует предъявить при регистрации квартиры в отделении Росреестра.

Юристы утверждают, что подобный документ для проведения сделки, не обязательно получать, но без него не обойтись в некоторых ситуациях.

К ним относят:

  • при обсуждении парой вопроса о покупке недвижимости и отказе со стороны второго супруга в проведении сделки;
  • если речь идет о деньгах заработанных вместе и у одного из супругов иные планы на их расход;
  • один из супругов скрыл средства, заработанные в период брака, и он хочет воспользоваться накопленными финансами.

Иными словами согласие требуется в те моменты, когда существует вероятность оспаривания сделки.

Когда не требуется?

В определенных сделках согласие от второго партнера по браку не нужно.

Оно не потребуется в ситуациях, связанных с приобретением недвижимости:

  1. при наличии действующего соглашения о пользовании имуществом или при брачном контракте;
  2. если недвижимость приобретается в собственность по долям;
  3. если в договоре прописано, что имущество приобретается в совместную собственность;
  4. если нотариальная доверенность оформлена с условиями разрешения приобретения недвижимого имущества.

Заключение соглашения меду супругами целесообразно, поскольку позволяет избежать ряд рисков, связанных с переменой мнения от второго супруга, а также со сложностями, происходящими при разводе пары.

Последствия при отсутствии согласия

Если согласие не было получено, тогда сделка ставится под угрозу. Это связано с тем, что могут возникнуть сложности.

Они заключаются в следующих ситуациях:

  • Сложности в процессе регистрации. Несмотря на изменения в законодательстве проблем с регистрационными действиями быть не должно. Однако на практике сотрудник регистрационной палаты может проставить отметку об оспоримости договора. Вопрос о том, захочет ли второй супруг совершать пересмотр договора или нет, неизвестно. Для этого у него есть год с даты, когда он узнал о завершении сделки. В результате суд может признать сделку недействительной;
  • Переход сделки в общую стоимость. Поскольку после заключения брачного союза супруги обладают равными правами на приобретенное жилье. Если один из супругов тайно приобрел в браке квартиру, тогда при разводе второй супруг имеет право на половину от ее стоимости. Если недвижимость разделить невозможно, тогда ему полагается денежная компенсация от стоимости жилья.

Образец искового заявления от второго супруга о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным.

О том, нужно ли согласие супруга на покупку или продажу недвижимости, смотрите в видеоролике:

Порядок оформления

Перед тем как совершить ответственный шаг, то есть купить квартиру, следует посетить нотариальную контору, расположенную по месту жительства.

От супругов потребуются следующие виды документов:

  1. свидетельство о браке;
  2. паспорта;
  3. при наличии предварительного договора о покупке квартиры его также необходимо предоставить.

Предоставление брачного свидетельства – это обязательный документ, поскольку согласие дается только на официальный брак.

Если пара не сможет доказать свой союз документом, тогда нотариус не сможет оформить согласие, поскольку факт супружества будет не подтвержден.

Еще одно важное правило – это личное присутствие того лица, от которого предоставляется согласие на проведение сделки. Он не только удостоверяет свою добрую волю, но и ставит подпись.

По времени процесс составления и подписания документа займет от нескольких часов до нескольких суток. Это будет зависеть от загруженности нотариуса.

При этом согласие составляется лишь на одну сделку. Если требуется дополнительное получение разрешения от второго супруга, тогда его можно получить еще через несколько суток или часов, то есть в порядке очереди.

Содержание документа и форма его составления

Согласие на проведение сделки составляется в письменном виде. Для этого требуется бланк соглашения.

Его можно получить у нотариуса или же составить дома. Однако соглашение, которое составлено с ошибками не может быть подтверждено специалистом из нотариальной конторы.

В согласии должна присутствовать основная информация:

  • название составляемого документа;
  • ФИО сторон, то есть супружеской пары;
  • паспортные данные;
  • пол, а также гражданство;
  • адрес регистрации;
  • информация о брачном свидетельстве;
  • информация о покупке квартиры;
  • сведения о том заключался ли брачный договор или нет;
  • сведения об ознакомлении со статьями 34 и 35 СК РФ;
  • дата составления, а также подписи сторон.

Вы можете воспользоваться формой бланка на нашем сайте или запросить его в нотариальной конторе. Документ следует заверить после подписания. Сделать это может только нотариус.

Образец согласия супруга на продажу (покупку) недвижимости.

Срок действия

Срок действия согласия не устанавливается автоматически, то есть супруги самостоятельно могут прописать время активности документа.

Если у них заключен предварительный договор купли-продажи, тогда они могут вписать дату по его окончанию.

Многие юристы сходятся во мнении, что подобное согласие схоже с базовой доверенностью и может быть составлено на 1 год.

Однако окончательная дата проставляется заявителем.

Стоимость

Супруги часто избегают оформления этого документа, ссылаясь на его высокую стоимость. Однако как показывает практика, сделка обходится около двух тысяч рублей.

В стоимость входят следующие виды расходов:

  1. Стоимость проведенной консультации по приобретению;
  2. Стоимость составленного согласия;
  3. Платеж, который следует внести в нотариальной палате в соответствии с Законом № 4462-1.

к содержанию

А нужно ли согласие

При покупке квартиры с использованием согласия от супруга часто возникают вопросы, касающиеся этой процедуры. Для их разъяснения следует обратиться к тем ситуациям, которые чаще всего волнуют семейные пары.

Если есть действующая доверенность?

Если один из супругов не может участвовать в заключение сделки по покупке жилья, тогда он оформляет на второго партнера доверенность. При этом согласие, составленное и заверенное нотариусом, не потребуется.

После процедуры развода?

После процесса развода супруги не получают абсолютной свободы в приобретении недвижимости.

Развод предполагает раздел имущества, который должен произойти после расторжения брака.

После раздела имущества каждый из бывшие муж и жена обладают правом производить сделки с недвижимостью без получения согласия.

Если развод состоялся, а раздела имущества не было, тогда нужно нотариально заверенное согласие от бывшего супруга.

Если квартира приобретается на материнский капитал?

Если квартира покупается с использованием материнского капитала не требуется согласие от второго супруга. Однако жилье должно быть оформлено в совместную долевую собственность.

О том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал,читайте в нашей статье.

При покупке квартиры в ипотеку?

Поскольку ипотека предполагает, что супруги будут совместно проживать в купленном жилье, а также один из них будет являться созаемщиком, тогда логично, что второй супруг должен дать согласие.

Согласие от второго супруга – это обязательный документ, без которого сделка с регистрацией недвижимости будет приостановлена.

Можно ли аннулировать документ?

Отозвать согласие, подписанное ранее, не получится.

Однако можно составить заявление о приостановке регистрации от одной из сторон или оспорить уже заключенную сделку через судебный иск.

Если сделка еще не совершена, тогда следует обратиться в нотариальную контору и составить распоряжение об отмене свидетельства выданного ранее, а с ним уже пойти в Росреестр.

О причинах и способах расторжения договора купли-продажи, читайте тут.

Согласие со стороны супруга – это документ, который может обезопасить от трудностей, возникающих после приобретения жилья. Его составление требует определенных знаний по составлению, поэтому рекомендуется доверить эти обязанности опытному нотариусу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Статья написана по материалам сайтов: gsn-moscow.ru, domovik.guru, kvartirgid.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector