Как оценить стоимость дома

Содержание

Привет, меня зовут Майя, просто делюсь своим опытом

Оценка стоимости дома

Сбалансированная цена, адекватная как рынку, так и качеству предлагаемой недвижимости – лучший гарант того, что загородный дом быстро найдет своего покупателя. Однако точно определить стоимость коттеджа гораздо труднее, чем цену квартиры. Ведь загородные особняки, особенно, относящиеся к элитным, – это штучный, не имеющий близких аналогов товар с множеством индивидуальных характеристик.

Сегодня мы расскажем о том, как оценить стоимость дома с участком.

Методика расчета

Цена домовладения всегда складывается из двух составляющих: стоимости земельного участка и стоимости возведенных на нем построек. При этом, если рыночную стоимость земли сегодня можно приблизительно исчислить по кадастровой стоимости участка, то с домом все намного сложнее.

Большинство владельцев коттеджей пытается оценить свой особняк, исходя из затраченных на его постройку или покупку средств и «накидывая» на эту затратную стоимость свой инвестиционный интерес. Но такой приблизительный метод часто приводит к недооценке или, напротив, переоценке дома. Ведь собственнику, незнакомому с тенденциями рынка недвижимости, бывает очень трудно рассчитать, насколько и в какую сторону изменилась в данном районе структура спроса и предложения. Например, цена недвижимости в районе может снизиться из-за неблагоприятного соседства с новым складским комплексом или возрасти вследствие, например, реконструкции подъездной трассы.

Вот почему с высокой долей точности определить сбалансированную цену загородной недвижимости может только профессиональный риэлтор. Он опирается на свой опыт, знание текущей ситуации на рынке, принимает во внимание продажи объектов со схожими характеристиками, а также оценивает ряд ключевых параметров домовладения:

Транспортная доступность

Транспортная доступность – один из важнейших параметров, влияющих на спрос и, как следствие, цену загородной недвижимости. Цены на коттеджи высокого класса тем выше, чем ближе они расположены к Москве. Расположение загородного особняка в пределах 30 – 40 км от столицы увеличивает его стоимость на 15 – 20 % по сравнению с «дальними» аналогами. Еще столько же добавляет наиболее престижное расположение в пределах 15 км от МКАД.

Дороже всего ценятся дома на элитном западном направлении (Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское шоссе). Свой вклад в стоимость дома вносит качество ведущего к нему «проселка» (асфальтовое покрытие/грунт), а также удобство подъезда.

Элитные особняки располагаются по преимуществу на престижном западном направлении (дом в Барвихе XXI)

География

С практической стороны больше всего ценятся дома, расположенные в лесистой зоне, желательно, поблизости от чистого хвойного леса и водоемов. «Большая вода» повышает цену дома, особенно если он находится на первой линии (разумеется, в пределах природоохранных норм).

Очень большое значение имеет социальное окружение – обжитая местность и солидные соседи (фактор хоть и субъективный, но все же имеет место быть) добавляют загородному дому до 10 % цены.

Существует затратный, доходный и сравнительный методы расчета стоимости недвижимости. Самый популярный – первый.

Пример затратного метода расчета:

  • Оценивается стоимость земли в конкретном поселке и округе.
  • Оценивается стоимость строительства дома – «коробки» под отделку.
  • Оценивается стоимость отделки и мебели (самый субъективный элемент расчета). В среднем 2-5 тыс. $ за 1 кв. м, реже до 10 тыс. $ и более.
  • Оцениваются остальные дорогостоящие вещи (бассейн, центральная система кондиционирования и вентиляции, умный дом, ландшафтный дизайн).

Дом и участок

Размеры участка для коттеджа бизнес-класса составляют в среднем от 15 до 35 соток, для элитного особняка – не менее 35 соток. Участок меньшей площади сразу отнимает от стоимости домовладения 5 – 7 %. Для домов премиального класса необходим ландшафтный дизайн, тогда как для домов бизнес-класса вполне достаточно, чтобы участок был ухоженным.

Элитный особняк стоимостью от 5 млн долларов должен быть построен из дорогостоящих материалов (натуральный камень, черепица или медная кровля, ценные породы дерева) по современным технологиям. Необходимо учитывать и архитектурный стиль дома. Наиболее дороги дома в классическом или нейтральном современном европейском стиле – они считаются более ликвидными, чем «супермодные» особняки по индивидуальному проекту, которые достаточно быстро устаревают.

Площадь дома в элитном сегменте обычно составляет 600 – 1500 кв. м. Немало прибавляют к стоимости особняка хорошо оборудованный зал для домашнего кинотеатра, спортзал, бильярдная, сауна, бассейн. Также при оценке дома нужно учитывать размеры и характеристики паркинга. Приветствуется наличие на территории дополнительных построек, например, гостевого дома или домика для обслуживающего персонала.

Иногда, выставляя дом на продажу, владельцы пытаются увеличить его стоимость, сделав косметический ремонт. Такая мера, конечно, может привлечь покупателя, однако существенного воздействия на цену не оказывает. А вот расширение земельного участка, если, конечно, такая возможность имеется, может дать существенную надбавку к общей цене домовладения.

Внутренняя инфраструктура и коммуникации

Покупатели премиальных загородных домов выдвигают жесткие требования как к инфраструктуре коттеджного поселка, так и к качеству инженерных систем дома. Круглосуточная охрана, видеонаблюдение и хорошо отработанная пропускная система повышают класс коттеджного поселка и, соответственно, стоимость всех домовладений в нем.

С точки зрения коммуникаций важно наличие магистральных коммуникаций – газа, канализации, водоснабжения. В доме должны иметься собственная система отопления, система кондиционирования и вентиляции, охранно-пожарная сигнализация, система умного дома, все телекоммуникации. Особое внимание – электричеству и воде. Мощность энергоснабжения должна составлять не менее 30 кВт, причем желательно наличие системы автономного энергоснабжения. Что же касается воды, то здесь, помимо магистрального водопровода, большим плюсом является наличие собственных водно-очистных сооружений и питьевой воды из артезианской скважины.

Часто встречаются факторы, мешающие установить объективную рыночную стоимость недвижимости, допустим, земельный участок под строительство дома покупался заведомо по завышенной цене или на пике рынка. Тоже самое со строительством дома. Не реже встречается, что собственник сильно привязан к недвижимости эмоционально, например, при отделке дома «вкладывал душу», долго и тщательно выбирал с дизайнером каждый элемент, ездил заказывать мебель за рубеж. В этом случае ожидания по стоимости часто оказываются субъективно завышенными.

Учитывая все важные параметры домовладения, его собственник может приблизительно оценить стоимость дома и самостоятельно. Однако, как уже было сказано, наиболее адекватную рынку цену загородного особняка сможет назвать только квалифицированный риэлтор.

Возврат к списку

Как известно, одно из дел, которое должен совершить каждый мужчина в своей жизни – построить дом. Современная жизнь делает этот пункт не совсем актуальным, и теперь его можно немного перефразировать – каждый мужчина должен заработать на строительство дома, а остальную работу за него выполнят специализирующиеся на этой услуге организации.

Сегодня даже не обязательно выходить из дома, для того, чтобы рассчитать стоимость строительства. Стоит всего лишь воспользоваться удобным калькулятором, который после внесения всех заданных параметров вычислит ориентировочную стоимость строительства. Его главное преимущество в том, что всего за несколько минут вы сможете рассчитать стоимость нескольких проектов, различающихся по площади, типу дома и кровли, количеству этажей, и подобрать вариант, наиболее подходящий под бюджет, которым вы располагаете.

Алгоритм расчета очень прост. Начинать необходимо с внесения желаемых размеров дома, если участок под строительство уже имеется, то исходя из его размеров. Далее следует определиться с типом дома. Он может быть из бруса, или оцилиндрованного бревна, пеноблоков или кирпича.

Подробнее о свойствах этих материалов вы можете узнать из разделов сайта.

Следующий этап – количество этажей (это может быть один этаж, два или мансардный второй этаж) и тип кровли. Затем выбирается материал кровли – ондуллин (целлюлозно-битуумное покрытие), металлочерепица, или мягкая кровля.

Расчет закончен – теперь вы можете посмотреть, укладываетесь ли вы в бюджет, или же стоит заменить некоторые параметры. Стоит заметить, что этот расчет включает в себя не только материалы и трудозатраты, но и доставку всего необходимого до места строительства, погрузку и разгрузку, уборку мусора. То есть всего того, что, казалось бы, играет второстепенную роль в строительстве, но займет у вас много времени и средств, если вы решите выполнить все это самостоятельно.

Итак, перед вами ориентировочная стоимость строительства. Все что вам остается – позвонить менеджеру компании и договориться о встрече, для согласования проекта дома.

Главная Справочная Сам себе оценщик: как самостоятельно оценить домовладение и земельный участок

Какова стоимость дома, в котором я живу? Сколько стоит дом, в котором я хотел бы жить? Опережает ли инфляция рост цен на домовладения? На эти и многие другие вопросы вам помогут ответить специалисты оценочной компании «Мемфис» . Вам будет полезно знать это , если вы занимаетесь покупкой или продажей дома. Но даже, если вы вполне удовлетворены своими жилищными условиями, то можете из простого человеческого любопытства «прикинуть» стоимость вашего домовладения и земельного участка.

Это интересно:  Основные полномочия президента рф

Используя накопленный за многие годы опыт работы и профессиональные подходы оценочной компании «Мемфис», специалисты отдела продажи домовладений компании «Титул» предлагают вам оригинальную методику определения ориентировочной стоимости домовладения или земельного участка.

Для того, чтобы самостоятельно определить ориентировочную стоимость своего домовладения необходимо последовательно произвести ряд вычислений. Они позволят вам достаточно достоверно установить возможную стоимость вашего объекта.

Шаг первый:
определение стоимостной зоны
по местонахождению домовладения

Шаг второй:
определение стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка определяется путем суммирования доплат и скидок к базовой стоимости одной сотки, которая определяется в соответствии с местонахождением объекта в одной из стоимостных зон. Мы приводим характеристики земельного участка, дающие скидки и доплаты к базовой стоимости.

Количество соток:

более 3 – доплата 2-3%
менее 3 – скидка 2-3%

Форма:

правильная – доплата 2%
неправильная – скидка 2-3%

Ширина по фасаду:

более – доплата 1-4%
менее – скидка 2-15%

Местоположение:

тихое место недалеко остановка,
недалеко от магистралей – доплата 1-5%
оживленная улица более 500 м от магистралей – скидка 5-8%

Подъездная дорога:

асфальтовое покрытие — доплата 2%
без покрытия — скидка 3-4%

Соседние строения:

высотные дома — скидка 3-4%
промышленные объекты – скидка 5-10%

Въезд:

есть – доплата 0%
ограничен – скидка 30%
нет въезда – скидка 50%

Рельеф и грунтовые воды:

ровный – доплата 3-5%
склон скидка 5-7%
близко грунтовые воды — скидка 10-20%

Коммуникации:

центральная канализация – доплата 7-10%
нет газа – скидка 5-7%
нет воды – скидка 7-10%

Количество землепользователей:

общий въезд – скидка до30%
общий двор – скидка до 50%

Разное:

наличие магистрали линии электропередачи – скидка 15%

Указанные скидки и доплаты имеют свои максимальные и минимальные значения. Выбор конкретного значения скидки или доплаты в обозначенных границах предоставляется вам, однако необходимо подходить объективно к выбору величины скидки/доплаты, конечно, если вы хотите максимально точно определить стоимость вашего объекта.

Шаг третий:
определение стоимости строения

Этот этап является самым ответственным во всей процедуре определения ориентировочной стоимости домовладения и самым сложным, поэтому мы считаем целесообразным разбить его на несколько этапов:

Определение чистой площади домовладения

Чистая площадь домовладения рассчитывается, как площадь фундамента, умноженная на количество полных этажей. При этом подвалы, погреба, подземные гаражи, мансарды, летние пристроенные кухни и веранды не учитываются.

2. Определение стоимости чистой площади

Материал стен:

кирпич – доплата 0%
ракушечник – скидка 5-8%
шлакоблок – скидка 8-10%
саман/кирпич – скидка 10-15%
саман/шелеван – скидка 25-35%
саман– скидка 35-40%

Возраст строения:

до 7 лет – доплата 5-10%
8-15 лет – скидка 5-10%
15-20 лет – скидка 10-15%
более 20 лет – скидка 15-25%.

Чистая площадь:

более – доплата 1-3%
менее – скидка 2-5%

Архитектура:

современный проект – доплата 5%
мансарда – доплата 2-4%
зимний сад – доплата 1-2%

Строительная готовность:

«под ключ» (новый дом) — доплата 15-30%
коробка – скидка 60%
коробка под крышей – скидка 30-40%

Состояние конструкций. Ремонт и восстановление (жилой дом):

трубы и сантехника
после капитального ремонта – доплата 5-10%

Восстановление:

фундамент – скидка 20-30%
стены и перекрытия – скидка 20-30%
кровля – скидка 5-10%
трубы и сантехника – скидка 5-10%
косметический ремонт – скидка 10-20%

Количество и смежность комнат:

более 4 комнат или все раздельные – доплата 5%
менее 3 комнат или все смежные – скидка 5%

Удобства:

частичные – скидка 10%
без удобств – скидка 20%

Количественный статус владельцев:

общая крыша – скидка 15-25%

Высота потолков:

менее – скидка 8-10%

Застройка участка:

гараж – доплата 5-10%
летняя кухня – доплата 3%
баня, сауна – доплата 5-8%
хозпостройки – доплата 5-8%
ограждения – доплата 1-2%
нет гаража – скидка 3%
свободной земли менее двух соток – скидка 5%
нет ограждения – скидка 1-5%

Определение стоимости помещений, не вошедших в чистую площадь

Стоимость одного квадратного метра помещений, не вошедших в чистую площадь оценивается в процентном отношении к стоимости одного квадратного метра чистой площади. Представленное ниже процентное соотношение получено на основании анализа опыта работы отдела домовладений компании «Титул» и оценочной компании «Мемфис»:

Подземный гараж — 25-30%

Погреб, подвал — 10%

Летняя веранда — 10-30%

Летняя кухня — 10-30%

4. Определение общей стоимости основного строения

Общая стоимость основного строения определяется как сумма стоимостей чистой площади и площади помещений, не вошедших в чистую площадь (суммируется итоговый результат п.2 и п.3).

Шаг четвертый:
определение стоимости дополнительных строений,
расположенных на участке

Этот процесс заключается в определении примерной стоимости дополнительных строений, расположенных на земельном участке. Сам факт наличия (отсутствия) этих строений уже был вами учтен ранее и сделаны соответствующие скидки или доплаты.

Теперь необходимо определить ориентировочную стоимость этих строений как таковых.

Методика достаточно проста: нужно просто определить – в какую сумму вам обошлось строительство данных объектов, и какую сумму вы сами готовы были бы заплатить за каждое из этих строений. По большому счету, удельный вес стоимости дополнительных строений не настолько велик, поэтому здесь можно определять стоимость, как говорится, «на глаз».

Шаг пятый:
определение итоговой стоимости домовладения

Итоговая стоимость домовладения определяется как сумма стоимостей земельного участка, основного строения и дополнительных строений, расположенных на участке.

Полученный в ходе вычислений результат — и есть ориентировочная стоимость вашего домовладения. Однако стоит помнить, что полученный результат может быть как «заниженным», так и «завышенным», поскольку теория и практика отличаются друг от друга. Точно определить стоимость вашего объекта может только профессионал, например из оценочной компании «Мемфис», имеющий опыт практической работы на рынке недвижимости Ростова-на-Дону.

Специалисты компании «Мемфис» готовы ответить на все, возникшие у вас вопросы, пояснить непонятные моменты, оказать теоретическую и практическую помощь в оценке вашего участка или домовладения.

На сайте компании «Титул» www.realtitul.ru можно отправить по электронной почте заявку на экспресс-оценку вашего домовладения.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость — это стоимость установленная при условии конкуренции на свободном рынке, с которой согласны все стороны сделки (покупатель и продавец). Далее будут рассмотрены более подробно особенности и другие виды стоимости

Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется в соответствии Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Среди прочих федеральных законов можно выделить Федеральный закон «О государственном кадастре» от 24.07.2007 № 221-ФЗ.

Кроме того, с учетом международных стандартов оценки были разработаны Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности, в том числе:

  • ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256);
  • ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255);
  • ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254);
  • ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508).

При осуществлении оценочной деятельности в зависимости от предполагаемого использования результата оценки определяется конкретный вид стоимости, в том числе:

  1. рыночная стоимость;
  2. инвестиционная стоимость;
  3. ликвидационная стоимость;
  4. кадастровая стоимость.

Понятие рыночной стоимости в РФ

Понятие рыночной стоимости дано в Федеральном законе ФЗ-135 и Федеральном стандарте ФСО №2, согласно которым «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.»

Данное определение рыночной стоимости корреспондируется с рекомендациями Международного комитета по стандартам оценки в редакции 2008 г. (МСО 2007) [1] (IVSC – International Valuation Standards Committee), где дано следующее определение: «Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

  • при изъятии имущества для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • при определении стоимости объектов залога, в том числе ипотека;
  • при определении стоимости не денежных вкладов в уставный капитал;
  • при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;
  • и других случаях (ознакомьтесь с ситуациями, при которых необходимы услуги независимого оценщика);
Это интересно:  Отличие милиции от полиции

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости определяется методами массовой оценки рыночная стоимость или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, для целей налогообложения.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

[1] Международные стандарты оценки. Восьмое издание.2007. «МСО-2007». Международный Комитет по стандартам оценки, — Москва, Российское общество оценщиков, 2008.

Оценка стоимости коттеджа – важная часть покупки

Покупка коттеджа (загородного дома), пожалуй, одна из наиболее значимых покупок в жизни обычного человека. Кроме того, такое приобретение является выгодным вложением денежных средств. Поэтому, при оценке стоимости коттеджа важно учитывать множество факторов.

Оценка – это серьезная наука, позволяющая владельцу продать дом за его рыночную стоимость, а покупателю, соответственно, купить коттедж, не заплатив лишнего.

Причины проведения оценки стоимости коттеджа

При совершении сделки купли-продажи, ренты, дарения, наследования, мены или аренды коттеджа, возникает необходимость заказать оценку его стоимости. Приватизировать, застраховать или определить размер причиненного ущерба так же невозможно без оценки.

Обращаясь в суд с имущественным спором, получая кредит под залог коттеджа, оценка его стоимости обязательна. Услуги оценщиков помогут в определении величины износа здания, а так же в оценке недостроенного коттеджа.

Основные критерии оценки стоимости коттеджа

Оценка коттеджа по рыночным ценам – это комплексное заключение, при составлении которого учитываются следующие критериями оценки стоимости коттеджа:

  • площадь здания, его этажность, наличие гаража и других пристроек;
  • местоположение объекта, престижность района;
  • площадь земельного участка, расположенного вокруг коттеджа;
  • наличие и объем документации (на коттедж и прилегающий земельный участок);
  • тип коттеджа;
  • год его постройки;
  • срок сдачи в эксплуатацию;
  • процент износа;
  • планировка коттеджа;
  • качество отделки или ремонта.

Оценочная компания дополнительно учитывает сведения об:

  • инженерной оснастке дома,
  • наличии и состоянии систем отопления,
  • кондиционирования,
  • вентиляции,
  • электропитания.

Документы для оценки стоимости коттеджа

Перечень документов для заказа проведения оценки стоимости коттеджа (загородного дома) выглядит следующим образом:

  1. Свидетельство о регистрации права собственности;
  2. Тех. паспорт БТИ;
  3. Поэтажный план, экспликация к нему;
  4. Документы, подтверждающие права на землю (аренда, собственность и т.п.);
  5. Сведения об объектах инфраструктуры, подсобных строениях и сооружениях;
  6. Информация о наличии обременений (долговыми обязательствами или залогом).

Если хозяином коттеджа выступает юридическое лицо, необходимо предоставление бухгалтерской справки с указанием балансовой стоимости объекта.

При оценке стоимости коттеджа для вступления в права наследства, перечень документов дополняется свидетельством о смерти владельца. В данной ситуации стоимость коттеджа будет рассчитана на дату смерти хозяина.

Как оценить дом для продажи самостоятельно калькулятор

Сам себе оценщик: как самостоятельно оценить домовладение и земельный участок

Как оценить стоимость дома для продажи самостоятельно стоимость профессиональной оценки

Но помните, что оценка риелторами не является точной. Она относительная и чаще всего устанавливается на основе аналогичных предложений в вашем населенном пункте или районе. Поэтому даже если агентство недвижимости предоставит вам документ, где будет указана стоимость вашей недвижимости, его нельзя будет использовать во время судебных разбирательств, взятии ипотеки и т. д.

Как оценить дом для продажи самостоятельно калькулятор

Однако цели у всех разные. Кому-то надо продать быстрее, а кому-то дороже. Иногда, от желания получить максимум, можно зависнуть на рынке недвижимости надолго, и продавать по два года, а то и больше, скатываясь по ценовой горке вниз. Если же у Вас цель продать как можно дороже, а сроки не столь существенны, то, как говорится — дело хозяйское. Можно и три года торговаться.

Онлайн оценка стоимости квартиры (недвижимости)

Грамотная оценка недвижимости – что это? Всего лишь сумма денежных средств, которые вы готовы отдать за жилье, либо планируете выручить после продажи? Любой специалист скажет, что стоимость недвижимости – это нечто, гораздо большее. Добро пожаловать на страницы нашего сайта, всецело посвященного профессиональной оценке объектов недвижимости в России. Мы определим стоимость квартиры в автоматическом режиме, основываясь на детальном анализе сферы и опыте профессиональных риэлторов, которые принимали участие в создании нашего проекта. В настоящее время оценка доступна для крупнейших городов России: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск. Однако постепенно перечень регионов будет увеличиваться!

Совет 1: Как определить стоимость дома

На стоимость недвижимости во многом влияет и ее местоположение непосредственно в самом городе. Так, жилье в центре будет стоить намного дороже, нежели квартира, расположенная на окраине. В данном случае цена на жилую недвижимость зависит от развитости инфраструктуры района, где она расположена. Все значимые объекты для населения (торговые центры, магазины, офисы, административные здания, парки и т.д.) в большом количестве сосредоточены в центре города, отсюда и более высокая стоимость на недвижимость.

Как сделать оценку дома

  • при расчете налоговой суммы от продажи дома ;
  • при расчете суммы отчислений в Пенсионный фонд ;
  • при расчете суммы госпошлины ;
  • для ипотеки , так как она обычно не превышает 80 — 90 % от стоимости залога ;
  • при расчете суммы взноса в уставной капитал ;
  • когда дом — залоговое имущество ;
  • при аресте дома ;
  • при имущественных спорах ;
  • при разделе имущества;
  • при выплате страховки за дом ;
  • при незавершенном строительстве;
  • при расчетах для инвестиционного проекта.

Возможно ли оценить стоимость дома самостоятельно

Вот почему с высокой долей точности определить сбалансированную цену загородной недвижимости может только профессиональный риэлтор. Он опирается на свой опыт, знание текущей ситуации на рынке, принимает во внимание продажи объектов со схожими характеристиками, а также оценивает ряд ключевых параметров домовладения:

Оценка стоимости дома и земельного участка онлайн

Любой объект недвижимости: Квартира, частный дом, здание или земельный участок имеют свою кадастровую стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается на основании кадастровой оценки, которая осуществляется организациями, имеющими на это право Зачем нужна кадастровая стоимость?

Как оценить дом для продажи

Используя накопленный за многие годы опыт работы и профессиональные подходы оценочной компании Мемфис , специалисты отдела продажи домовладений компании Титул предлагают вам оригинальную методику определения ориентировочной стоимости домовладения или земельного участка.

Как правильно оценить домик в деревне для продажи. Пособие для риэлторов.

Уважаемые риэлторы , тема этой статьи навеяна вашими частыми обращениями за консультацией по вопросу правильной адекватной оценки дома с землей для сделки продажи дома в реальные сроки.

На самом деле действительно важный вопрос, так как даже опытные специалисты -риэлторы не всегда могут определить ту самую реальную рыночную стоимость частного жилого дома с земельным участком в деревне или селе.

Цена дома с участком складывается из нескольких совокупных стоимостей:

  1. Дом
  2. Участок
  3. Прилегающие участки
  4. Хоз. постройки на участке
  5. Забор, ворота
  6. Подъездная дорога к участку
  7. Коммуникации

Кроме того, на реальную цену влияют еще некоторые условия:

  1. Местоположение участка с домиком
  2. Окружение
  3. Экология
  4. Состояние пакета документов
  5. Амбиции продавца!

Правильная оценка дома с участком — залог успешной продажи в реальные сроки.

Практически всегда у продавца есть свой вариант цены своего дома с участком, причем чаще всего на первом месте – это амбиции и желания самого продавца недвижимости, основанные на собственных потребностях. Это может быть желание приобрести встречную покупку другой недвижимости, или поделить деньги детям, или переехать в другой регион, а там цены высокие, в общем у всех потребности разные. Свою первоначальную цену мотивируют тем, что такие дома в интернете стоят вот столько, а сосед продал за столько и я не уступлю, если мне не хватит денег на мои встречные желания, то и продавать дом я не буду и так далее. И вот начинает продавать.

Через некоторое время этот продавец обращается к риэлторам, так как по своей цене дом с участком не продается, а какую цену реальную поставить человек не знает.

Реальная цена объекта недвижимости — это рыночная стоимость, за которую покупатель согласен заплатить в относительно короткие сроки реализации объекта недвижимости, в частности, домика с участком земли.

Риэлторы используют два способа оценки:

Аналоговый – анализируем данные по последним объявлениям в этой местности за последние 6 месяцев. Конечно, рассматриваем только похожие дома с участками. Где взять информацию? Можно и нужно использовать аналитические ресурсы, например: https://gazeta.bn.ru/articles/2018/04/12/245425.html

Конечно. хотелось бы знать сколько домов уже продано и по какой цене, но эта информация для риэлторов недоступна, к сожалению. Приходится методом тыка, то есть обзвоном уже проданных домов, если отслеживаем похожую информацию. Этому, кстати помогают рассылки. Например, на сайте Домофонда есть Услуга «Получайте уведомления о похожих объявлениях». Подпишитесь и будете в курсе всех новинок-конкурентов вашего объекта. На других сайтах тоже есть такие предложения.

Это интересно:  Модуль природопользователя личный кабинет

Для чего надо быть в курсе объявлений по продаже похожих домов с участками?

Для того, чтобы анализировать стоимость вашего объекта и быть в курсе продажи объектов -конкурентов. Поставить цену немного ниже, и вы всегда в выигрышной ситуации, вверху рейтинга ваших похожих объектов на продажу.

Как оценивать дома с участками по критерию удаленности от крупных населенных пунктов? С квартирами гораздо все понятнее, рассматриваем удаленность от центра или ближайшего метро, чем ближе, тем дороже.

Всегда надо знать среднюю стоимость квадратного метра вашего домика и участка в вашем регионе и в данной местности, а потом только учитывать все плюсы и минусы.

Если крупный город все-таки далеко от нашего домика, то за точку отсчета дальности следует брать районный центр, в котором расположены основные медицинские центры, административные учреждения, торговые точки. Бывает так, что домик с участком находится на расстоянии от областного центра ближе, чем от районного, тогда люди чаще будут ездить в город, чем в райцентр по разным делам.

Местоположение дома с участком влияет на реальную стоимость!

Например, четыре деревни примерно на одинаковом расстоянии от районного центра, но при этом самым спрашиваемым домиком при одинаковых остальных условиях, будет домик ,расположенный в деревне Роговицы, так как он расположен недалеко от трассы на Санкт-Петербург, затем деревня Будино, так как тоже ближе к СПБ, а потом уже примерно по одинаковой цене ,но ниже чем, в первых двух деревнях дома в деревне Рогатино и Захонье.

Лен. область, Волосовский район:

Д. Захонье – 2. 6 км от Волосово

Д. Роговицы – 3.6 км от Волосово

Д. Будино – 1.9 км от Волосово

Д. Рогатино- 2 км от Волосово

Ценовые примеры я привожу примерные, коллеги, рассматривайте, пожалуйста применимо к конкретному объекту и своему региону, может у кого-то разница будет не в сотнях тысячах, а в десятках.

Всё про дом и жизнь в нём

От строительства до благоустройства. Решение проблем с недвижимостью.

Как определить рыночную стоимость дома

Как правильно определить стоимость участка с домом?

Вот уж вопрос из вопросов! Сколько ни думай, всё равно будут сомнения. А вдруг продешевили? Вы же потом сами себя съедите от мыслей, что продали дёшево! Или наоборот, необоснованно завысите цену, и продать по такой стоимости вообще ничего не получится? А снижать ой как не хочется … В общем, проблема из проблем!

В начале попробуем найти ответы на первые два вопроса:

  • Как правильно определить стоимость дома, причём, старого дома, чтобы не продешевить и в то же время не зависнуть на рынке недвижимости из-за завышенной цены?
  • В чём достоинства и недостаткистарых построекикак они влияют на ценообразование?

Вот об этом и поговорим, а так же попытаемся найти ответ на вопрос:

  • «Как продать недвижимость по выгодной цене, да ещё в короткие сроки?»

Процесс продажи начинается с оценки частной собственности. При оценке стоимости дома учитывается всё:

— расстояние до центра,

— ближайшей железной дороги (для сельского варианта),

— проведены ли коммуникации,

— размер и планировка дома,

— близость водоема или леса (опять же для сельской местности).

И многое, многое другое, всё и не перечислить.

Какие факторы влияют на ценообразование?

Говорить, а тем более писать о недостатках, снижающих стоимость дома, не очень-то хочется. Поэтому рассмотрим плюсы старой недвижимости. Ну а противоположность – это минус.

Большим плюсом будет:

расположение дома в хорошо обжитом районе, желательно экологически чистом, без больших промышленных предприятий.

Наличие в пределах 10-ти минутной досягаемости магазина, аптеки, детского сада и школы.

Всё это придаст вашей собственности неоспоримое преимущество перед конкурентами.

Учитывайте состояние дорог, комфортно ли по ним ездить с осени до весны. Если же у вас в округе везде асфальт, то это огромнейший плюс и стоит обратить на это внимание своих покупателей.

Хорошее транспортное сообщение с центром города, и ближайшей железнодорожной станцией (это более актуально для городских посёлков и сельской местности), так же не отнимет, а прибавит привлекательности вашему дому.

Но это всё пока только плюсы, поддерживающие стоимость недвижимости и цену они не формируют.

  • Цена – это стоимость участка с домом и всех остальных построек на этом участке, включая забор с воротами и калиткой.

Правильно оценить дом самостоятельно довольно сложно. Новичку учесть все факторы, влияющие на цену порой невозможно из-за неопытности. Да и рынок нестабилен. Сегодня так, а завтра этак. Поэтому лучше обратиться к специалисту и от его оценки назначать правильную или адекватную цену дома.

Что это значит?

  • Правильная цена – это такая цена, которая устроит и Вас, и покупателя.
  • Адекватная цена – это цена, за которую дом действительно можно продать без волокиты.

Чтобы определить правильную цену, важно вовремя отключить эмоции и всё трезво просчитать.

Однако цели у всех разные. Кому-то надо продать быстрее, а кому-то дороже. Иногда, от желания получить максимум, можно зависнуть на рынке недвижимости надолго, и продавать по два года, а то и больше, скатываясь по ценовой горке вниз. Если же у Вас цель продать как можно дороже, а сроки не столь существенны, то, как говорится — дело хозяйское. Можно и три года торговаться.

Но это допустимо только если вы живёте в продаваемой недвижимости. В этом случае дом под постоянным присмотром в целости и сохранности. Но если же он стоит пустой, то здесь можно не только деньги, но и свою собственность потерять. Выбрасывать же средства на отопление пустого помещения не разумно. Это всё равно, что деньги в печке сжигать. В конце концов, вам продать надо, а не устраивать марафон с ценами, снижая их чуть ли не вдвое. Вот здесь и пригодится адекватная цена.

Как определить правильную цену дома?

Если вы решили самостоятельно разобраться в этом вопросе, то для того чтобы примерно сориентироваться в ценах, можно воспользоваться двумя способами.

Первый — промониторить рекламные объявления о продаже недвижимости в вашем городе, посёлке и т.д. Это поможет овладеть ситуацией на рынке недвижимости.

Как правило, в объявлениях продавцы указывают примерные характеристики своей частной собственности – размеры, материал, год постройки, оснащение коммуникациями и т.д., и т.п. И, конечно же, цену! Так вы узнаете, сколько приблизительно стоят похожие дома.

Второе — посоветоваться с опытным риэлтором — профессионалом по продаже недвижимости и земли. Найти такого специалиста, опять же, можно через объявления в прессе.

Агент поможет определиться с суммой, исходя из Ваших конкретных условий.

Вообще-то, желательно сделать и первое и второе, а потом уже вывести среднюю арифметическую стоимости похожей недвижимости.

Цена участка определяется так же через арифметические расчеты. Общую площадь участка перемножают на среднюю стоимость сотки земли в этом регионе, городе, или посёлке. Каждый населённый пункт имеет свою определённую сумму. Это будет не точная цена, а приблизительная, но для определения примерной стоимости земельного участка, вполне сгодится.

Какова цена участка с домом?

  • Немного о приблизительной стоимости старой недвижимости .

Самые дешёвые дома – глинобитные (от 2тыс.у.е.).

Раза в два дороже — деревянные (от 5тыс.у.е.).

Самыми дорогими будут кирпичные и блочные (от 30тыс.у.е. и выше).

Цены могут варьироваться в зависимости от региона, и актуальны они только на данный момент. Что будет через год, сказать трудно, рынок недвижимости крайне нестабилен, особенно в Белоруссии и России. Ещё лет 10 назад старый деревянный домик в деревне, неплохой сохранности можно было приобрести от 500 у.е., а сейчас раз в 10 дороже. И, похоже, это не предел.

При оценке дома учитывается не только качество материала, из которого сделано строение, но и сохранность недвижимости. Пусть дом и стар, но при этом хорошо сохранён, то цена его будет приличной. А если он ещё и модернизирован – подведен газ, водопровод, канализация, сделан ремонт, то цена его будет близка к стоимости нового дома.

Далее прибавляете или отнимаете плюсы, о которых говорилось выше, и приступаете к рекламе своей собственности. А потом действуете в зависимости от реакции покупателей. Если вам нужно продать быстрее, цену ставите чуть ниже рыночной, а если хотите получить максимальную прибыль, то назначаете стоимость ближе к верхней ценовой планке.

Как правильно торговаться?

Как только определитесь с диапазоном цен, нужно решить, от какого максимума, и до какого минимума вы можете себе позволить спуститься в процессе торговли с покупателем. Торговаться тоже надо уметь. И без подготовки здесь не обойтись. Если будете легко снижать цену – это вызовет подозрение, а всё ли так прекрасно с этой недвижимостью, как описывает продавец? Нет ли здесь подвоха? И вместо сделки может получиться обратный результат. Если снижаете цену, то аргументируйте почему, и тогда вопросов не возникнет.

И ещё один нюанс. После первого месяца продаж, обычно происходит спад, и количество потенциальных покупателей уменьшается, это нормальное, естественное явление. Паниковать и впадать в крайности не стоит. Вот, если после двух лет продаж картина не меняется, то нужно подумать, а правильная ли у вас цена? Может, стоит пересчитать всё заново? Вот такая арифметика.

Надеюсь, эта статья будет Вам полезна. Удачи, Дорогой Читатель!

Статья написана по материалам сайтов: firstjurist.ru, realtshcool.ru, maystroff.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector