Договор купли продажи недвижимости с рассрочкой платежа

Договор о купле-продаже жилья с рассрочкой платежа состоит из шапки и следующей за ней 19 пунктов. Нужно заметить, что шапка документа должна содержать в обязательном порядке сведения о месте и времени заключения соглашения, фамилии, имени и отчестве, а также данных паспортов каждой стороны совершаемой сделки, которые в данном случае именуются «покупатель/продавец».

Содержание такого документа предоставляет каждой стороне возможность юридически подстраховать себя, на случай появления непредвиденных конфликтов между ними, спорных ситуаций или же недопонимания при исполнении договорных условий.

В связи с вышеизложенным, нужно обозначить, что в структуре документа обязательно должны указываться такие сведения:

  • об обязательстве каждой из сторон исполнить договорные условия в полном обозначенном соглашением объеме и в конкретный срок;
  • о цене реализуемого объекта недвижимости;
  • о сроках, в течение которых по договоренности должна пройти оплата.

Кроме того, в документе должна обозначаться информация о гарантиях, имеющихся рисках, обязательствах сторон при появлении форс-мажорных обстоятельств и прочее.

Обязательно в договорных условиях должно значиться, что объект соглашения, к моменту подписания документа, не является проданным третьим лицам, не пребывает в аресте и не относится к предмету спора.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: образец

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ квартиры с рассрочкой платежа № 45

г. Санкт-Петербург «05»августа 2016 г.

  1. Я, гр. Клементьев Анатолий Геннадьевич, обязуюсь передать в собственность, а я, гр. Комаров Александр Мартынович, обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартиру с кадастровым номером 34:48:8476387:3987, расположенную на пятом этаже 5-этажного дома, находящуюся по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Энтузиастов, 56/65, состоящую из 3 комнат(ы) размером общей площади 77 кв.м., в том числе жилой площади 65 кв.м.
  2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании: договора Дарения №45/14, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «24» февраля 2011 года серия ВЖ №37245, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, регистрационный номер 283928 от «24» февраля 2016 года.
  3. Инвентаризационная оценка указанной квартиры составляет 4500000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей, что подтверждается справкой №38444, выданной «05» февраля 2011 года бюро технической инвентаризации г. Санкт-Петербурга.
  4. Указанная квартира продается за 4500000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
  5. Покупатель обязуется произвести оплату цены квартиры, указанной в п.4 договора, путем передачи денег Продавцу, в следующие сроки: до 15 августа 2021 года. Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате.
  6. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.
  7. Риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит к Покупателю с момента государственной регистрации сделки в учреждении юстиции г. Санкт-Петербург.
  8. В соответствии со ст.556 ГК РФ при передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт.
  9. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.
  10. При продаже квартиры в кредит, в том числе в кредит с оплатой в рассрочку, в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате квартиры, если иное не установлено договором. С момента государственной регистрации перехода прав собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости квартиры указанная квартира находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет право отчуждать квартиру без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.
  11. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
  12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549, и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.
  13. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта. Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.
  14. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
  15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
  16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.
  17. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст.433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.
  18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.
  19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

  • Адрес регистрации: г. Санкт-Петербург, ул. Лазурная, 48 кв. 9
  • Почтовый адрес: г. Санкт-Петербург, ул. Лазурная, 48 кв. 9
  • Телефон/факс: 7812-35-35-57____________________________
  • Паспорт серия, номер: 34 45 №903898
  • Кем выдан: Адмиралтейским ОУФМС по гор. Санкт-Петербург
  • Когда выдан: 03 января 2001 г.
  • Подпись: ______________________________А.Г. Клементьев
  • Адрес регистрации: г. Санкт-Петербург, ул. Ломоносова, 48 кв.5
  • Почтовый адрес: г. Санкт-Петербург, ул. Ломоносова, 48 кв.5
  • Телефон/факс: 7812-23-34-45____________________________
  • Паспорт серия, номер: 34 45 №894884
  • Кем выдан: Фрунзенским УМФС по гор. Санкт-Петербург
  • Когда выдан:05.2005 г.
  • Подпись: ______________________________А.М. Комаров

Как происходит сделка купли-продажи квартиры, читайте тут.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку под залог квартиры: образец

Скачать договор можно здесь.

Договор купли-продажи квартиры

в рассрочку под залог квартиры

Город Санкт-Петербург 19.09.2016 г.

6. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

7. Риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит к Покупателю с момента государственной регистрации сделки в учреждении юстиции (наименование образования указывается полностью).

8. В соответствии со статьей 556 ГК РФ при передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт.

9. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности.

10. При продаже квартиры в кредит, в том числе в кредит с оплатой в рассрочку, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате квартиры, если иное не установлено договором. С момента государственной регистрации перехода прав собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости квартиры указанная квартира находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

11. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

12. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549, и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

13. В соответствии с действующим законодательством существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой. В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в квартире никто не проживает):

Указанная квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

Вариант В (если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (члены семьи продавца или сам продавец) после его приобретения Покупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны в договоре): В указанной квартире сохраняют право проживания (перечисляются ФИО лиц, сохраняющих право пользования жилым домом и их права).

Вариант С (если Продавец на момент подписания договора зарегистрирован в квартире, являющейся предметом договора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный срок сняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу и не может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора):

В указанной квартире зарегистрирован гр. (указать ФИО продавца), который обязуется сняться с регистрационного учета и освободить ее в течение (указать количество дней) дней со дня регистрации настоящего договора.

14. До подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

15. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

17. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

18. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляров договора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так и меньше чем указано в п. 18. Однако, учитывая, что договор составляется в простой письменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе, осуществляющем государственную регистрацию).

Продавец ___________________________________Н.М. Белозерцев

Покупатель __________________________________А.И. Верещагин

Договор купли-продажи дома в рассрочку: образец

Договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа

г. Санкт-Петербург (наименование муниципального образования)

двенадцатое сентября две тысячи шестнадцатый год (число, месяц, год прописью)

1.Я, гр. Меркушева Ольга Филлиповна (ФИО Продавца) обязуюсь передать в собственность, а я, гр. Елизарова Марина Андреевна (ФИО Покупателя), обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: жилой дом с надворными постройками, находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, улица Привокзальная, дом №45.

Это интересно:  Этапы заключения международных договоров

2. Указанный жилой дом состоит из основного (кирпичного, бревенчатого) строения, размером общеполезной площади 77 (цифрами и прописью) кв.м., в том числе жилой площади 65 кв.м., и служебных построек и сооружений: гаража, времянки и летней кухни (перечисляются все надворные постройки и сооружения с указанием присвоенных им литер), расположенных на земельном участке размером 3000 кв.м., находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании (пожизненном наследуемом владении) у Продавца на основании постановления Главы администрации г. Санкт-Петербург (Наименование муниципального образования) №24 от 15 июня 2005 г. и свидетельства о постоянном (бессрочном) пользовании (пожизненном наследуемом владении) земельным участком.

3. Указанный жилой дом принадлежит Продавцу на основании договора Дарения №45745, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 20 июня 2007 г. серия ВГ № 36746, выданным 20 июня 2007 г., регистрационный номер от 20 июня 2007 г.

Покупатель имеет право на досрочное исполнение обязательств по оплате.

(Следует помнить, что в силу требований ст. 488 ГК РФ с момента получения Покупателем права собственности на жилой дом и до момента его полной оплаты жилой дом признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по уплате предусмотренных настоящим договором денежных средств. Для возникновения такого залога не требуется специального указания на это в договоре. А вот для того, чтобы при продаже жилого дома в кредит с рассрочкой платежа не возник залог в силу закона, стороны должны в договоре предусмотреть отдельным пунктом, что при приобретении Покупателем права собственности на жилой дом залог в силу закона не возникает и жилой дом не признается ими находящимся в залоге у Продавца. Все же целесообразно включить в договор пункт о залоге, его наличии или отсутствии.)

Вариант 1. (залог в силу закона, иное стороны в договоре не установили) С момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты Покупателем стоимости жилого дома указанный жилой дом с надворными постройками находится в залоге у Продавца. Покупатель не имеет право отчуждать жилой дом и любую из надворных построек без письменного согласия Продавца. После осуществления Покупателем полной оплаты по договору Продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.

Вариант 2. (Стороны устанавливают, сто дом не находиться в залоге у Продавца в силу закона) Стороны установили, что при выполнении Покупателем обязательств по оплате жилого дома в рассрочку указанный жилой дом с надворными постройками не признается сторонами находящимся в залоге у Продавца.

7. Покупатель приобретает право собственности на указанный жилой дом после государственной регистрации перехода права собственности, которая производится после уплаты Покупателем первого платежа и подписания передаточного акта, по которому в соответствии со ст. 556 ГК РФ сторонами производиться передача жилого дома (возможен вариант, когда Продавец передает жилой дом только после получения от Покупателя полной оплаты, в этом случае залога в силу закона не возникает, и Продавец является собственником жилого дома до момента полной оплаты и регистрации перехода права собственности к Покупателю, соответственно неся все обязанности собственника и отвечая перед Покупателем за случайную гибель дома. В этом случае данный пункт следует изложить в такой редакции: «Покупатель приобретает право собственности на указанный жилой дом после государственной регистрации права собственности, которая производиться после подписания передаточного акта, по которому в соответствии со ст. 556 ГК РФ сторонами производиться передача жилого дома»).

8. Покупатель удовлетворен качественным состоянием данного жилого дома, установленным путем его внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему сообщил Продавец.

9. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанного жилого дома.

10. Согласно ст. 552 ГК РФ и п.1 ст. 35 ГК РФ Покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым жилым домом, являющимся предметом настоящего договора, и необходимым для его использования, на тех же условиях, что и Продавец. Продавец обязуется предоставить все документы и совершить действия, необходимые для оформления права Покупателя на земельный участок.

11. С содержанием ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

12. Указанный жилой дом продается свободным от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым домом (Если жилой дом не свободен от проживания третьих лиц и в доме остаются проживать члены семьи Продавца или сам Продавец, которые после перехода права собственности к Покупателю сохраняют право пользования жилым домом на условиях. Предусмотренных жилищным законодательством, то данный пункт необходимо изложить в следующей редакции: «В указанном жилом доме сохраняют право проживания: (перечисляются ФИО лиц, сохраняющих право пользования жилым домом)»).

13. До подписания настоящего договора указанный жилой дом никому не продан, не заложен, не подарен, не обременен правами третьих лиц, в споре и не под арестом (запрещением) не состоит.

14. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

15. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

16. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст.433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. Расходы по государственной регистрации договора несет Продавец (Покупатель)

17. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

18. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Санкт-Петербургу.

Продавец _________________О.Ф. Меркушева

Покупатель _______________М.А. Елизарова

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

В последнее время всё популярнее становится покупка жилья в рассрочку. Это происходит потому, что у многих людей не хватает денег, чтобы купить квартиру сразу. Поэтому для них рассрочка является хорошей заменой ипотеки.

Кому нужна рассрочка?

Покупка недвижимости в рассрочку у физических лиц выгодна в сравнении с ипотекой. Также она удобна, когда человек хочет продать старую квартиру и купить новую. Он сначала покупает новую в рассрочку, заселяется в неё, а продав старую, выплачивает остаток стоимости купленного жилья.

Продавцы квартир соглашаются оформить рассрочку в следующих случаях:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • Сложности с продажей этой недвижимости, долгий поиск покупателей;
  • Необходимость срочной продажи;
  • Продавцом выступает новая компания-застройщик, у которой пока нет известности и репутации;
  • Ещё не готовые квартиры в строящихся домах (в начале строительства);
  • Жильё с дефектами, которому нужен ремонт.

Плюсы и минусы продажи недвижимости в рассрочку

Оформление договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа является довольно рискованным видом сделок. Но всё же свои плюсы он имеет:

  • Быстро можно найти покупателя;
  • Быстрое оформление сделки;
  • Не нужно связываться с банком и ждать одобрения кредита;
  • Низкие проценты;
  • Не нужно оформлять дополнительные страховки, необходимые в случае получения ипотечного кредита.

Недостатки такой рассрочки:

  • Продавец не сразу получит деньги;
  • Если покупатель перестанет в какой-то момент платить, то взыскать деньги можно будет только через суд;
  • Есть риск быть обманутым мошенниками. В таком случае можно потерять и квартиру и деньги.

Способы рассрочки

Условия рассрочки указывают в договоре. Поэтому участники сделки могут сформировать собственную систему выплат. Но есть три основных, наиболее популярных, вида рассрочки при продаже квартир:

  • Первоначальная оплата 50% стоимости с выплатой остатка частями в течение последующих 3-6 месяцев. При такой рассрочке проценты вообще не начисляются;
  • Первоначальный платёж (конкретная сумма по договорённости) с рассрочкой основного платежа на 1-2 года. В этом случае начисляются проценты, но не более 3% от суммы;
  • Оплата равными частями по графику без первоначального платежа. Этот вид рассрочки применяется редко, преимущественно для продажи жилья застройщиком в строящемся доме.

Оформление договора

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры в рассрочку происходит в несколько этапов:

  • Договорённость о продаже квартиры;
  • Составление графика платежей;
  • Проверка документов;
  • Подписание договора купли-продажи и передаточного акта.

Прежде нужно ознакомиться с важными нюансами договора и самого оформления сделки.

Вторичка

Сам договор купли-продажи должен содержать:

  • Данные из паспортов участников сделки;
  • Все важные сведения об объекте недвижимости;
  • Права и обязанности заключающих сделку;
  • Порядок и сроки передачи квартиры покупателю;
  • Стоимость (нужно указывать, как цифрами, так и прописью);
  • Всю информацию о рассрочке, порядке выплат и первоначальном платеже.

Нотариальное заверение таких договоров не является обязательным, но по желанию участники сделки это могут сделать. А вот регистрация прав нового владельца в Росреестре является обязательной процедурой.

Новостройка

В случае долевого строительства квартиры в новом доме, договор составляется на основе Федерального закона №214. В документе указываются:

  • Данные застройщика;
  • Паспортная информация покупателя;
  • Все данные о строительном объекте;
  • Обязанности сторон сделки;
  • Этапы стройки;
  • Сроки и условия сдачи дома;
  • Гарантийные обязательства;
  • Стоимость и условия, на основании которых может быть оформлена рассрочка.

График выплат по рассрочке оформляется в приложении к договору купли-продажи. Сам договор нужно регистрировать в Росреестре.

Важно до заключения договора проверить следующие документы:

  • Учредительные документы компании-застройщика;
  • Документы о его регистрации;
  • Аудит компании;
  • Бухгалтерскую отчётность;
  • Проект;
  • Свидетельство о праве владения и застройки этого участка земли;
  • Разрешение на строительство.

Обычно первоначальный взнос равен 40% от стоимости квартиры. Остальные выплаты желательно привязывать к окончанию конкретных этапов строительства. Это делается для того, чтобы если застройщик остановит строительство не потерять деньги на бессмысленных выплатах.

Особенности расчёта

Есть ряд способов оплаты по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа между физическими лицами:

  • Материнский капитал;
  • Государственные субсидии;
  • Оплата наличными. В таком случае передавать их нужно в присутствии свидетелей или нотариуса;
  • Списание денег со счёта покупателя (так называемая оплата через аккредитив).

Для дополнительной безопасности при передаче денег арендуют банковские ячейки. В ячейку закладывается первоначальный платёж 30-50% (иногда 70%) от суммы. Продавец получает доступ к ячейке только после заключения договора. Если сделка по каким-то причинам срывается, то деньги возвращают покупателю.

Следовательно, если процесс оформления договора прошёл успешно, то остаток суммы покупатель будет выплачивать по графику.

Нюансы непогашения долга

Самая главная проблема, которая может возникнуть, связана с выплатами при продаже квартиры в рассрочку. Финансовые проблемы у покупателя могут привести к срыву графика выплат. Если он не платит в срок, то наступает ответственность по договору. Обычно в таких ситуация от покупателя требуют:

  • Оплатить очередной взнос;
  • Проценты по задолженности;
  • Штраф;
  • Неустойку.

В любом случае спорные моменты, связанные с этими выплатами, решаются в судебном порядке.

Это интересно:  Договор электроснабжения с юридическим лицом

Возможные риски и способы их минимизации

При продаже квартиры в рассрочку есть риски для продавца и покупателя. Для продавца опасность связана с возможной остановкой платежей. В таком случае он должен подавать иск в суд. Если на момент судебного рассмотрения ответчик выплатил менее 50% общей стоимости жилья, то истец вправе просить суд расторгнуть сделку и вернуть ему квартиру. В свою очередь, он должен будет вернуть перечисленные деньги покупателю.

Если же выплачено более половины стоимости, то суд обяжет покупателя выплатить остальное и неустойку за срыв сроков оплаты рассрочки.

Важно указать в договоре, что эта недвижимость в обременении. То есть права собственности новому владельцу перейдут только после окончания выплат. Иначе он может продать эту квартиру ещё до окончания выплат.

У покупателя риски при заключения договора продажи в рассрочку связаны с прошлым квартиры. Он должен проверить все документы, чтобы избежать мошенничества. Например, чтобы не купить квартиру с долгами, в обременении, без согласия всех собственников на её продажу и т.п.

Законодательная база

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Важно проверить квартиру или дом в Росреестре на наличие обременений. Это должен сделать продавец, предоставив покупателю справку из ЕГРН. Кроме этого нужно узнать:

  • Кто прописан в этом доме или квартире;
  • Есть ли долги по коммунальным платежам;
  • Получить письменное согласие супруга(-и) на продажу жилья. Это нужно только для тех объектов недвижимости, которые были нажиты в браке и считаются совместной собственностью.

Отдельно нужно уточнить список документов, который необходим для заключения договора купли-продажи недвижимости в рассрочку. Покупателю нужен только его паспорт. А продавцу придётся собрать немалый перечень документов:

  • Паспорт;
  • Свидетельство о праве собственности;
  • Документы, устанавливающие права на недвижимость (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, судебное решение);
  • Паспорта на объект (технический и кадастровый);
  • Справка из БТИ о том, что в квартире не было незаконных перепланировок;
  • Справка из ЕГРН об отсутствии долгов и обременений;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие супруга на продажу в письменном виде с обязательным заверением нотариуса;
  • Согласие остальных собственников или органов опеки, если один из собственников несовершеннолетний.

В случае, когда продавца представляет его доверенное лицо, дополнительно нужно внимательно рассмотреть доверенность и её нотариальное заверение.

Для регистрации документов в Росреестре нужно оплатить пошлину 2000 рублей.

Передаточный акт

Дополнительно к договору купли нужно оформлять и акт передачи недвижимости. Он фиксирует факт осмотра жилья перед его принятием покупателем. В таком случае, передаточный акт – свидетельство того, что покупателя устроило состояние жилья, и он не имеет претензий к продавцу. В случае если продавец будет пользоваться этим жильём ещё в течение какого-то времени (времени переезда), он будет нести ответственность за сохранение объекта в том состоянии, которое описано в акте.

Сам акт обычно оформляется как приложение к купчей. В нём важно указать все характеристики дома и все замечания покупателя, а также договорённости и условия их устранения.

Стороны договора

В случае продажи вторичной недвижимости, сторонами выступают физические лица. В случае новостройки, покупателем становится физическое лицо, а продавцом – юридическое, компания-застройщик.

Особенности уплаты налога при продаже

Сделки по продаже недвижимости облагаются подоходным налогом в размере 13% от стоимости квартиры, если продавец владеет квартирой менее 5 лет. Для тех, кто купил квартиру до 2016 года, этот срок равен трём годам. Если срок истёк, то продажа такой недвижимости не будет облагаться налогом.

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа

В законодательстве РФ договор купли-продажи недвижимости регламентируется параграфом 7 Главы 30 ГК РФ . Определение рассрочки платежей и условия её предоставления полностью прописаны в ст. 489 ГК РФ . В соответствии со ст. 549 ГК РФ , договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа имеет две стороны — продавца и покупателя. Первый обязуется передать любой из объектов недвижимости, перечисленный в указанной статье, в собственность второму.

Общие сведения

Статья 550 ГК РФ утверждает обязательную письменную форму оформления такой сделки, и несоблюдение этого правила влечёт недействительность сделки. Как и в любом договоре купли-продажи, непременными условиями, которые необходимо изложить в тексте данного документы, и при отсутствии которых договор не может считаться заключённым, являются предмет договора и цена, регламентированные статьями 554 и ст. 555 ГК РФ .

Предмет необходимо чётко идентифицировать, указав сведения, позволяющие определить передаваемый объект недвижимости, отличить его от иных объектов недвижимости, находящихся в совокупности (квартира в составе жилого дома, гараж в составе гаражного кооператива и так далее).

Цена товара по общему правилу, если иное не предусмотрено законодательством или условиями договора, состоит из стоимости единицы площади объекта, перемноженной на его фактическую площадь. В случае, если товаром является жилое помещение, цена включает стоимость земельного участка, на котором оно расположено, или права на него.

К такому договору недвижимого имущества с рассрочкой выплаты прилагается передаточный акт, по которому осуществляется непосредственная передача имущества согласно оговоренным условиям. Отказ одной из сторон от подписания передаточного акта является отказом данной стороны от исполнения своих обязанностей по договору.

Рассрочка

Рассрочка — это способ покупки, который подразумевает оплату не полностью, а по частям. Размер таких частей устанавливается договором между покупателем и продавцом. Рассрочка бывает трёх видов:

  1. Задаток и выплата остатка. Такой вид не предусматривает процентов. Его предоставляют с условием, что будет внесено от 50 до 80 процентов всей суммы сразу, а потом в течение шести месяцев выплачивается вся остальная сумма.
  2. Задаток с оплатой процентов каждый месяц. Предоставляется на срок не менее года, первая выплата должна составить не больше 80 процентов. Если увеличиваются сроки погашения, начисляется по проценту в месяц. Если платеж сделан не в срок, будет выставлен штраф.
  3. Ежемесячный платёж без задатка, но с залогом. Встречается очень редко, в отличие от вариантов без залога. Продавец также устанавливает большие проценты.

Тип рассрочки выбирается, когда заключается договор. Для того, чтобы его оформить, нужны следующие документы:

  • технический паспорт на эту квартиру;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка об отсутствии любых долгов за эту квартиру;
  • заявление от продавца и покупателя о том, что нужна государственная регистрация;
  • копия квитанции об уплате необходимой госпошлины;
  • копии паспорта всех участников этой сделки;
  • документ, который будет подтверждать право собственности продавца на данную недвижимость;
  • договор о совершении купли и продажи объекта.

Нюансы заключения договора

Существует несколько нюансов, которые важно учесть, когда планируется заключить сделку.

  1. Брак. Если владелец недвижимости или покупатель женат либо замужем, то они могут продать или купить квартиру только если супруг согласен.
  2. Дети. Если в жилье, которое собираются продавать, зарегистрированы дети, то продать его можно только после согласования с органами опеки.
  3. Долевая собственность. Когда продаётся часть объекта недвижимости, которая находится в долевой собственности, то прежде, чем заключить договор, нужно получить отказ, обязательно в письменном виде, от остальных владельцев от преимущественного права покупки данной части объекта. Это указывается в договоре.

Риски

Чтобы свести риски к минимуму, рассрочка предоставляется не всем категориям граждан.

Её могут предоставить совершеннолетним лицам, которые не имеют судимости и финансово состоятельны, официально трудоустроены на одном месте работы от полугода и более. Охотнее всего рассрочку дают состоящим в браке людям, которым больше 25-и лет.

Договор можно признать не имеющим силы в судебном порядке в тех случаях, когда в момент заключения договора продающий или покупающий гражданин находился в неадекватном состоянии, был пьян или под воздействием наркотических или психотропных веществ, при составлении договора нарушалось законодательство, одна и сторон оказывается недееспособной или к ней применялось насилие с целью принуждения к подписанию договора.

Чтобы аннулировать сделку, необходимо подать иск в суд.

Когда заключается договор о продаже квартиры, есть вероятность столкнуться с непредвиденными сложностями, которых можно избежать. Во-первых, покупатель не обязан каким-либо способом подтверждать способность выплатить всю сумму, поэтому продавец может оказаться обманутым. В таком случае нужно сразу обратиться к юристу. Во-вторых, покупатель должен проследить, чтобы была оформлена расписка о том, что он внёс задаток с указанием его размера. Продавцы тоже могут проявить недобросовестность.

По действующему законодательству, с 2013 года договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой выплаты не нужно регистрировать и даже привлекать юриста к его оформлению нет никакой необходимости.

Если у сторон имеется желание зарегистрировать будущую сделку, в регистрационный орган, а именно, регистрационную палату, предоставляются документы, удостоверяющие личность обеих сторон по сделке (с обязательной справкой от органов опеки и попечительства, если одна из сторон не достигла совершеннолетия), технический паспорт объекта недвижимости, документы, подтверждающие право собственности на данный объект, и непосредственно заявление на регистрацию с приложением квитанции об уплате госпошлины.

Плюсы и минусы

У такой сделки есть плюсы и минусы для обеих сторон. Самый значительный плюс для любого покупателя в том, что ему не нужно доказывать свою платёжеспособность и искать поручителей, кроме того, часто нет процентов за рассрочку платежа. Пока он выплачивает сумму, он имеет право жить прямо в этой квартире, но в это время он не может продать квартиру кому-то другому.

То, что будет плюсом для покупателя, станет недостатком для продавца, который не защищён юридически. В случае если покупатель по каким-то причинам вдруг перестанет платить, прежний владелец квартиры имеет право подать в суд.

Среди остальных положительных моментов можно выделить следующие:

  • доход покупателя не имеет значения;
  • сумма рассрочки не ограничена;
  • не нужно, как в случае с ипотекой, оформлять страховку;
  • заявление будет рассмотрено за сутки.

Совершение такой покупки доступно даже тем, кто имеет отрицательную кредитную историю. Кроме того, рассрочка будет выгодна с точки зрения цены. Так выйдет дешевле, нежели покупка через ипотеку. Но для продавца это не особенно выгодно.

Продажа недвижимости с условием рассрочке платежа

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Подскажите, есть ли образец договора купли-продажи недвижимости с способом обеспечения обязательств в виде залога? Т.е в чем смысл,организация продает недвижимость,часть денег вносится сразу при регистрации сделки,часть на рассрочка на год равными долями. Можно ли себя подстраховать как то,например,включив пункт о залоге данной недвижимости до полной выплаты всей суммы?может еще какие то способы есть? Хочется максимально обезопасить организацию от риска невыплаты оставшийся суммы.

Ответ

При продаже недвижимости с условием рассрочке платежа, если иное не установлено договором купли-продажи недвижимости, залог недвижимости в пользу продавца возникает в силу закона, в связи с чем заключение отдельного договора залога не требуется.

Стороны могут договориться о том, что момент оплаты недвижимости не будет совпадать с моментом фактической передачи или регистрации перехода права собственности. Иными словами, недвижимость, как и любой другой товар, можно продать в кредит, в рассрочку, а также на условиях предоплаты. В случаях кредита и рассрочки к отношениям сторон будут применяться соответственно положения статей 488 и 489 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с данными нормами, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Данное положение возможно продублировать в договоре купли-продажи. Таким образом, только если в договоре купли-продажи будет условие, что товар проданный в рассрочку не находится в залоге у продавца, залог в силу закона не возникнет.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«Продавец в процессе сделки купли-продажи недвижимого имущества находится в более выгодном положении, нежели покупатель. Дело в том, что основной риск продавца связан только с процедурой получения оплаты от покупателя. На покупателя же (помимо рисков, касающихся непосредственно сделки) ложатся все постриски, связанные с эксплуатацией имущества.

Это интересно:  Процедура заключения трудового договора

Основные задачи юриста, представляющего интересы продавца, – проверить всеми возможными способами благонадежность покупателя (серьезность его намерений) и согласовать процедуру расчета за объект недвижимости.

В связи с тем, что недвижимость – дорогостоящий актив, сделки по купле-продаже обладают повышенной значимостью и, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Зачастую дело осложняется тем, что сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Согласовать договор. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостью подпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.

Особенности договора купли-продажи недвижимости*

Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаженедвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист продавца должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимоеимущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположениенедвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Закон относит к существенному условию договора купли-продажи жилого помещения перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

Порядок расчетов с покупателем и государственная регистрация договора

Вопрос денежного обеспечения почти всегда оговаривается перед сделкой. Внесение предварительной суммы свидетельствует о серьезном намерении покупателя приобрести объект недвижимости. Поэтому продавцу невыгодно готовиться к сделке (в частности, показывать необходимые документы) без предварительной оплаты.

Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. О чем договорятся стороны, будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключение сделки. По сути в обоих случаях производится предоплата, вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель – на задатке. Если договор не будет заключен, продавец просто вернет аванс покупателю. Если же предварительную оплату оформить в виде задатка, то покупатель сможет понудить продавца к заключению договора купли-продажи (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). А при отказе продавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Указанная выше ситуация (продавец настаивает на авансе вместо задатка) относится к случаю, когда продавец таким образом перестраховывается, боясь, что сам откажется от заключения договора купли-продажи. Если же продавец уверен, что не передумает, то ему выгодно согласиться на получение задатка. В этом случае, если сделка не состоится по вине покупателя, то денежная сумма остается у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Тогда как в случае передачи обычного авансапродавец должен будет вернуть покупателю полученные деньги, и в этом случае у продавца остается лишь право на взыскание убытков.

Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница – в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:

  • при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает прежде всего обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
  • при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность – обязанность сторон по заключению договора (ст. 429 ГК РФ).

Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (т. е. договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.).

Внимание! Продавцу необходимо проверить, нет ли в договоре фразы о том, что расчет между сторонами уже произведен в полном объеме до подписания договора.

Зачастую стороны включают такое условие, полагая, что это просто одна из стандартных формулировок договора купли-продажи недвижимости. Однако это не так – подобные фразы могут повлечь очень большие проблемы для продавца.

Включить в текст договора такое условие можно только в том случае, если оплата от покупателя действительно поступила. В противном случае (если оплаты не было) возникает риск того, что деньги продавец фактически так и не получил, но имущество уже будет юридически отчуждено. Тогда продавцу останется только право требовать уплаты покупной цены в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на ее фактическое неполучение. Но учитывая указанное условие договора, возможность выиграть такой спор представляется затруднительной.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.

Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности указаны в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного актаможно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.

Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимогоимущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:*

1. Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.

2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности). Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объектнедвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки. В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

3. Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера.

4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (

Статья написана по материалам сайтов: estatelegal.ru, pravoved365.ru, www.law.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector