Оплата ндс за аренду помещения

Предоставление имущества в аренду в общем случае облагается НДС. Чтобы рассчитать налог, арендодатель умножает стоимость аренды по договору (без НДС) на 18%.

Арендатор может принять к вычету НДС с арендной платы.

Если арендатор произвел неотделимые улучшения в арендованное имущество, то на их стоимость нужно начислить НДС.

«Входной» НДС по материалам и работам, которые были использованы для неотделимых улучшений, арендатор принимает к вычету.

НДС с арендной платы у арендодателя

Предоставление имущества в аренду облагается НДС. Для целей НДС аренда — это оказание услуг (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33).

НДС нужно начислять не в момент передачи имущества в аренду, а когда услуги фактически оказаны. В момент передачи имущества обязанности исчислить НДС не возникает, так как имущество не переходит в собственность арендатора (то есть не реализуется), а услуги еще фактически не оказаны (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ).

Если договор аренды истекает до окончания квартала (месяца), налог рассчитайте на день окончания договора.

НДС с арендной платы рассчитайте по формуле (п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ):

Если вы получаете оплату от арендатора до того, как услуги фактически оказаны (до окончания месяца или квартала), полученная сумма будет авансом. НДС на него нужно начислить по расчетной ставке 18/118. Налог вы примете к вычету после того, как услуги будут оказаны (п. 4 ст. 164, п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

После исчисления налога в течение пяти календарных дней выставьте арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). Если арендатор — не плательщик НДС, то с письменного согласия сторон счета-фактуры можно не составлять (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

«Входной» НДС по товарам (работам, услугам), которые вы приобретаете, чтобы сдавать имущество в аренду, принимайте к вычету в общем порядке.

Имейте в виду, что в Налоговом кодексе РФ есть исключения, когда аренда освобождена от НДС (ст. 149 НК РФ).

Например, сдача в аренду жилых помещений НДС не облагается (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).

НДС с арендной платы у арендатора

НДС с арендной платы арендатор может принять к вычету в общем порядке. Для этого нужно, чтобы соблюдались следующие условия (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172, п. 2 ст. 169 НК РФ):

  • аренда облагается НДС;
  • арендованное имущество используется для облагаемых НДС операций;
  • от арендодателя получен счет-фактура;
  • стоимость аренды принята к учету;
  • есть первичные документы на аренду — договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества.

Также вам не откажут в вычете, если вы должны были зарегистрировать договор аренды, но не сделали этого. Налоговый кодекс РФ не содержит такого требования для применения вычета по НДС.

Если вы перечислили арендодателю аванс, то НДС с аванса также можно принять к вычету (п. 12 ст. 171 НК РФ).

Если вы арендуете государственное или муниципальное имущество, у вас могут возникнуть обязанности налогового агента по НДС. Тогда с арендной платы вам нужно будет удержать и уплатить НДС за арендодателя (п. 3 ст. 161 НК РФ).

При субаренде субарендатор принимает НДС к вычету в том же порядке, что и арендатор при аренде. Налоговый кодекс РФ не содержит никаких специальных правил для субаренды.

Облагается ли НДС передача неотделимых улучшений арендодателю

Может ли арендатор принять к вычету НДС по неотделимым улучшениям

К вычету можно принять и НДС по неотделимым улучшениям, которые созданы хозспособом (п. 6 ст. 171 НК РФ).

НДС при аренде государственного имущества плательщиком УСН

Компании и предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), освобождены от уплаты большинства налогов и платежей, в том числе НДС. Соответственно, такие субъекты не подают и декларацию по этому налогу. Однако есть исключения, то есть ситуации, когда перечислить НДС и подать отчетность в органы ФНС организациям на УСН все же придется. Например, в случае налогового агентства при аренде государственного имущества. Именно об этой ситуации, которая является достаточно распространенной, поговорим далее.

Когда при аренде госимущества возникает налоговое агентство по НДС

Статья 24 Налогового кодекса России определяет налогового агента как лицо, которое удерживает и перечисляет в бюджет налог из доходов другого лица. Именно такой порядок уплаты НДС установлен в случае аренды федерального и муниципального имущества, а также имущества субъектов Российской Федерации.

При этом важно понимать, что компания является налоговым агентом, если заключила договор аренды непосредственно с государственным или муниципальным органом.

Если арендодателем выступает бюджетное учреждение, ГУП либо МУП, то обязанностей налогового агента по НДС у арендатора не возникает — указанные организации сами являются плательщиками НДС. При аренде у казенных предприятий налогового агентства также не возникнет, поскольку на основании подпункта 4.1 пункта 2 статьи 146 НК РФ НДС они не платят.

По поводу земельных участков мнения специалистов расходятся:

  • Одни считают, что раз сдача государством в аренду природных ресурсов, к которым относятся земельные участки, не облагается НДС (подпункт 17 пункта 2 ст.149 НК РФ), то и обязанностей налогового агента у арендатора не возникает.
  • Другие настаивают на том, что сдавать отчетность арендующая компания все-таки должна.
  • Официальная же точка зрения Налоговой службы по этому вопросу отсутствует.

Как рассчитать сумму налога

Для расчета НДС обратимся к пункту договора аренды, в котором прописана сумма, подлежащая уплате арендатором. Тут есть 2 варианта: НДС может быть выделен либо не выделен в составе платы за аренду.

В первом случае сумма НДС рассчитывается по ставке 18/118. Исчисленный налог перечисляется в бюджет, а арендодатель получает сумму, указанную в договоре, за минусом НДС. В случаях же, когда налог не входит в сумму арендной платы либо вообще не упоминается в договоре, налоговому агенту придется уплатить его из собственных средств. При этом НДС рассчитывается по ставке 18% от стоимости аренды, указанной в договоре. То есть фактически для арендатора стоимость аренды увеличивается на сумму исчисленного налога.

Документальное оформление

Когда налоговый агент исчисляет сумму НДС с аренды госимущества, он должен выставить счет-фактуру. Сделать это лучше в срок, установленный для плательщиков НДС, то есть в течение пяти календарных дней — таковы рекомендации ФНС.

Правила заполнения счета-фактуры утверждены Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137. В нашем случае счет-фактура составляется в одном экземпляре, в качестве продавца указывается арендодатель, а подписывать документ должна компания, которая осуществляет обязанности налогового агента, то есть арендатор. Счет-фактуру необходимо зафиксировать в Книге продаж в том квартале, в котором возникла обязанность налогового агента. При этом в соответствии с Приложением к Приказу ФНС России от 14.02.2012 N ММВ-7-3/83@, операции следует присвоить код 06.

Уплата налога

Сумма налога, подлежащего уплате за истекший период, перечисляется в бюджет тремя равными частями не позднее 25 числа каждого из трех месяцев следующего квартала. Важный момент: в платежном документе необходимо правильно указать статус плательщика. В данном случае компании и индивидуальные предприниматели должны выбрать код 02 — налоговый агент .

Если компания применяет УСН, объектом которой являются доходы минус расходы, то сумма уплаченного НДС отражается в качестве затрат в Книге доходов и расходов. Запись об операции следует сделать в том периоде, когда налог был перечислен в бюджет.

Отчетность налогового агента по НДС

Организации, которые не являются плательщиками НДС, а подают отчетность в качестве налогового агента, заполняют в декларации лишь разделы 2 и 9. В следующей таблице мы привели данные, которые необходимо указать в разделе 2:

Строка Раздела 2 Что указывается Примечание
020, 030 Данные арендодателя
040 Код бюджетной классификации Действующий код КБК
050 ОКТМО налогового агента Указывается ОКТМО не арендодателя, а арендатора!
060 Сумма НДС, подлежащая уплате
070 Код операции Для налоговых агентов — 06
080, 090, 100 Не заполняется, ставится прочерк

В разделе 9 декларации по НДС налоговый агент должен указать данные из Книги продаж. Обратите внимание, что строка 001 заполняется лишь в случае, если подается не первичная, а уточненная декларация.

При аренде нежилого помещения ип ндс предусмотрен

Стоит обратить внимание на то, что арендодатель оплачивает коммунальные услуги за своё помещение самостоятельно, соответственно, на УСН «доходы минус расходы» он может включить их в свои затраты при расчёте налога. Упрощённая система на «доходе» этого сделать не позволяет. Патентная система действует на предполагаемом доходе, соответственно, ИП, применяющий ПСН также не может уменьшить налогооблагаемую базу на коммунальные затраты по нежилому имуществу, которое сдаёт в аренду. Более того налог уплачивается автоматически на этапе приобретения патента на год. Если предприниматель сдаёт квартиру в аренду на УСН «доходы минус расходы» кроме коммунальных услуг он может включить и затраты на ремонт в статью расходов, тем самым уменьшив налогооблагаемую базу. Рассмотрим пример расчёта налога при сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего ИП, работающего на УСН «доход».

Оплата ндс, при аренде нежилого помещения ип на усн

Рубрики

Более того, стоит отметить, что кроме этого налога, ИП обязан производить оплату в ПФР и фонд социального страхования. Поэтому вопрос о том, выгоднее сдавать квартируфизическому лицу (13%) или ИП очень спорный.

Предприниматель, который арендует нежилое помещение под свой бизнес, может уменьшать налогооблагаемую базу на УСН «доходы минус расходы». Права и обязанности сторон Сторонами при заключении сделки по сдаче в аренду нежилого помещения могут выступать ИП или юридическое лицо.
Договор признаётся действующим только при оформлении в письменном варианте.

Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ип

В таком случае, арендные платежи от пользователя помещения будут поступать к Вам в виде постоянной суммы (аналогично примеру выше). Если средний показатель коммунальных платежей рассчитать невозможно (к примеру, в помещении периодически ведутся строительные работы), то к размеру арендной платы стоит добавить переменный показатель.
Он будет рассчитываться исходя из фактически использованных арендатором ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения и т.п.). Разберем условия налогообложения НДС по каждому случаю:

  1. Допустим, Вы передали недвижимость в аренду по договору, согласно которому установлена фиксированная плата и прописан НДС.
    В таком случае счета-фактуры необходимо выставлять ежемесячно (ежеквартально) в той сумме, что указано в договоре, в учете – начислять НДС и перечислять в бюджет.

Что делать если налоговая требует уплату ндс с собственников недвижимости?

Налог на аренду помещения — порядок уплаты за нежилое и жилое помещение

Ситуация Описание Росимущество передает недвижимость в аренду Если Вы заключили договор аренды с Росимуществом напрямую, то обязанность по уплате НДС возлагается на Вас как на налогового агента. Аналогичное правило действует в случае заключения договоров с местными органами (например, с Региональным комитетом по управлению имуществом).

Балансодержатель передает недвижимость в аренду Допустим, договор заключен не с органами Росимущества (местными или федеральными), а с организацией, которая приняла недвижимость в оперативное управление. В таком случае обязательства налогового агента у Вас не возникает, а перечислять НДС обязан балансодержатель (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие). Аналогично – в случае заключение трехсторонних договоров, в которых имущество передает балансодержатель, а Росимущество подтверждает его права. Пример №1.

Ндс аренда

Налоги на аренду помещения для ИП при УСН Упрощенный налоговый режим, или «упрощенка», характеризуется тем, что предприниматель платит только один налог вместо нескольких. УСН для ИП имеет три варианта перечисления налога государству:

    Объект «доходы минус расходы».

Вид налогообложения, при котором применяется ставка в 15% на сумму дохода, оставшуюся после вычета всех сопряженных расходов. Удобно применять, если имеются стабильно крупные и документально доказуемые расходы по сдаваемому помещению.

Пример. В договоре аренды указано, что коммунальные платежи за помещение берет на себя арендодатель, эти затраты могут быть указаны им как расходы на содержание имущества. Следовательно, на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база.

Ндс за аренду нежилого помещения

Коммунальные службы при тепло-, энерго- и водоснабжении потребителей на стоимость своих услуг начисляют НДС. Не является исключением и доля услуг, потребляемых арендатором, когда помещение сдано внаем.

То есть, возмещая собственнику затраты на коммуналку, арендатор в составе компенсации оплачивает и сумму налога. Вправе ли он претендовать на вычет коммунального НДС? Попробуем разобраться, в каком случае это будет возможно.

Право на вычет НДС появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ): – принятие услуг к учету; – участие арендуемого помещения в облагаемых НДС операциях; – наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги. Как раз последнее из требований и есть камень преткновения. То есть вопрос о возможности вычета коммунального НДС по сути сводится к вопросу о наличии у арендатора соответствующего счета-фактуры.
Система налогообложения, при которой применяется ставка налога в 6%, причем при расчете налога расходы не учитываются. Удобно применять, когда расходы совсем небольшие или их невозможно задокументировать.С января 2016 года закон по этому режиму видоизменился: теперь размер ставки по налогам зависит от решения региональных властей.

Он может составлять даже 1% для некоторых разрядов налогоплательщиков.

  • Патентная система, при которой для налогообложения берется не реальный, а предполагаемый доход, и он облагается фиксированным налогом в 6%. Его особенность в том, что здесь никак не учитываются расходы предпринимателя, невозможно будет за счет них уменьшить налогооблагаемую базу.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период.

В связи с этим хозяйствующий субъект берет в аренду часть помещения, которое находится в госсобственности. О том, как исчислить НДС в данном случае, расскажем ниже. Аренда госимущества Допустим, Ваша организация оказывает банковские услуги, в связи с чем Вы арендуете помещение площадью 5 кв. м в здании муниципалитета для размещения кассы банка. Кто (Вы или госорган) должен перечислять сумму НДС в бюджет? Согласно НК, в случае, если арендодателем по договору выступает государство, то НДС по операции должен перечислить пользователь помещения, то есть арендатор. Однако на практике применяют следующую схему: договор аренду заключают не с собственником, а с балансодержателем. В таком случае обязательства по уплате налога сохраняются за балансодержателем.
Другое дело, что арендодатель не всегда четко представляет себе сумму коммуналки, которую хотел бы видеть возмещенной. Ведь невозможно заранее определить точный объем услуг, который потребуется арендатору. Поэтому некоторые собственники предпочитают делать расчет по факту реального потребления услуг. Для таких случаев больше подходит следующий вариант учета коммунальных затрат в составе арендной платы. …или переменная При использовании другого способа арендную плату в договоре изначально устанавливают в двух частях – основной и дополнительной. Первая является постоянной величиной, это ежемесячная плата непосредственно за пользование помещением. Вторая изменяется каждый месяц и отражает стоимость реально потребленных арендатором коммунальных услуг.

Особенности расчета арендной платы и НДС по аренде нежилого помещения

«Современный бухучет», 2013, N 9

На практике нередко арендодателями помещений являются органы государственной власти и управления, органы местного самоуправления.

Согласно п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ (НК РФ) при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. Налоговая база исчисляется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Данные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю (арендной платы), и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость (НДС). Причем обязанности налогового агента придется исполнять, даже если организация сама не является плательщиком НДС или освобождена от его уплаты.

Иными словами, при аренде государственного и муниципального имущества речь идет не о том, является ли арендатор налогоплательщиком и имеет ли он определенные льготы, а о том, что арендатор однозначно признается налоговым агентом.

Например, частный лицей, пользующийся льготой для некоммерческих образовательных организаций (не является плательщиком НДС), арендует помещение у государственной организации. Действительно, в силу пп. 14 п. 2 ст. 149 НК РФ освобождается от налогообложения реализация на территории Российской Федерации услуг в сфере образования по проведению некоммерческими образовательными организациями учебно-производственного (по направлениям основного и дополнительного образования, указанным в лицензии) или воспитательного процесса, за исключением консультационных услуг, а также услуг по сдаче в аренду помещений. Если же лицей будет оказывать консультационные услуги или сдавать помещения в аренду, то он станет плательщиком НДС и обязан удерживать его из арендной платы и уплачивать в бюджет.

По мнению Минфина России, указанные штрафы и пени являются суммами, связанными с оплатой услуг по аренде. В связи с этим штрафы и пени, уплачиваемые органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации за несвоевременную оплату услуг по аренде имущества субъекта Российской Федерации, налоговому агенту следует включать в налоговую базу по НДС. Но поскольку письма официальных органов не являются нормативными актами, а носят информационно-разъяснительный характер, то налогоплательщики могут руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в упомянутом Письме.

Так, согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Следовательно, обязательство по уплате неустойки представляет собой одностороннее обязательство должника выплатить кредитору определенную сумму в случае просрочки оплаты по договору. Понятие «неустойка (штраф, пени)» имеет самостоятельную правовую природу, не связанную с объектами налогообложения по НДС. Поэтому, на взгляд автора, арендатор обязан уплатить пени за несвоевременную оплату услуг по аренде помещения непосредственно арендодателю.

Что касается услуг по предоставлению в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления, то в отношении данных услуг особенностей по исчислению и уплате НДС Налоговым кодексом не предусмотрено. В таком случае налогоплательщиком НДС является арендодатель, а не арендаторы имущества. Это связано с тем, что на основании ст. 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются данным имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются названным имуществом с согласия собственника имущества. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Рассмотрим ситуацию, когда иностранная некоммерческая неправительственная организация, зарегистрированная по законодательству в другой стране и действующая в Российской Федерации через свое представительство, планирует заключить с российской организацией договор аренды помещения для офиса.

Согласно п. 1 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) предоставление арендодателем в аренду на территории РФ помещений иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в РФ, в том случае, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан РФ и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве. Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых, аккредитованных в Российской Федерации, применяется освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость при предоставлении в аренду помещений на территории Российской Федерации, утвержден Приказом МИД России и Минфина России от 08.05.2007 N 6498/40н. Однако ст. 149 НК РФ не содержит перечень документов, которые служат подтверждением аккредитации иностранных организаций в РФ.

В п. 5 ст. 2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» разъясняется, что иностранная некоммерческая неправительственная организация осуществляет свою деятельность на территории Российской Федерации через свои структурные подразделения (отделения, филиалы и представительства), которые приобретают правоспособность на территории Российской Федерации со дня внесения в реестр филиалов и представительств международных организаций и иностранных некоммерческих неправительственных организаций сведений о соответствующем структурном подразделении в порядке, предусмотренном ст. 13.2 данного Федерального закона. Этой статьей установлено, что иностранная некоммерческая неправительственная организация в течение трех месяцев со дня принятия решения о создании на территории Российской Федерации филиала или представительства уведомляет об этом уполномоченный орган.

На основании п. 1 Положения о Министерстве юстиции Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 13.10.2004 N 1313) федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в частности, в сфере регистрации некоммерческих организаций, в том числе международных организаций и иностранных некоммерческих организаций, является Минюст России. Таким образом, подтверждением права на применение освобождения от налогообложения НДС услуг по аренде, оказываемых филиалу некоммерческой организации, может являться выписка из реестра филиалов и представительств международных и иностранных некоммерческих организаций, выданная Минюстом России.

Помимо арендной платы арендатор должен оплачивать предоставляемые ему коммунальные услуги: электричество, отопление и т.д. На практике коммунальные платежи могут быть либо включены в арендную плату, либо уплачиваться отдельно.

В первом случае в договоре необходимо указать, что арендная плата включает стоимость коммунальных услуг, т.е. в договоре фиксируется вся уплачиваемая арендатором сумма.

При втором варианте расчеты осуществляются несколько сложнее. Это связано прежде всего с тем, что существуют две различные точки зрения налоговых органов по данному вопросу: 1) арендатор не может воспользоваться налоговым вычетом, так как арендодатель не вправе выставить от своего имени счет-фактуру по оказанным коммунальным услугам; 2) арендодатель перевыставляет счет-фактуру от энергоснабжающей организации арендатору, который в этом случае будет иметь право на вычет по НДС.

Аргументом, подтверждающим первую позицию, является то, что, по мнению контролирующих органов, счета-фактуры по коммунальным услугам не выставляются арендодателем арендатору, поскольку такого рода услуги самим арендодателем не реализуются. В связи с отсутствием соответствующих счетов-фактур по названным услугам суммы НДС к вычету у арендатора не принимаются. Эта точка зрения содержится в Письме ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ «По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества» (далее — Письмо от 04.02.2010). В п. 2 данного Письма разъясняется, что в том случае, если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (т.е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются арендодателем с арендатора без НДС согласно отдельному договору на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или по договору аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то на основании Писем ФНС России от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@ указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму этих платежей (компенсационных выплат) не составляет.

Налоговыми органами п. 2 Письма от 04.02.2010 трактуется как полный запрет арендодателю выделять НДС с суммы компенсации затрат на коммунальные услуги сверх арендной платы. Вместе с тем из названного Письма такой вывод не следует, ведь в п. 2 указывается лишь на то, что компенсацию расходов на коммунальные услуги (сверх арендной платы) арендодатель не включает в налоговую базу по НДС, только если в сумме этой компенсации НДС не выделен согласно условиям договора и акта на коммунальные услуги (составленного арендодателем на основании счетов-фактур снабжающих организаций). И тогда он не сможет выписать арендатору счет-фактуру с выделенным НДС, а значит, право на налоговые вычеты у арендатора не появится.

Поэтому согласно Письму от 04.02.2010 арендодателю предоставлено право выбора в ситуации, когда возмещение коммунальных платежей производится сверх арендной платы:

  • не выделять НДС с суммы компенсации коммунальных услуг и не включать ее в налоговую базу по НДС (соответственно, у арендатора не возникнет права на налоговый вычет по НДС);
  • выделять НДС с суммы компенсации и учитывать ее при исчислении налоговой базы по НДС. Такой вариант подтверждает второй подход налоговиков, позиция которых строится на том, что арендодатель, получая счета-фактуры от энергоснабжающих предприятий, может выставить их в той же самой сумме арендатору, поскольку коммунальные услуги были потреблены непосредственно арендатором. Здесь имеет место возмещение расходов арендодателя по уплате коммунальных платежей, а не реализация энергоресурсов. Суммы возмещения расходов, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, так как в данном случае происходит не перепродажа этих услуг арендатору, а компенсируются затраты арендодателя.

Арбитражная практика также свидетельствует, что арендатор, оплачивающий в соответствии с условиями договора аренды стоимость коммунальных услуг арендодателю, вправе применить налоговый вычет на основании перевыставленных ему счетов-фактур.

Еще один из вариантов — арендатор вправе самостоятельно заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг, но при этом сам будет нести расходы, связанные с данными услугами. Такой способ применяется редко, поскольку возникают довольно серьезные сложности при перезаключении договоров с организациями, которые предоставляют коммунальные услуги. Применение данного варианта имеет смысл в случае, когда в аренду передается все здание одному арендатору. В бухгалтерском учете оплату коммунальных услуг в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 (утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н) он учитывает в составе расходов по обычным видам деятельности. В налоговом учете указанные затраты учитываются арендатором в силу пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией; НДС, уплаченный поставщикам услуг, арендатор принимает к вычету на основании ст. ст. 171 и 172 НК РФ.

В арбитражной практике часто возникают споры по вопросу взыскания компенсации за неотделимые улучшения недвижимости, осуществленные арендатором по собственной инициативе. Ключевым моментом для разрешения спорной ситуации является согласование между сторонами условий производства, улучшений имущества, оформленного в договоре.

В договоре важно отразить:

  • согласие арендодателя на проведение ремонтных работ силами и средствами арендатора с последующей компенсацией расходов;
  • стоимость расходов по ремонту, возмещаемых арендодателем арендатору;
  • способ компенсации затрат;
  • факт неотделимости произведенных улучшений.

При отсутствии подобного согласования стоимость улучшения с арендодателя не взыскивается. В ст. 623 ГК РФ разъясняется, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Производство неотделимых улучшений в ряде случаев является вынужденной необходимостью, например, когда в аренду сдается помещение, требующее проведения отделочных работ. Целью заключения такого договора является аренда площадей по заниженной стоимости, поскольку арендодателю нужно понести расходы на отделочные работы. Право собственности на произведенные в рамках указанных работ неотделимые улучшения приобретает собственник имущества.

Во избежание судебных споров о возмещении стоимости проведенных работ, особенно в случае смены собственника сдаваемого в аренду имущества, арендатору следует требовать уменьшения размера арендной платы пропорционально стоимости проведенных работ. Этот способ расчета размера арендной платы главным образом используется в долгосрочных договорах аренды, так как арендодатель вряд ли согласится возместить расходы в полном объеме в течение одного года.

Законодательством РФ предусмотрен при определенных условиях порядок выкупа арендованных нежилых помещений. На сегодняшний день преимущественное право выкупа нежилых помещений предоставляется законодательством только субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим недвижимость, принадлежащую субъектам РФ или муниципальным образованиям. Данное положение приводится в ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 159-ФЗ).

Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее — Закон N 144-ФЗ) в том числе внесены изменения в Закон N 159-ФЗ.

С 1 июля 2013 г. согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что:

  • арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ;
  • отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 данного Закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
  • арендуемое имущество не включено в утвержденный согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, названного в ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ.

Изменения, внесенные Законом N 144-ФЗ, направлены на поддержку малого и среднего предпринимательства. Их основная часть касается выкупа арендованной недвижимости, находящейся в региональной и муниципальной собственности, указанными субъектами. Сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации. Право на преимущественный выкуп предоставляется на помещения, арендуемые не менее 2 лет по состоянию на 1 июля 2013 г. Разрешен выкуп помещений, запрещенных к приватизации и предназначенных для оказания имущественной поддержки малому и среднему бизнесу, если лицо арендует это имущество по состоянию на 1 сентября 2012 г. не менее 5 лет и оно включено в перечень таких помещений также не менее 5 лет.

Те, кому ранее было отказано в выкупе по названным причинам (несоответствие площади, срока аренды, запрет на выкуп), могут повторно обратиться с заявлением о выкупе (кроме случаев, когда имущество выставлено на торги или унитарным предприятием заключен договор о его отчуждении). Также субъекты малого и среднего бизнеса могут обжаловать установленную оценщиком рыночную стоимость объекта недвижимости. Причем на время обжалования срок заключения договора купли-продажи этого объекта приостанавливается. При приобретении имущества в рассрочку ее минимальный срок составляет 3 года. Действие льготного периода приватизации недвижимости продлено еще на 2 года — до 1 июля 2015 г.

На практике нередко возникают спорные ситуации, связанные с арендой части здания с последующим его выкупом. Это возможно осуществить, если будут соблюдены требования законодательства. В силу ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Она осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации).

Территориальные органы Росреестра регистрируют переход права собственности только на объекты недвижимости, к которым в целях применения Закона о госрегистрации относятся земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. Основанием для регистрации права собственности является договор аренды с правом выкупа. Договор аренды части здания, предполагающий переход в последующем права собственности к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Формы сведений, относящихся к предмету договора продажи недвижимости, приведены в Приложении 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219). То есть предметом договора купли-продажи недвижимого имущества может быть только индивидуальноопределенный объект недвижимости, в отношении которого есть сведения о его кадастровом номере, адресе, наименовании, назначении, площади и т.д. Если эти сведения занесены в соответствующий раздел ЕГРП и отражены в свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости, то это означает, что часть здания зарегистрирована в качестве объекта недвижимого имущества, имеется свидетельство о регистрации права собственности на нежилое помещение и в дальнейшем есть возможность его выкупить. Следовательно, если у арендодателя-собственника есть свидетельство на право собственности на все здание, а не на его часть, то Росреестр в регистрации перехода права собственности на него откажет.

Индивидуальный предприниматель может столкнуться с ситуацией, при которой он приобретает имущество при неоформленных земельных отношениях. Не все предприниматели владеют нужными знаниями в области гражданского или земельного законодательства, но такое незнание может привести к плачевным последствиям, при которых предприниматель не только лишится своей недвижимости, но вынужден будет демонтировать купленную недвижимость за свой счет.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование конкретной части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки согласно Земельному кодексу РФ.

Но права на земельные участки автоматически не выдаются. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок (п. 5 ст. 36 ЗК РФ). Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с п. 8 ст. 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ, после обращения граждан или юридических лиц с заявлением о приобретении прав аренды на земельный участок в двухнедельный срок со дня поступления заявления готовит проект договора аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Такой порядок применяется в случае наличия кадастровой карты на земельный участок.

При отсутствии кадастровой карты орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица в соответствии с дежурной кадастровой картой (планом), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документацией в месячный срок со дня поступления указанного заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. При этом первоначально подлежит утверждению проект границ земельного участка, затем принимается решение о предоставлении этого земельного участка.

Статья написана по материалам сайтов: kontursverka.ru, dolgoteh.ru, wiseeconomist.ru.

»

Это интересно:  Права и обязанности врача
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector