Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения

Как показывает практика, подавляющее число споров между хозяйственными субъектами возникает именно в связи с заключением, государственной регистрацией и исполнением договоров аренды нежилых помещений.

Основные положения, посвященные порядку и процедуре заключения договоров, сосредоточены в главе 28 ГК РФ. По данной главе, договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

во-первых, стороны должны достичь соглашение о форме, которая должна соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам;

во-вторых, по всем существенным условиям договора.

Под «формой», применительно к договору, понимается то, в каком виде совершена сделка: письменно, устно, по факсу/телексу. Смирнов В. В., Лукина З. П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений) — М.: Ось-89, 1998. — С.45.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ требования, предъявленные к форме договора аренды нежилого помещения, заключаются в следующем: договор аренда нежилого помещения должен быть заключен только в письменной форме, в независимости от того, кто является участником данных отношений — юридические или физические лица, а также на какой срок заключается данный договор — короткий или длительный.

Договор аренды нежилого помещения должен быть составлен в виде единого документа. Заключение такого договора посредством обмена документами с помощью почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (документами, исходящими от одной стороны) невозможно.

Договор аренды должен быть подписан собственноручно сторонами (или уполномоченными представителями, которые действуют на основании доверенностей) без использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, а также электронной цифровой подписи. Соглашение сторон не может изменить это правило, установленное законом.

Элементом письменной формы договора могут быть, помимо подписи, некоторые другие требования, в частности требование печати. Вопрос о нем разрешается п. 1 ст. 160 ГК РФ: скрепление печатью представляет собой одно из дополнительных требований. Имеется в виду, что вместе с заявлением указанного требования должны быть определены и последствия его нарушения, вплоть до признания договора незаключенным. Если же законодатель или стороны не воспользовались представленной им возможностью и специальные последствия не предусмотрены, то наступает общее неблагоприятное последствие нарушения требований об обязательной форме сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. — М.: Статус, 1998. — С.280.

Указание Закона на обязательность письменной формы договора означает презумцию: нет письменной формы, нет и договора.

Нарушение письменной формы договора аренды нежилого помещения влечет в данном случае ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора.

Кроме формы, стороны должны достичь соглашение по всем существенным условиям. См. параграф 1.2. настоящей работы «Особенности содержания договора аренды нежилого помещения». Самое главное необходимо сказать, что в случае отсутствия в тексте договора аренды существенных условий, то такой договор признается незаключенным.

Право на заключение договора аренды нежилого помещения находящихся в федеральной или муниципальной собственности приобретаются организациями и индивидуальными предпринимателями на торгах, которое регулируется Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г.№ 774-р. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. № 774-р. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 24.08.1998 г. №20. Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества». Собрание законодательства РФ от 06.07.1998 г. № 27. — С.3200. предусмотрено, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящего в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе без проведения конкурса или аукциона нежилое помещение может передаваться на основании решения Президента РФ, Правительства РФ, Мингосимущества РФ или на основании решения суда, в случаях, предусмотренных п. 3 вышеуказанного Постановления № 685. Кроме того, торги не проводятся при переоформлении договора на новый срок, при заключении договора на аренду помещений, находящихся в хозяйственном введении или оперативном управлении предприятий.

Вышеуказанным Положением и другими нормативно-правовыми актами определен порядок проведения торгов на право заключения договора аренды нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности РФ.

Под покупной на аукционе понимается приобретение у государства организациями или индивидуальными предпринимателями прав аренды нежилого помещения по цене, определенной в открытых торгах в соответствии с правилами их проведения. Право заключения договора аренды передается будущему арендатору, предложившему в ходе аукциона максимальную цену за право аренды на условиях договора аренды.

Предметом аукционных торгов является лот, в котором указывается:

характеристика нежилого помещения;

условия договора аренды нежилого помещения (проект договора);

Победитель торгов, лицо предложившее высшую цену за аренду нежилого помещения, после оплаты стоимости аукциона заключает договор аренды.

Типовой договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы, утвержден Постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996 г. № 689 (см. приложение к дипломной работе).

Фактическая передача нежилого помещения осуществляется после оформления свидетельства на право аренды и заключения договора аренды. Согласно этим документам балансодержатель и арендатор оформляют акт приемки-передачи нежилого помещения.

Важное значение при заключении договора приобретает вопрос о времени (моменте) и месте заключения договора.

Момент заключения договора является самым важным, поскольку именно с ним законодатель связывает вступление договора в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенного договора.

Согласно п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Данный пункт относится к договорам аренды нежилых помещений, которые заключены сроком не менее одного года.

Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (договора), в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ. В этом случае момент заключения договора должен определяться в соответствии с решением суда.

В случае если договор аренды нежилого помещения, заключен сроком менее 1 года, принимаются правила п. 2 ст. 433 ГК РФ, согласно которым моментом заключения договора является передача имущества (в нашем случае передача нежилого помещения). В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору во владение или пользование нежилое помещение, и данное обязательство считается исполненным после предоставления данного нежилого помещения арендатору и подписания сторонами передаточного документа (акта приема-передачи). Причем при передаче нежилого помещения необходимо соблюдать одновременно два условия: фактическая передача (передача ключей от этого помещения) и подписание передаточного акта. В случае если в нежилом помещении существуют какие-нибудь недостатки (сломан замок, отсутствует водоснабжение) их необходимо отразить в акте приемки-передачи, чтобы в дальнейшем не было недоразумений.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче помещения, а арендатора — от принятия помещения, и за это сторона — нарушитель несет ответственность, предусмотренная договором аренды.

Согласно ст. 444 ГК РФ место заключения договора обычно указывается в тексте договора. В случае если в договоре не указано место заключения и возникает необходимость определить такое место, то под местом заключения признается, либо место жительства гражданина (если стороной договора аренды является физическое лицо), либо место нахождения юридического лица, от которого исходит предложение заключить договор (оферта).

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью согласно ст. 164 ГК РФ, подлежит государственной регистрации.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличие государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора — прав собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий. Регистрация производится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, на договор аренды представляется специальная регистрационная подпись. Форма такого свидетельства и специальной регистрационной подписи устанавливается правилами ведения ЕГРП. Постановление Правительства РФ от 18. 02. 98 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 23. 12. 99 г.» / Собрание законодательств РФ от 23. 02. 98 г. № 8 с. 963.

Это интересно:  Акт проверки выполнения коллективного договора

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество. Как было выяснено раньше, нежилое помещение, является недвижимым имуществом, хотя в юридической литературе нет общего мнения по поводу государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.

П. В. Крашениников утверждает, что касается договоров аренды нежилых помещений, то следует заметить, что, хотя нежилое помещение является составной частью здания и сооружения, нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, не применимы к отношениям аренды нежилых помещений, поскольку на возможность их применения нет прямого указания в ГК РФ. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды См. Крашениников П. В. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М.: Статут, 2002., такого же мнения придерживается А.А. Глинкин, относительно аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к таким отношениям в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 3. ст. 433 ГК РФ). См. Глинкин А.А. Газета «Бухгалтерский учет» № 1, январь, 2000.

Если придерживаться данной точки зрения и рассматривать нежилое помещение не как часть здания, сооружения, а как самостоятельный вид недвижимости, подлежащий иному правовому регулированию, подпадающему под действие ст. 609 ГК РФ, а не ст. 651 ГК РФ, то, как правильно отметил В.В. Витрянский, возникает парадоксальная ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной регистрации. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). — М.: Статус 2001. — С.191.

Существуют противники данной точки зрения, которые считают ее не правильной и не логичной.

О.Ю. Скворцов, на семинаре отвечая на вопросы, придерживается мнения, что в отношении договоров аренды нежилых помещений, являющихся составными частями здания, должны действовать правила об их обязательной государственной регистрации, если они заключены на срок не менее одного года. Арбитражные споры №1 (5) 1999. — С.130.

Президиум ВАС РФ в части 2 Информационного письма № 53 от 01.06.00 года, установил, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договора аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (с момента подписания). См. Письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.00 г. «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».Вестник ВАС РФ №7, 2000.

Хотя данное письмо носит информационных характер, позиция Президиума ВАС РФ может существенно повлиять на развитие судебной практики и оказать существенную помощь предпринимателям (юридическим лицам) при защите их интересов в судах. Но, как известно судебная практика в Российской Федерации источником права не является и не может подменять собой правовые нормы, предусмотренные гражданским законодательством. Нормативной базы, которая бы разъясняла, что все договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока или только заключенные на срок не менее одного года, нет.

Проанализировав высказывания вышеуказанных авторов, можно сделать вывод, что как и определение понятия «нежилое помещение», нет единого мнения по поводу, какой договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать.

Второй проблемой государственной регистрации договоров аренды в гражданском праве является вопрос, что должно быть зарегистрировано: договор аренды, как сделка, право аренды, или обременение прав арендодателя. Данная проблема до сих пор также является темой для обсуждения.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договора аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г.№ 122-ФЗ (с изм. на 12.04.2002 г.). Собрание законодательства РФ от 28.07.1997г. № 30. — С.3594. (далее Федеральный Закон о регистрации), причем п. 1, 2 ст. 26 указанного закона предусматривают регистрацию права аренды недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п. 1 ст. 216 ГК РФ, в который право аренды не входит.

Право аренды может быть признано, как ограничение право собственности, хотя нет необходимости регистрации права аренды отдельно от регистрации договора аренды. Согласно второму предложению п. 3 ст. 26 Федеральный Закон о регистрации договор аренды помещения или части помещения, регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения), но не право аренды. Также второе предложение п. 1 ст. 4 и абз. 6 п. 6 ст. 12 Федерального Закона о регистрации предусматривает регистрацию аренды, как регистрацию ограничения (обременения), но не права аренды.

П. 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает обязанность регистрировать не право аренды, а именно договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды зданий и сооружений (как было сказано выше, данная норма распространяется и на договор аренды нежилого помещения), заключенный на срок не менее одного года. Таким образом, Гражданским кодексом РФ не установлена государственная регистрация права аренды.

Как видно из вышесказанного, возникает несоответствие между положениями ГК РФ и Федерального Закона о регистрации, что ведет к различному толкованию указанных выше норм и применению их на практике.

Чтобы устранить данные недоразумения, необходимо:

либо внести соответствующие изменения в ГК РФ;

либо привести в соответствии с ГК РФ Федеральный Закон о регистрации (в основном ст. 26 данного закона), установить обязанность государственной регистрации договора аренды.

Стоит использовать первый вариант и внести изменения:

в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».

в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации».

Если использовать второй вариант, то придется принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом».

В связи с тем, что в государственном учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уже установлена практика, по которой регистрируется договор аренды и право аренды отдельно. Плата за регистрацию, взимается отдельно за регистрацию договора аренды и за регистрацию права аренды Плата за государственную регистрацию идет в доход местного бюджета и 5% (централизуемая доля) идет в доход Министерства юстиции РФ, а в случае если государственная регистрация подлежит только договор аренды, то местный бюджет и государство не получат половину суммы оплачиваемую за регистрацию.

Кроме этого в Федеральный Закон о регистрации есть расхождения в нормах. В абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального Закона о регистрации указано, что в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки), а абз. 2 ст. 1 ст. 26 Федерального Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации прав аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Это интересно:  Форма договора займа между физическими лицами

В предпринимательской деятельности существует практика, что в договор аренды нежилого помещения включается пункт о пролонгации данного договора.

В этом случае, стороны заключая договор аренды нежилых помещений сроком на 364 дня, который не требует государственной регистрации, а в дальнейшем пролонгируется на такой же срок, то получается, что если договор заключен без государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему не требует государственной регистрации. А договор продолжает свое действие еще не один год.

Стоило бы предложить внести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договора аренды нежилых помещений, заключенный на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.

В случае если договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации, то необходимо предоставить в Государственное учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующий пакет документов:

Документы об оплате регистрации.

Для юридического лица:

доверенность на право представлять юридическое лицо (заверенную подписью и печатью юридического лица);

свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах (если они в организации были);

Устав с изменениями и дополнениями (если они в организации были);

учредительный договор с изменениями и дополнениями (если они в организации были);

информационное письмо Госкомстата;

протокол организации о назначении руководителя (директор, генерального директора);

решение полномочных органов организаций- участников договора о его заключении (если такое необходимо в соответствии с уставом организации или действующем законодательством).

Для физического лица:

доверенность на право представлять физическое лицо (удостоверенная нотариально);

документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной документ).

Право устанавливающие документы, которые предоставляют как физические, так и юридические лица:

карта реестра недвижимого имущества или карта реестра общей собственности;

выписка из технического паспорта (форма 1а) со сроком давности не более 6 месяцев или экспликацию;

инвентаризационный план, выданный БТИ;

доверенность на право заключении договора (если он подписан представителем участника договора);

подлинники договора в количестве, равному числу участников договора и один экземпляр для учреждения юстиции;

акт приема — передачи (в том же количестве, что и договоров аренды);

документ, подтверждающий право собственности на объект зарегистрировано (свидетельство о государственной регистрации право собственности).

Все документы предоставляются в двух экземплярах:

первый экземпляр — подлинный, второй экземпляр — копия нотариальная или заверенная органом, выдавшим данный документ. Подлинники возвращаются по окончании регистрации, в случае если они не нужны для архива государственному учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если в договор аренды были внесены какие-нибудь изменения, и дополнительное соглашение к данному договору оформлены в той же форме, что и сам договор, т.е. письменной, то данное дополнительное соглашение необходимо также зарегистрировать в учреждении юстиции, в том же отделении, в котором, и зарегистрирован договор аренды нежилого помещения, в противном случае оно не будет иметь юридической силы.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Многие предприниматели не располагают собственными помещениями для размещения производственных мощностей и работников, поэтому они арендуют квадратные метры у собственников. В настоящее время аренда нежилых помещений чрезвычайно популярна.

Процедура регистрации договора аренды нежилого помещения

Не все знают как правильно оформить и каким образом зарегистрировать договор аренды с максимальной выгодой и минимальными затратами. Необходимо знать, что договор аренды нежилых помещений регистрируется государственными органами, если он составляется на 1 год и больше.

Договор аренды регистрируется территориальным органом федеральной службы государственной регистрации – Росреестром. Эта служба государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью ведет кадастровый учет и занимается документооборотом.

Последовательность действий для регистрации договора аренды нежилого помещения:

  1. Подача заявления о регистрации сделки.
  2. Предоставление договора аренды нежилого помещения в трех экземплярах: один остается в регистрирующем органе, два экземпляра возвращаются обеим сторонам сделки.
  3. Подготовка и предоставление приложения к договору. Основными приложениями к договору являются: акт приема-передачи, план помещения с указанными размерами согласно кадастровому паспорту (п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).
  4. Предоставление паспорта гражданина РФ — если участники являются физическими лицами.
  5. Если участниками сделки являются ИП, то соответственно свидетельство о регистрации ИП, а также удостоверение личности.
  6. Оплата государственной пошлины (для юридических лиц — 7500 руб, для физических — 500 руб.)

Дополнительные документы для юридических лиц:

  • учредительные документы;
  • документ о назначении директора;
  • приказ о вступлении директора в должность;
  • свидетельство о государственной регистрации организации.

Сама процедура регистрации договора аренды нежилого помещения происходит без участия сторон. В регистрирующем органе будет сделана отметка о передаче помещения в аренду.

Отказ в регистрации сделки регулируются специальным законом о регистрации прав на недвижимость и 131 статьей Гражданского кодекса.

Какой договор подлежит обязательной регистрации?

Согласно статье 651 ГК РФ, договор аренды может быть заключен в простой письменной форме. Рассмотрим, в каких случаях договор аренды подлежит обязательной регистрации.

Необходимость государственной регистрации определяется:
— типом объекта,
— сроком аренды.

Обязательной регистрации подлежат следующие договора аренды:

  • Зданий, нежилых помещений, предприятий, а также прочих сооружений, которые заключены не менее чем на 1 год.
  • Жилых помещений и земельных участков юридическими лицами, не зависимо от срока заключения договора.
  • Предприятий, не зависимо от срока, на который он заключен.

Если это договор субаренды, то к нему применяется вышеуказанные правила.

Нюансы о которых следует знать

Арендодателю необходимо вести книгу регистрации всех договоров, заключенных на любой срок. Рассмотрев все тонкости заключения договора аренды, можно прийти к выводу, что проще заключать договор аренды каждый год заново, чем регистрировать его в государственных органах.

Все изменения в договоре оформляются путем заключения дополнительных соглашений.

Договор аренды обычно составляется в 3-х экземплярах. По одному договору для обеих сторон и 3-й экземпляр для регистрирующего органа. Договор должен быть распечатан с одной стороны, для того чтоб было удобно сшивать. Обязательно оставить поле вверху, внизу, слева для подшивки — 2 см, справа — 1 см.

Договор аренды вступает в силу после подписания акта приема-передачи помещения.
В акте приема-передачи указывается в каком состоянии передается имущество, здесь важно обратить внимание на недостатки, если этого не сделать, то при возврате арендуемого помещения арендодатель может предъявить претензии о том, что помещение было испорчено по вине арендатора.

Все сделки с недвижимость подлежат налогообложению, поэтому государство тщательно контролирует подобные сделки. Можно получить штраф или признание договора недействительным через суд, если договор подлежал регистрации и не был зарегистрирован.

Аренда нежилых помещений регламентируется статьями 168, 607, 608, 615 ГК РФ.

Если возникли вопросы, обращайтесь за консультацией к нашим юристам.

Тонкости регистрации арендных договоров для нежилых помещений

Регистрация договора аренды нежилого помещения, подтверждает намерения участников сделки. Обратите внимание, что не все такие договоры нужно регистрировать. По закону, государственная регистрация обязательно для арендных договоров, заключённых на длительный срок. Обычно это от 12 месяцев до 5 лет.

Краткосрочная аренда (на срок менее 12 месяцев) не регистрируется. В этой ситуации достаточно подписей заинтересованных лиц в документе. Если стороны заключили предварительный договор об аренде нежилого помещения, то данный документ также не подлежит госрегистрации. Предварительное соглашение обычно действует до подписания основного договора.

Учитывая эти особенности, в нашей стране практикуется заключение краткосрочных договоров, с последующим продлением. Однако такие сделки не дают 100% гарантии, что арендодатель не разорвёт соглашение в одностороннем порядке. Запомните, лишь регистрация договора аренды придаёт сделке правовую основу. Разберём все тонкости данной процедуры.

Это интересно:  Публичный договор в гражданском праве

Общие правила

Обратите внимание, что в Регистрационной Палате установлен строгий порядок для таких процедур. Неправильное оформление бумаг или несоблюдение установленных норм, неизменно повлечёт отказ в государственной регистрации.

Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов. Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:

  • нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
  • арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается субаренда нежилых помещений, но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
  • если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки. Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.

В принципе, порядок регистрации не выглядит особо сложным, поэтому при соблюдении обязательных требований, проблем обычно не возникает. Обратите внимание, что порядок регистрации одинаков для физических и юридических лиц, различается только перечень документов.

Кроме того, возможно участие доверенных лиц или посреднических организаций. В обоих случаях, к заявлению о регистрации прилагается доверенность на ведение дел. Нелишним будет разобраться, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать аренду нежилого помещения.

Необходимые документы

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:

  1. Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
  2. Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт строения (оригинал + ксерокопия).
  4. Квитанция об уплаченной госпошлине.
  5. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.

Документы может подавать одним из заинтересованных лиц. Однако после завершения процедуры государственной регистрации, участники сделки являются совместно, для получения своего экземпляра договора.

Сам арендный договор регистрировать не нужно, Росреестр фиксирует лишь факт временной передачи права собственности. Некоторые граждане составляют договор в присутствии нотариуса, однако, это тоже необязательное условие сделки. Нотариальное участие не даёт правовых гарантий сделки. Нотариус лишь удостоверяет добровольное участие сторон в договоре.

Сроки и цена

Сначала рассмотрим срок регистрации. Учтите, что временные параметры для регистрации временной передачи права собственности законом не установлены. Поэтому стороны могут обратиться в Росреестр в любое время после подписания договора.

Однако стороны заинтересованы в скорейшей процедуре регистрации. Если помещение подвергнется проверке, арендатор не сможет обосновать свои права на использование недвижимости. В данной ситуации, подписи сторон под договором долгосрочной аренды не имеют юридической силы.

Правовые обоснования даёт лишь процедура регистрации. После подачи пакета документов, решение выносится спустя 10 рабочих дней, с момента принятия заявления.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

В соответствии со статьей 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более 12 месяцев, должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента такой регистрации.

Также, в соответствии со статьей 609 ГК РФ, договор аренды, оформленный на срок более 12 месяцев, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Высылаете нам необходимые документы

Через несколько дней Вы получаете зарегистрированный договор аренды!

Оставьте заявку и мы перезвоним Вам в течение 15 минут!
Каждому, кто оставит заявку или позвонит нам сегодня — консультация по любому вопросу БЕСПЛАТНО

Это означает, что:

  • Если вы заключите договор аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок менее года, то регистрировать его или тем более заверять у нотариуса — не надо. Хватит только простой письменной формы и подписей сторон.
  • Если вы подпишете договор аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок более года, то одних только подписей — недостаточно. Договор не будет считаться действительным, пока вы не зарегистрируете его в Росреестре.

Мнение юриста

Посмотрите видео, и Вы узнаете, о регистрации договора аренды нежилого помещения:

Если вы решите воспользоваться услугами компании «Консалт-групп», то мы сами подготовим все необходимые для регистрации документы. От вас понадобится только поставить на них подписи. Также вам надо будет передать нам учредительные документы своего юр.лица (либо нотариально заверенные копии). Список того, что от вас может понадобиться, предоставят наши сотрудники.

Зачем нужно регистрировать договор арендодателю:

Если арендатор не хочет сдавать помещения на долгий срок, и ему нужна потенциальная возможность прекращения договора по истечению года или пары лет, а стоимость сделки — не представляет решающего значения для деятельности фирмы, то регистрировать договор аренды не имеет смысла. Проще заключить соглашение на 11 месяцев и либо регулярно его продлевать, либо отказаться от перезаключения.

Но если арендатор сдает, например, целое здание или даже комплекс сооружений и сделка является крупной, то лучше всего обезопасить себя, зарегистрировав договор, исключив возможность признания ее недействительной.

Мнение юриста

«Крупной сделкой, в соответствии со статьей 46 закона об ООО, является договор, связанный с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения предприятием имущества, стоимость которого составляет 25% и более от стоимости всего имущества фирмы. »

Зачем нужно регистрировать договор арендатору:

Арендатор может учитывать арендную плату в качестве расходов и списывать ее. А наличие зарегистрированного договора аренды упростит взаимодействие с налоговыми органами по этому вопросу и снимет вероятность возможных претензий от налоговиков.

Также регистрация договора может быть полезна арендатору в том случае, если он хочет быть уверенным, что договор будет заключен на долгий срок, и арендодатель:

  1. Не расторгнет соглашение по истечению 11 месяцев (в этом случае арендатор сможет безбоязненно улучшать помещение или даже вкладываться в ремонт, зная, что его не выселят через несколько месяцев).
  2. Не станет регулярно повышать арендную плату (в этом случае в договор надо будет вносить изменения и регистрировать их).
  3. Не будет регулярно менять условия договора.

Если арендатору нужно помещение на долгий срок, то регистрация договора даст определенные гарантии стабильности и долгосрочности.

В остальном же, наличие регистрации договор никак не «улучшает». Необходимость регистрации вырастает из того, на какой срок будет оформлен договор. Если договор заключен менее чем на 12 месяцев, то регистрация — не только не нужна по закону, но и не выгодна.

Но если договор аренды надо заключить более чем не год, то без регистрации просто не обойтись. В противном случае, договор будет являться недействительным и в случае каких-либо споров и проблем, суд этот договор к вниманию не примет. Фактически, такая сделка будет считаться незаключенной, а обязательства сторон по передаче помещения и оплате аренды — не возникшими.

Если вы решили сдать свое помещение в аренду или арендовать чужое, обратитесь в «Консалт-групп». Мы проконсультируем — на какой срок вам лучше заключить договор, и выгодно ли подписывать его на срок более года. Если же вы решите, что договор будет длительным и без регистрации не обойтись, то мы поможем вам зарегистрировать договор в самые короткие сроки и с минимальным вашим участием.

Статья написана по материалам сайтов: lawestate.ru, yuristznaet.ru, www.consult-gp.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector