Аренда помещения в жилом доме

Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

Можно ли снимать жилье под офис?

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

  • Квартира является собственностью ИП.
  • Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
  • При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

  • Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
  • Не предполагается производство в промышленных масштабах.

В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

  • Юристы.
  • Лица, оказывающие консультационные услуги.
  • Няни.
  • Бухгалтерские работники.
  • Репетиторы.
  • Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

Особенности аренды жилого помещения под офис

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

  • В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
  • В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
  • Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

  • Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
  • Цель аренды.
  • Полная схема помещения, описание.
  • Продолжительность аренды.
  • Размер выплат.
  • Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
  • Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
  • Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
  • Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
  • Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

  • Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
  • Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
  • Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
  • Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

Это интересно:  Основания для лишения родительских прав матери

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

  • Показания жителей здания.
  • Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
  • Указания на нарушения санитарных норм.
  • Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

  • Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
  • В помещении не должно находиться постоянных жителей.
  • Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
  • Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию.

Аренда общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

От многих ТСН и ТСЖ нам поступают вопросы о том, как правильно сдать в аренду общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Вопросы начинаются с того, насколько сдача общего имущества в аренду вообще законна и заканчивая особенностями процедуры заключения договоров.

Поскольку вопрос является крайне актуальным, мы решили осветить его в данной статье. Мы помогаем ТСН и ТСЖ по всей России и рады предложить Вам наши условия сотрудничества.

ВОПРОС ЗАКОННОСТИ СДАЧИ В АРЕНДУ ОБЩЕДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА

Сдача общедомовых площадей в аренду правомерна.

Многие собственники многоквартирных домов для того и создают ТСН, чтобы максимально снизить бремя содержания имущества с собственников. За счет средств, вырученных с аренды общего имущества, Вы могли бы покрывать затраты на выплату заработной платы сотрудникам, на покрытие расходов по договорам с охраной, на выплаты денежных средств другим подрядным организациям.

Это очень выгодно, ведь суммарные арендные платежи с Вашего дома могут составлять около миллиона рублей в месяц, и обычно все понимающие собственники охотно принимают решение о сдаче в аренду таких помещений и площадей. Ведь каждому собственнику выгоднее, чтобы затраты на содержание дома оплачивались с арендных денег, а не с его личных средств.

Сдача в аренду общедомовых площадей не только правомерна и законна, но и желательна. Ведь цель хорошего ТСН – снизить бремя содержания своего имущества со всех собственников.

МОЖНО ЛИ ОФОРМИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ОБЩЕДОМОВОЕ ИМУЩЕСТВО

Оформлять общедомовую площадь в собственность неправомерно, но можно взять ее в аренду. Общедомовым имуществом владеют все собственники помещений дома в силу закона (п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Согласно пп. 3; 3.1 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы по использованию общего имущества собственников помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, данные решения принимаются квалифицированным большинством. Кворум составляет 2/3 от площади всех собственников помещений.

В каждом договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия (стороны, описание объекта аренды, размер арендной платы).

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ АРЕНДЫ

По каждому объекту (по каждой арендуемой площади) оформляется договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием. Для подписания таких договоров общее собрание собственников помещений должно уполномочить ТСН / ТСЖ / УК на заключение договоров аренды, утвердить арендную ставку.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБОСНОВАНИЕ

Согласно части 4 ст. 36 ЖК РФ:

«По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».

Обратите внимание, что при этом нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы, шахты, и т.д. Но закон не запрещает передавать части этих объектов в аренду. Закон усматривает, что неправомерно сдавать в аренду эти объекты целиком. Оно и понятно, ведь если сдать в аренду лестничные пролеты и лестничные клетки целиком, нарушатся права собственников помещений.

Это интересно:  Ипотека до брака при разводе судебная практика

Но закон разрешает сдавать в аренду части общего имущества (площади). Например, сдача в аренду площади на лестничной клетке под кофейный автомат возможна, так как сдается не лестница целиком и не приквартирный холл, и не лестничная клетка, а только та ее часть (1-2 кв.м.), которая не мешает проходу собственников. То есть объект сохраняет статус общего имущества, к нему не ограничивается доступ, поэтому права граждан не нарушены.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 августа 2013 г. № ВАС-8983/13

В данном деле был многоквартирный дом, которым управляло ТСЖ «Успех». В 2008 году на основании решения общего собрания собственников помещений ТСЖ «Успех» заключило договор аренды с ИП Соколовой Н.Я. на общедомовое помещение. Потом собственники сменили способ управления домом, ТСЖ «Успех» было ликвидировано. ООО «Рост» обратилось в суд с требованием обязать ИП Соколову освободить помещение, потому что ТСЖ уже ликвидировали, значит и договор аренды недействителен. Суд отказал ООО «Рост», так как решение о сдаче в аренду общедомового имущества и прекращение такой аренды относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 10 апреля 2013 г. № ВАС-1417/13

В данном определении описана ситуация, когда собственники помещений провели общее собрание и передали общедомовое помещение (подвал) в аренду компании ООО «Технорезерв». По решению собственников подписантом договора от имени собственников помещений должно было выступить «Жилищно-эксплуатационное управление-2». Однако это «ЖЭУ-2» выставило свои условия аренды помещения по цене выше той, которую установило общее собрание собственников. ООО «Технорезерв» подало в суд с требованием к «ЖЭУ-2» подписать договор аренды на условиях, определенных собственниками и выиграло дело.

Таким образом, указанная судебная практика Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ полностью подтверждает правовую позицию относительно того, что сдача в аренду общедомовых помещений законна и правомерна.

Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт.

Аренда помещения в жилом доме

Аренда магазина и ПСН в жилом доме. В данном разделе представлены предложения для желающих снять магазин и помещение свободного назначения в жилом доме

Всего найдено объектов : 1644 Новый поиск

Расположение — Подмосковье, , Ул. Московская

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Кантемировская, улица Кантемировская

Площадь — 20 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Рязанский проспект, Ул. Рязанский проспект

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Багратионовская, Ул. Констанаевская

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Новослободская, Ул.долгоруковская

Площадь — 55 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Курская, Сусальний ниж

Площадь — 24 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Алексеевская, Мира пр-кт

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Павелецкая, Ул. Коженвнический

Площадь — 70 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Братиславская, Ул. Братиславская

Площадь — 60 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Улица 1905 года, Трёхгорный вал

Площадь — 37 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Первомайская, Первомайская улица

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Коломенская, Нагатинский затон

Площадь — 57 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Октябрьская, улица Большая Якиманка

Площадь — 33 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Марьино, Ул.Люблинская

Площадь — 75 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Текстильщики, Волгоградский проспект

Площадь — 30 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Марксистская, Ул. Марксистская

Площадь — 25 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Митино, Ул. Генерала Белободова

Площадь — 62 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Пролетарская, Ул. Волгоградская проспект

Площадь — 18 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Братиславская, Ул. Перерва

Площадь — 34 м 2

Характеристики — жилой дом

Расположение — Москва, м. Марьино, Новочеркасский б-р

Площадь — 40 м 2

Характеристики — жилой дом

Подвальные помещения в доме. Что нужно знать арендатору, чтобы избежать принудительного выселения

В чем разница между обычным и техническим подвалом
В каких случаях на аренду требуется согласие собственников квартир
Почему аренда подвала у муниципалитета ничтожна

Для многих компаний вариант аренды подвальных помещений в жилых домах является весьма привлекательным: можно открыть магазин или офис в шаговой доступности для клиентов. На первый взгляд, подвал как объект недвижимости ничем не отличается от других нежилых помещений. Однако он имеет свои особенности, которые могут существенно повлиять на действительность сделки и привести к принудительному выселению арендатора. Возможных проблем поможет избежать правовая экспертиза документов еще до заключения договора.

Это интересно:  Можно ли пить безалкогольное пиво за рулем

Виды подвальных помещений

Первое, что нужно выяснить до заключения договора, к какой категории относится подвальное помещение. Можно выделить три основных вида подвальных помещений.

Технический подвал. На практике непросто отличить обычный подвал от технического. У последнего есть несколько признаков: это помещение, не являющееся частью квартир, в котором находятся инженерные коммуникации (техническое оборудование), без самостоятельного функционального назначения, использующееся как подсобное, вспомогательное, для обслуживания более одного помещения в доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491, далее Правила содержания общего имущества).

Убежище (защитное сооружение). Это особая категория подвальных помещений, которые предназначены для укрытия от опасностей, возникающих в результате аварий, катастроф, стихийных бедствий, а также от воздействия современных средств поражения (п. 2.3.10 ГОСТ Р22.0.02-94 Безопасность в чрезвычайных ситуациях. Термины и определения основных понятий (утв. постановлением Госстандарта России от 22.12.94 № 32)).

Выяснить, является ли подвал убежищем (бомбоубежищем, противорадиационным укрытием), можно, запросив у арендодателя паспорт объекта недвижимости. Статус защитного сооружения подтверждается паспортом убежища, заверенного эксплуатирующей организацией и органом управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (МЧС РФ). Информацией об убежищах владеют также отделения МЧС РФ, которые ведут журналы учета защитных сооружений гражданской обороны (п. 1.2., 2.1., 2.2. Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны (утв. приказом МЧС РФ от 15.12.02 № 583) (далее Правила эксплуатации)).

Определение типа подвала при проведении правовой экспертизы поможет юристу компании понять, какие скрытые риски могут присутствовать в том или ином случае. Например, обнаружить повод для сомнений в правоспособности арендодателя и провести более глубокую проверку, несмотря на наличие правоустанавливающих документов. Или заблаговременно выявить, что помимо оформления стандартного комплекта документов, нужно будет озадачиться еще и получением согласия МЧС РФ на аренду.

Ключевые точки при аренде технического подвала

Правом сдавать имущество в аренду наделен его собственник, а также управомоченные законом или собственником лица (ст. 608 ГК РФ). Если подвал обычный, экспертиза документов производится по общим правилам, применяемым при проверке любого нежилого помещения. Если же подвал отвечает признакам технического подвала или убежища, требуется принять дополнительные меры предосторожности, чтобы избежать рискованных ситуаций.

Поскольку проводить собрания жильцов непросто, иногда практикуют такой способ: на общем собрании (раз в год) собственники принимают решение об одобрении аренды на определенных условиях безотносительно конкретного арендатора и сделки. Также собрание может определить лиц, уполномоченных на заключение договоров от имени собственников (п. 3.1. ст. 44 ЖК РФ). Компании-арендатору нужно ознакомиться с таким протоколом и оставить себе его копию. Этот вариант является определенной страховкой, однако лучше всего получить согласие общего собрания собственников в отношении определенной сделки.

Особенности аренды подвала-убежища

К нежилому фонду применяются правила об общей долевой собственности

Поскольку в отношении нежилых зданий нет специальных норм об имуществе общего пользования, Высший арбитражный суд применил аналогию закона и указал, что правовые нормы, регулирующие общую долевую собственность в многоквартирном доме, распространяются и на собственность в нежилых объектах. Собственнику отдельного помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания: помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, сантиарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 1, 2 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 64).

В суде ТСЖ придется доказать свои полномочия на обращение в суд от имени собственников

Вопросы в тему

Можно ли использовать подвальное помещение под гостиницу?

Если нет согласия собственника на аренду, может ли арендатор понести административную ответственность?

Совет в тему

При аренде подвалов нужно учитывать ограничения, установленные региональным законодательством.

Так, в Москве запрещено размещать в подвалах жилых домов хозяйственные склады (п. 2.2 Норматива Москвы по эксплуатации жилого фонда. Содержание подвальных помещений и технических подполий жилых домов ЖНМ-98-01/10 (утв. распоряжением Премьера Правительства Москвы от 18.06.98 № 640-РП)).

Статья написана по материалам сайтов: abonentconsult.ru, ro-realty.ru, piterlaw.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector